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随着新房(fang)市场的预热，加上进入一季度最后的月份，深圳新房(fang)供应也开始加速了。
不少(shao)项目开始陆陆续续进入观(guan)众的视野，比如鸿荣源珈誉玖玺、中洲迎玺花园三期、信义(yi)君御山居(ju)汇珑花园等等。
尤其是宝安区域，市住建部门公告的第一季计划预售商品房(fang)列(lie)表中，有(you)一大半在宝安区域范围内。
更有(you)项目在吹风阶段喊出(chu)了“近乎100%”的得房(fang)率。
难(nan)道又有(you)新房(fang)要刷新的市场认知了？
喊出(chu)了100%得房(fang)率
2024年深圳建筑新规(gui)后，新房(fang)便(bian)开始“卷”起了得房(fang)率。
得房(fang)率“近100%”“达100%”乃至“超100%”正成为楼(lou)市吸睛的卖点(dian)。
最近，入市脚步越来越近的盛合天(tian)瑞家园也不例外。
基本上，对外宣传的口径上，一些渠道喊出(chu)了“100%得房(fang)率”。
要知道，这个项目并非建筑设计新规(gui)后的项目。
但(dan)项目的可见宣传信息(xi)上，无有(you)不提及“高使用率户型”“得房(fang)率近乎100%”的。
据了解，这其实是开发商增加了赠送面积后的得房(fang)率。
那么如此宣传，是否会涉及建筑规(gui)划、房(fang)地产销售等相(xiang)关法(fa)规(gui)？
这里是需要打个问号的。
所以，得房(fang)率是否真的接近100%？同样也就需要打上问号了。
而购房(fang)者在挑(tiao)选房(fang)子(zi)的时(shi)候，是否决定(ding)购买，得房(fang)率会是一个重要的参考(kao)指标。
这个项目早已预备(bei)就绪，样板房(fang)已开放(fang)，主(zhu)推(tui)80-104㎡3-4房(fang)，首推(tui)3/4栋(dong)约(yue)304套，在整个宝安区一季度的供应占(zhan)比中，并不算少(shao)。
所以入市后，对地段性的市场有(you)一定(ding)影响。
更重要的是，宝安区域是深圳新房(fang)供应的主(zhu)旋律，去化分化显(xian)著，若供应后库存积压(ya)，那么持续销售期间，市场的蝴蝶效应也不可避免。
毕(bi)竟项目周边最近一次新房(fang)供应是2023年的9月，卓越闽泰星奕府（1栋(dong)）168套85~110平住宅(zhai)以备(bei)案均价(jia)约(yue)64198元/㎡，总价(jia)区间约(yue)508万～770万入市。
已经一年多未有(you)新房(fang)新增。
再往前追溯则(ze)是回(hui)到2021年的阶段。
2021年8月31日盛合天(tian)宸家园，426套建面约(yue)77—244平的住宅(zhai)入市，备(bei)案均价(jia)约(yue)67113元/㎡，单(dan)价(jia)区间约(yue)5.88万—8.75万/平，总价(jia)区间约(yue)476万～1714万，去化率达到63%，但(dan)经历1273天(tian)还剩(sheng)余54套未售。
2021年3月25日领航城领誉华府，106套建面约(yue)156~179平住宅(zhai)入市，备(bei)案均价(jia)63365元/㎡，总价(jia)区间约(yue)948万～1209万，开盘宣布日光。
可以看到，过去领航街道地段上的项目，并非一直是市场热捧的项目。
所以，营(ying)销上把得房(fang)率作为宣传的“卖点(dian)”，是否能真正吸引市场的焦点(dian)，也并未可知。
开发商曾遭质疑(yi)
盛合天(tian)瑞家园位于宝安区航城街道广深公路与拟建金德路交汇处，距(ju)离目前最近的地铁站12号线黄田站约(yue)1.2公里，临近107国(guo)道主(zhu)干道。
总占(zhan)地面积约(yue)1.75万㎡，总建筑面积约(yue)10.5万㎡，计容建筑面积约(yue)5.95万㎡，容积率3.39，绿化率40%，共由4栋(dong)31-32层高的住宅(zhai)组成，其中1栋(dong)住宅(zhai)31F，2/3/4栋(dong)住宅(zhai)32F，5栋(dong)是1所18班幼儿园。
总规(gui)划540户，全部都是商品房(fang)，1/2栋(dong)2梯4户，3/4栋(dong)2梯5户设计，地下室为3层，规(gui)划634个停车位。
根据实地考(kao)察，项目建设已经封顶为准现楼(lou)状态(tai)，外墙(qiang)正在装修中。
项目的具体开发方为深圳市永铭(ming)投资(zi)有(you)限公司与深圳市草围股份合作公司。
这两个公司所开发过的项目并不多，其中包(bao)含去年已经交房(fang)了的盛合天(tian)宸和仍在建设中的盛合天(tian)瑞。
但(dan)作为盛合天(tian)瑞的开发建设方，却(que)曾在交付盛合天(tian)宸后遭到业(ye)主(zhu)的质疑(yi)——属于小区业(ye)主(zhu)们的停车场，被发现用于经营(ying)出(chu)租。
不仅如此，有(you)网友反映，小区业(ye)主(zhu)停车收(shou)费被区别对待，外来车辆5元/天(tian)，包(bao)月为150元/月。
且物业(ye)条约(yue)中也疑(yi)似出(chu)现“霸王条款”。
一位网友曾经分享一份与物业(ye)服务中心相(xiang)关的文件(jian)中显(xian)示，“物业(ye)服务中心有(you)权随时(shi)对本规(gui)定(ding)进行改(gai)动、删除(chu)和增加，并应被视为并入本规(gui)定(ding)，所有(you)车辆业(ye)户必须遵守。”，且文件(jian)显(xian)示为“强制执行措施”。
事实上，值得留意的是，据公开信息(xi)显(xian)示，项目的开发方深圳市永铭(ming)投资(zi)有(you)限公司有(you)4条股权处于出(chu)质有(you)效状态(tai)的信息(xi)。
换句话说，即该公司曾经将股权作为借款的担(dan)保物，并且质押仍然有(you)效。
作者 | 骑猪英雄