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唐山客
物业公司(si)退出难，是影响物业纠纷(fen)化解(jie)和提升物业服务质量的一大(da)梗阻。近期(qi)，山西省、太原市引导建立(li)和规范社区物业的退出机制，让想要实(shi)现撤离的物业服务企业、想要更换物业或实(shi)现业主(zhu)自(zi)治的业主(zhu)，乃至(zhi)想要接手(shou)物业服务的第(di)三方，都(dou)能做到有据可依。（2月19日《工人日报》）
在现实(shi)生活中，有些业主(zhu)对物业公司(si)的服务不满意，却面临想换却换不了，以及不知道怎么换的尴尬局面。在僵(jiang)持(chi)的关系中，双方相互掣肘，相互“伤害”，导致物业费收不到位，物业服务质量下降，业主(zhu)的体验(yan)越来越差，物业服务进入恶性循环。建立(li)明晰的物业企业退出机制，就是给物业企业定“下课”规矩，给业主(zhu)更换物业公司(si)提供具体可行的依据，让业主(zhu)在监督物业企业以及维权博弈过程(cheng)中掌握(wo)更多主(zhu)动权，同(tong)时倒逼物业企业提升履约意识和服务质量。
《民法典》《物业管理条例(li)》等法律法规赋予了业主(zhu)更换物业企业的权利。按照《民法典》，选聘和解(jie)聘物业服务企业或者(zhe)其他管理人由业主(zhu)共同(tong)决定，应当经参与表决专(zhuan)有部分面积过半数的业主(zhu)且参与表决人数过半数的业主(zhu)同(tong)意。由于法律并未明确物业企业退出的具体情形，而业主(zhu)的诉(su)求(qiu)或者(zhe)“不满点”多种多样(yang)，业主(zhu)可能难以找准更换物业企业的切入点，难以达成共识，难以形成合(he)力。
此外，业主(zhu)共同(tong)决定以及“过半数”业主(zhu)同(tong)意的流程(cheng)和标准对于一些业主(zhu)而言也是一个不容易克(ke)服的困难。有些社区没有业主(zhu)委员会、业主(zhu)大(da)会，即(ji)便有业主(zhu)委员会、业主(zhu)大(da)会，不少业主(zhu)也不熟悉相关流程(cheng)，召集业主(zhu)开(kai)会、取得“过半数”业主(zhu)同(tong)意、共同(tong)作出业主(zhu)决定也不是一件容易的事。
山西省以及太原市出台的物业企业退出办法，详细系统地(di)规定了物业企业履约不到位、侵占业主(zhu)权益(yi)、按合(he)同(tong)约定提前解(jie)约等退出情形，要求(qiu)物业企业在符(fu)合(he)这些情形时退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷(fen)未解(jie)决、阶段(duan)工作未完成等为由拒(ju)绝退出。同(tong)时，明确了乡镇（街道）指导业主(zhu)、业主(zhu)大(da)会按照法定程(cheng)序解(jie)聘物业服务人的责任。如此，业主(zhu)就清楚在哪些情况下可以启动更换物业企业的流程(cheng)，就更容易减少内耗、达成共识，实(shi)现精准监督、精准维权。在乡镇、街道的指导帮助下，业主(zhu)能够少走错路(lu)、弯路(lu)，提高(gao)更换物业企业的效(xiao)率和成功率。
给物业企业定“下课”规矩，能让业主(zhu)解(jie)约权更明白，同(tong)时也给物业企业戴上了监督“紧箍”。能进能出的物业服务语境有助于物业企业摒弃“管理者(zhe)”思维，摆(bai)正位置，增强履约意识，增强对业主(zhu)的敬畏意识和服务意识，全面优化服务，提升业主(zhu)的体验(yan)和满意度。业主(zhu)满意了，对物业企业的配合(he)度以及缴费率自(zi)然(ran)就提升了，这显然(ran)是一种双赢的效(xiao)果。期(qi)待更多地(di)方能够学习借鉴山西的物业企业退出管理经验(yan)，让物业企业的退出门槛更低(di)、退出渠道更顺畅，也让业主(zhu)行使更换物业企业的权利更方便、更快捷。
来源：北京(jing)青年报