除此之外(wai)，华(hua)侨城还挂牌了南京(jing)市的办公物业、成都(dou)市的商业房产。

一年以后，2024年下半年，华(hua)侨城再次开启甩卖模(mo)式，密(mi)集处理旗下资产，以文旅地产为(wei)首。

短短几(ji)个月内，华(hua)侨城出售资产总价已经达到数(shu)十亿元。

2024年11月，华(hua)侨城在武汉的项目也因为(wei)久(jiu)未推进打造，陷入停工(gong)状态而被地方政府收储。

早从2018年开始，华(hua)侨城A便已开启“卖卖卖”的模(mo)式。据不完(wan)全统计，之后的四年间(jian)，华(hua)侨城至少出售或转(zhuan)让(rang)30多家子公司及债权(quan)，当中包括不少文旅项目。

原因无他，缺钱。

近(jin)期云南城投的一纸公告，也在某种(zhong)程度上印证(zheng)了这一现实。

云南城投的公告称，为(wei)支持华(hua)侨城实业开展业务(wu)和日常经营，公司陆续(xu)向华(hua)侨城实业提(ti)供借款，截至2020年12月借款本金余额4200.69万元。

2020年至2024年期间(jian)，公司每年都(dou)对华(hua)侨城实业提(ti)供的借款进行展期，华(hua)侨城实业仍旧无法按期偿还借款及利息，于2025年1月1日起逾期。

作为(wei)华(hua)侨城旗下的子公司，四千万本金及利息都(dou)在拖了四年后逾期，华(hua)侨城自身的经营情(qing)况也可见(jian)一斑。

最新(xin)财报显示，2024年前三季度，华(hua)侨城A营收63.19亿元，同比下降48.72%，净(jing)亏损12.95亿元，同比增长36.56%。

今年前三季度，华(hua)侨城A累计亏损已经达到23.51亿元，势头延(yan)续(xu)的话，不出意料，2024年华(hua)侨城A也同样会(hui)录得全年净(jing)亏损，这也将成为(wei)华(hua)侨城A亏损的第三年。

2022年，华(hua)侨城A首次转(zhuan)盈为(wei)亏，全年净(jing)亏损超过百亿，2023年，亏损幅度收窄，净(jing)亏损64.92亿元。

尽管亏损是由于计提(ti)大额存货跌价准(zhun)备(bei)及资产减值损失引发，但据爆(bao)料，这是新(xin)任管理层希望一次性处理华(hua)侨城A的历史包袱和出清经营风险，以便轻装上阵。

然(ran)而2024年上半年，华(hua)侨城A的货币资金余额已经降至366亿元，企业经营活动产生的现金流量净(jing)额为(wei)-28.32亿元，同比下降3217.51%，大幅度下滑。

华(hua)侨城的现状，和房地产行业的调整不无关系。

分业务(wu)来看，华(hua)侨城A的业务(wu)分为(wei)房地产业务(wu)和旅游综合收入两大板块，在2024年半年报中，房地产业务(wu)占比为(wei)50.46%，旅游业务(wu)收入占比49.21%。

2009年，房地产业务(wu)首次出现在华(hua)侨城A的财报中，彼时，房地产业务(wu)收入32.51亿元，在华(hua)侨城整体业务(wu)中占比仅29.67%。

随后，房地产业务(wu)爆(bao)发式增长，渐渐成为(wei)和文旅业务(wu)齐头并进的业务(wu)板块。

2021年，华(hua)侨城的房地产业务(wu)收入达到了有史以来最高的589.61亿元，华(hua)侨城的营收也就此成功(gong)迈入千亿门槛。

此后，华(hua)侨城A的房地产收入便一路下降，2023年房地产业务(wu)营收242.07亿元，相比2021年已经跌去(qu)一半。

与房地产形成对比的，是文旅产业的迅速复苏。

尽管疫情(qing)期间(jian)旅游业受到较大影响，但华(hua)侨城的旅游业务(wu)2023年收入达313.88亿元，相比2019年还增长了3.7%。

也是因此，在房地产和文旅的“泥沙俱下”和“此消(xiao)彼长”之下，尽管连续(xu)三年亏损，但华(hua)侨城A的亏损幅度在连年缩小。

正如此前的万达，通过抛售大量资产，三年成功(gong)还清6000亿，由重(zhong)资产模(mo)式转(zhuan)为(wei)轻资产模(mo)式，甚至因此避免了前几(ji)年的房企的接连爆(bao)雷。

但现在的万达再次开始卖起资产，前途莫测。华(hua)侨城A的未来，又会(hui)如何呢？

02

作为(wei)国内文旅地产的龙头，华(hua)侨城起源于1985年，今年即将迎来成立(li)的第40年。

过去(qu)许多年，依(yi)靠着华(hua)侨城A上一任掌门人段先念(nian)打造的“文旅+地产”的华(hua)侨城模(mo)式，华(hua)侨城在一众房企中脱颖而出。

