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或许，只有土豪村才(cai)能(neng)救(jiu)房地产。
困在资金上
最近佛山一个土豪村借钱给开(kai)发(fa)商推动(dong)村里旧改的事(shi)，上了新(xin)闻。
这(zhe)个村子是位于佛山市南海区桂城(cheng)街道的永(yong)胜村，位置可以说是佛山南海区相当不错的地段(duan)。
从地理位置来看，步行1.5公里范(fan)围内临(lin)近广佛线的千灯湖站以及金融高新(xin)区站，近距离可上广佛江珠高速，区域内还有南海全民健身(shen)体育(yu)公园以及万(wan)达广场，是佛山非常繁华的新(xin)商圈。
周边的小区，也是佛山最贵的地段(duan)。
在中介平台上显示，永(yong)胜村所在位置的片区千灯湖片区，挂盘均价达到了2.6万(wan)/平。
其中灯湖盛世挂盘均价约3.5万(wan)/平，万(wan)达华府挂盘均价约2.9万(wan)/平，保利花园一期挂盘约3.6万(wan)/平，保利花园二期挂盘均价约3.9万(wan)/平，保利花园三(san)期挂盘均价约4.2万(wan)/平。
这(zhe)样的地段(duan)位置，无论是村民，还是当地推动(dong)村落改造的大手，都对永(yong)胜村的蝶变寄予厚望。
从2016年提及改造开(kai)始，到2019年被(bei)正式落实(shi)开(kai)发(fa)合作(zuo)方，已经过去六七年。
但如(ru)今，随着房地产行业周期的变化，永(yong)胜村的拆迁旧改也陷入了困局。
所以作(zuo)为佛山备受关(guan)注的旧改项(xiang)目(mu)，也不得不进(jin)行“自救(jiu)”。
根据永(yong)胜村1月发(fa)出的公告显示，整个永(yong)胜村拆除已经达到63%，旧改的首期回迁住宅倒是已经交付，入住率达到100%，但是剩余还有54%的村民无法回迁，并且回迁遥遥无期。
考(kao)虑到合作(zuo)的开(kai)发(fa)商出现资金短(duan)缺，导致项(xiang)目(mu)进(jin)度迟滞，无法正常推进(jin)，计(ji)划把收到的土地出让金拿出来，垫资推动(dong)二期回迁安置住宅建设。
具体的垫资方案为——
将永(yong)胜村出让金返还款以垫付资金的形式，借款给开(kai)发(fa)商，优(you)先建设二期回迁房，共计(ji)约7.86亿元(yuan)，还不够(gou)的由永(yong)胜经济社自有资金投入。
这(zhe)样的举措，也为全国的旧改解困，提供了一个样本。
一来可以推动(dong)旧改建设，保证开(kai)发(fa)商交楼任务，二来村民可以尽快回迁，盘活区域生态，提升周边城(cheng)市面貌，恢复经济生态。
三(san)来尽管以借款的方式垫资，但永(yong)胜村建立了土地监管账户，可以进(jin)行专款专用，便(bian)于资金使用监督，确保资金监管，同时也能(neng)进(jin)行工程进(jin)度的监督，最大程度保障交楼，促进(jin)开(kai)发(fa)企业开(kai)发(fa)销售。
四来即便(bian)未来开(kai)发(fa)方无法偿还借款，大概率也还有一定的协议抵扣或担保。
不改是常态
对于有资金实(shi)力的旧改村落，很(hen)多时候涉(she)及的是股份合作(zuo)社。
永(yong)胜村旧改之所以能(neng)够(gou)继续推动(dong)项(xiang)目(mu)，更(geng)多仰仗的是永(yong)胜村的实(shi)力，也是广东首个探索旧村改造与村集(ji)体收益(yi)平衡(heng)的案例。
根据永(yong)胜股份经济合作(zuo)社公布的财务收支预算方案显示，光经营收入就达到3101.93万(wan)元(yuan)，投资收益(yi)达到1671.4万(wan)元(yuan)，加上其他收入，总收入4781.93万(wan)元(yuan)。
差(cha)不多半个小目(mu)标的收入，而整个预算支出为641.88万(wan)元(yuan)。
去年年中也曾公布过一次预分红方案，拿出976.69万(wan)元(yuan)分给2273名村民。
所以这(zhe)样的村集(ji)体经济，完全有能(neng)力支撑项(xiang)目(mu)的推进(jin)。
而这(zhe)样有实(shi)力的村集(ji)体，在东莞、广州、深圳(chou)都并不罕见。
每年广深莞的“土豪村”晒分红，都能(neng)吸(xi)引(yin)一波关(guan)注。
比如(ru)去年南海的庄边村、胜利村，禅城(cheng)的郊(jiao)边村、鄱阳村等。
但并非每个旧改项(xiang)目(mu)，背后(hou)都拥有一个有实(shi)力的合作(zuo)社，是否能(neng)够(gou)效仿永(yong)胜村的做法，也需要看股份合作(zuo)社的实(shi)力或者村民的意(yi)愿。
能(neng)够(gou)依靠自身(shen)摸(mo)出一条路子，得到“资金”的救(jiu)赎(shu)的，毕竟(jing)是少数。
最明显的，一些未拆改的项(xiang)目(mu)，等来的或许不是拆迁的推进(jin)，而是不拆了，或者直接搁置了。
拆迁旧改进(jin)度龟速。
尤(you)其一些成本高，规模大的项(xiang)目(mu)。
像深圳(chou)一些旧改项(xiang)目(mu)，成本非常高，拆迁难度大。
比如(ru)深圳(chou)南山区域的海雅百货大楼城(cheng)市更(geng)新(xin)项(xiang)目(mu)，在2022年旧改方案批复后(hou)，却(que)被(bei)发(fa)现去年11月签约新(xin)的商业并重(zhong)新(xin)招商。
比如(ru)宝安区航(hang)城(cheng)街道草围旧村及南片区城(cheng)市更(geng)新(xin)单元(yuan)失效，去年12月被(bei)踢出旧改计(ji)划。
再比如(ru)深圳(chou)备受关(guan)注的八卦岭旧改项(xiang)目(mu)，2019年被(bei)纳入福(fu)田区棚户区改造年度计(ji)划，如(ru)今五(wu)年过去了，迟迟未见动(dong)静(jing)。
有市民急得向官方询问，得到的答复却(que)是“正统筹开(kai)展老旧住宅区改造新(xin)政研究工作(zuo)，待(dai)新(xin)政策出台后(hou)将参照国家省市最新(xin)政策，结合各楼栋宗(zong)地面积、现状功(gong)能(neng)、权利人意(yi)愿等情况(kuang)，分类分片，科学施策”。
所以，旧改项(xiang)目(mu)等着等着，也有可能(neng)不改了。
未来的旧改，或许只有资金真正落实(shi)的项(xiang)目(mu)，才(cai)能(neng)成功(gong)翻身(shen)。
作(zuo)者 | 醉酒大鲨鱼