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（文/孙梅欣 编辑(ji)/张广(guang)凯）
2月20日，上海(hai)迎来(lai)2025年首场(chang)土(tu)拍，当天共有(you)虹口(kou)、浦东新区、松(song)江和奉贤4宗地块出让。最终4宗地块被金茂(mao)+庆隆(long)联合体(ti)、华(hua)润+越秀(xiu)联合体(ti)、国贸+金地+星狮联合体(ti)、龙(long)湖+建华(hua)联合体(ti)分别斩获，本场(chang)土(tu)拍共计(ji)揽金159.26亿元。
其中最获瞩目的，是上午拍出的虹口(kou)C080302单元hk329-11地块地块。央(yang)企(qi)金茂(mao)+庆隆(long)联合体(ti)在竞价(jia)184轮之(zhi)后，以89.64亿元的价(jia)格(ge)，拿下虹口(kou)地块，以38.2%的溢价(jia)、楼面地价(jia)11.74万元/平方米的价(jia)格(ge)，成为(wei)上海(hai)虹口(kou)“新地王”。按照这一成本价(jia)，预计(ji)可售楼面价(jia)为(wei)12.5万元/平方米。
这一楼面地价(jia)，仅(jin)次(ci)于去年8月绿城拿下的上海(hai)徐汇斜土(tu)地块，和去年末宸嘉发展拿下的徐汇龙(long)华(hua)地块。斜土(tu)地块的楼面地价(jia)为(wei)13.1万元/平方米，龙(long)华(hua)地块为(wei)12.6万元/平方米，分列全国第单价(jia)第一、第二。
开年首场(chang)土(tu)拍，上海(hai)虹口(kou)地块就刷新了区域(yu)纪录，也(ye)让市场(chang)对从去年末延续(xu)的市场(chang)表现为(wei)之(zhi)期待。上海(hai)中原地产市场(chang)分析(xi)师卢文曦分析(xi)认为(wei)，有(you)了高楼面地价(jia)的烘托，让市场(chang)更(geng)期待小阳春的到来(lai)。
竞拍184轮！上海(hai)内环再出稀缺(que)地块
虹口(kou)地块位于曲阳板块，在曲阳南路(lu)以西(xi)，属于内环内位置。地块周边相当成熟，东南方是地标大盘瑞虹新城，生活配套齐全，太阳宫、月亮湾是板块内重要的商业中心，由于地块发展成熟有(you)稀缺(que)性，虹口(kou)地块在出让之(zhi)前，市场(chang)就有(you)高价(jia)预期。
目前周边可以参照的楼盘价(jia)格(ge)如瑞虹新城，二手房售价(jia)超过16万元/平方米，中粮(liang)瑞虹海(hai)景(jing)壹号(hao)价(jia)格(ge)约为(wei)17万元/平方米，价(jia)格(ge)水平无疑给虹口(kou)地块预留了充足空间。
优越的区位也(ye)让虹口(kou)地块颇具竞争力，除(chu)了金茂(mao)+庆隆(long)联合体(ti)之(zhi)外，还有(you)中海(hai)、招商+绿城联合体(ti)、保利发展、华(hua)润+越秀(xiu)联合体(ti)参与竞拍，现场(chang)竞争颇为(wei)激烈，最终现场(chang)竞拍次(ci)数达(da)到184轮。
值得注意的是，近期金茂(mao)出手频繁，拿地颇为(wei)积(ji)极。在12月上海(hai)2024年的最后一场(chang)土(tu)拍上，金茂(mao)和宝(bao)冶、招商分别组(zu)成联合系，一举(ju)拿下3宗地块，成交金额超过百亿，展现了资金实力和加快在上海(hai)土(tu)地储备(bei)的决心。
事实上去年金茂(mao)在上海(hai)的在售项目已经基本售完，今年只有(you)早(zao)前和华(hua)润、建发联合拿下的桃浦地块，因此在去年末加快补仓。而在年初就重仓市中心的虹口(kou)地块，区域(yu)位置较年末郊区地块更(geng)为(wei)优越，可以看出金茂(mao)今年想走高端路(lu)线，实现利润最大化(hua)的目标。
相较于其他房企(qi)，联合体(ti)之(zhi)一的庆隆(long)集团知名度相对较低，但(dan)实际则是投资界“老钱”。庆隆(long)集团是新加坡老牌投资公司(si)，是新加坡知名房企(qi)，实控的黄氏家(jia)族是新加坡银行业巨(ju)贾，在新加坡、马来(lai)西(xi)亚(ya)、中国等地都(dou)有(you)投资。