具体来说(shuo)，华(hua)侨城依(yi)托旅游品牌和央企背景，先通过旅游项目取得大规模(mo)廉价偏远地区的土地，随后，华(hua)侨城打造人造文旅项目，配合地方政府的基础设施建设，将片区炒热，实现土地增值、提(ti)高地价后高价卖房子赚钱。

这一模(mo)式，既满足了当地政府旅游业发展需求，又满足了华(hua)侨城的高端消(xiao)费者需求，可以说(shuo)是双赢。

在房地产上行期，华(hua)侨城还能用住宅(zhai)销售回笼(long)的资金来补贴文旅开发。

然(ran)而，文旅+地产的模(mo)式也给华(hua)侨城带来了更大的挑战。

相较于其他房企，文旅地产复合性更高，投资金额大，回报周期更长，这对华(hua)侨城的运营能力、现金流和融资能力都(dou)构成了巨大考验。

也是因此，在房地产下行期，这种(zhong)魔法失效了，甚至还给华(hua)侨城带来了文旅+地产的双重(zhong)压力。

从华(hua)侨城2018年就开始出售资产可以看出，公司并非是近(jin)期才开始缺钱，而是早已有所端倪。

相比房地产，段先念(nian)对于文旅项目显然(ran)经验更为(wei)丰富，也是因此，在房地产业务(wu)的发展上，段先念(nian)遭受了不少的质疑。

2022年4月，原保利总经理张(zhang)振高上任华(hua)侨城新(xin)掌门人，作为(wei)地产行业十二年老人，张(zhang)振高将房地产确立(li)为(wei)华(hua)侨城集团最大的主业，希望华(hua)侨城能成为(wei)中国房地产行业的排头兵。

也是因此，2023年，华(hua)侨城参与了北上广深等核心城市核心板块30多宗土地的竞拍，在佛山、无锡、成都(dou)等城市拿了4个新(xin)项目。

然(ran)而，自2023年8月拿下成都(dou)地块后，整个2024年，华(hua)侨城仅在年底拿下过两块地。

管理层在股东大会(hui)上解释，今年有参与拿地，但好的地竞争比较激烈。在现金流缩水和持续(xu)亏损的情(qing)况下，没有新(xin)的土地储备(bei)补充，华(hua)侨城想要实现发展目标(biao)恐怕难上加难。

在去(qu)年7月华(hua)侨城集团的年中工(gong)作会(hui)议上，张(zhang)振高强调的重(zhong)点已经变成了千方百计加快回款进度，防范化解重(zhong)大风险。

房地产给华(hua)侨城A带来的阴霾仍旧远远没有散去(qu)，文旅能够助力华(hua)侨城破局吗？

事实上，数(shu)据显示，华(hua)侨城以门票为(wei)主的纯文旅营收占比不足20%。

过往靠房地产给文旅项目“输血”的模(mo)式落幕，需要大量前期投入的文旅项目更加难以自我(wo)“造血”。

不仅文旅项目难以脱离房地产业务(wu)存在，华(hua)侨城的文旅项目也面临挑战。

目前，华(hua)侨城的文旅项目仍以传统的欢(huan)乐谷、欢(huan)乐海岸等主题公园(yuan)为(wei)主，客户受众市场比较单一，对比迪士(shi)尼和环球影城等拥有强大IP的主题公园(yuan)来说(shuo)，重(zhong)复消(xiao)费率较低(di)，对于年轻人的吸引力也逐渐降低(di)。

图源：图虫创意

不过，2024年国庆期间(jian)，欢(huan)乐谷推出多种(zhong)创意活动也收效良好，最终国庆期间(jian)累计待游客超120万人次，10月合计接待游客803万人次，相比1至9月月均游客接待量提(ti)升20%。

在文旅热潮之下，抓住机会(hui)的华(hua)侨城，未必不能找到新(xin)的增长点。

03结语(yu)

时代(dai)不停变化，对于华(hua)侨城来说(shuo)，过去(qu)的“文旅+地产”模(mo)式在如今已经似乎难以为(wei)继。

在房地产行业下行之时，加大营销去(qu)化力度、强化流动性管理一度成为(wei)华(hua)侨城A的主要发展目标(biao)。

也是因此，2024年下半年，政策接连出台之际，华(hua)侨城地产业务(wu)基本面得到明显改善，但数(shu)据仍旧不及预期。

在此时，加强产品创新(xin)，做优做强旅游业务(wu)成为(wei)华(hua)侨城A的另一大目标(biao)。

如今，正是文旅发展的上升期，华(hua)侨城更需要做好产品开发，加强产品运营，稳定现金流，进而找到更为(wei)优质的文旅产业发展路径和方向，寻找新(xin)的业务(wu)模(mo)式。