庆隆(long)集团早(zao)年就在上海(hai)设立投资公司(si)，在上海(hai)长(chang)风、新江湾有(you)沁和园(yuan)、沁风雅苑等住宅项目，以高端住宅产品为(wei)主，但(dan)近年来(lai)较少出现在土(tu)地市场(chang)上。
有(you)意思的是，本场(chang)土(tu)拍拿地的新加坡“含量”颇高，除(chu)了拿下虹口(kou)的庆隆(long)，联合国贸、金地拿下松(song)江地块的星狮地产，也(ye)是新加坡知名房企(qi)。早(zao)年金地商置收(shou)购了星狮股份，但(dan)近期星狮已经多次(ci)以资金方的形(xing)式(shi)，出现在上海(hai)土(tu)拍市场(chang)。
在一定(ding)程度上也(ye)表明，当价(jia)格(ge)回归到合理范围时，上海(hai)这样一线城市的优质土(tu)地，仍然会获得资金的高度青睐。
房企(qi)积(ji)极补仓释放回暖信号(hao)
除(chu)了虹口(kou)地块，浦口(kou)新区地块也(ye)是当天的热门地块，有(you)中海(hai)、建发、浦发、保利发展、招商、华(hua)润+越秀(xiu)等6家(jia)拍卖主体(ti)参与。最终，华(hua)润+越秀(xiu)联合体(ti)以50.9亿元价(jia)格(ge)、33.4%的溢价(jia)拿下该宗地块，楼面地价(jia)约为(wei)7.47万元/平方米。
这也(ye)是华(hua)润和越秀(xiu)在浦东新区新杨思板块内合作拿下的第二宗宅地。去年11月，华(hua)润、越秀(xiu)、中能(neng)建三家(jia)联合体(ti)以总价(jia)78.969亿元拿下了临近地块，当时的楼面地价(jia)为(wei)7.44万元/平方米。由此来(lai)看，年初这宗地块虽然容积(ji)率(lu)更(geng)高，但(dan)单价(jia)和去年基本持(chi)平。
在出让之(zhi)前，浦东新城地块曾被市场(chang)寄予(yu)更(geng)高期望，市场(chang)普遍认为(wei)该宗地块也(ye)会打破区域(yu)纪录。但(dan)从最终出让结果来(lai)看，并未达(da)到更(geng)高预期。
国贸+金地+星狮则以8.15亿元的总价(jia)、2.62万元/平方米单价(jia)，拿下了松(song)江新城地块。这宗地块也(ye)是当日出让总价(jia)和容积(ji)率(lu)最低的地块，预计(ji)未来(lai)主打改善型住房群体(ti)。
另外龙(long)湖+建华(hua)以约10.56亿元总价(jia)，拿下了奉贤新城商住混用地块，楼面地价(jia)2.047万元/平方米，为(wei)当日单价(jia)最低地块。
4宗地块悉(xi)数拍出揽金超过159亿元，其中1宗还突破区域(yu)单价(jia)纪录，跻身(shen)全国榜单，上海(hai)首场(chang)土(tu)拍结果也(ye)让市场(chang)为(wei)之(zhi)提振。加上2月19日公布的1月全国70城房价(jia)中，上海(hai)二手房价(jia)格(ge)环比涨幅达(da)到0.4%位居全国之(zhi)首，似乎也(ye)给市场(chang)带来(lai)一丝“止跌(die)回稳”的气息。
卢文曦表示，这场(chang)土(tu)拍释放了一些积(ji)极信号(hao)：“市场(chang)在转(zhuan)暖向(xiang)好，尤其对于高总价(jia)的高端改善产品，市场(chang)预期较为(wei)乐观，这一点(dian)在去年末的二手房市场(chang)交易表现中也(ye)有(you)所呈(cheng)现，也(ye)促使房企(qi)拿地更(geng)为(wei)积(ji)极。”
“首场(chang)土(tu)拍4宗地块均溢价(jia)出让，也(ye)显示出对未来(lai)市场(chang)的信心。”卢文曦表示，从结果来(lai)看仍有(you)分化(hua)表现，市区2幅地块关(guan)注程度高于郊区地块，国企(qi)、央(yang)企(qi)拿地的坚决程度也(ye)更(geng)高：“一方面预示未来(lai)市区房价(jia)还会向(xiang)上突破，另一方面，提升楼市持(chi)续(xu)好转(zhuan)的预期。”