（来(lai)源：CREIS 中指数据(ju)）

与此同(tong)时，中指研究院发布的《2024年中国房(fang)地产代建企业排行榜》显示，2024年，28家典型代建企业代建新增规(gui)划建筑面积同(tong)比增长(chang)7.7%，这(zhe)一增长(chang)速度(du)相较于(yu)2018年至2023年的全国代建行业年平均增长(chang)速度(du)均有所下滑。

很显然，代建行业在(zai)经历了前几年的高速增长(chang)后(hou)，开始进(jin)入一个更为成熟和稳定的阶段，市场的竞争也日益激烈(lie)。

尽管行业增速有所下滑，但不可否认，整个代建市场仍然具有较大的发展空(kong)间。根据(ju)中指研究院预计，代建市场规(gui)模行业占比将(jiang)以年均21.3%的速度(du)高速增长(chang)，预计2025年代建行业渗透率达到12.5%。相比之下，欧美国家成熟代建市场的行业渗透率达到20-30%，差距仍然明(ming)显。

其二(er)，房(fang)企蜂拥涌入，市场竞争加剧。

在(zai)房(fang)地产行业深度(du)调整的背景下，近(jin)年来(lai)代建行业吸引了大量房(fang)企的参与，市场竞争愈发激烈(lie)。

根据(ju)克而瑞的监测数据(ju)，截(jie)至2024年9月，已有超百家房(fang)企涉足(zu)代建或承接相关(guan)业务。具体而言，在(zai)2024年上半年销售额排名前50的房(fang)企中，有46家已布局代建业务；而在(zai)销售额百强房(fang)企中，进(jin)军代建领域(yu)的企业占比高达约80%。

很显然，代建行业已经从(cong)一个相对小众的领域(yu)，迅(xun)速发展成为一个竞争激烈(lie)的红海市场。究其根本来(lai)看，核(he)心也在(zai)于(yu)房(fang)地产行业在(zai)经历了多年的高速增长(chang)后(hou)，面临着市场饱和、政策调控和经济环境(jing)变化等多方(fang)面的挑战。代建业务得益于(yu)其轻资产、低风(feng)险、高回报的特(te)点(dian)，成为众多房(fang)企转型的首选。而在(zai)这(zhe)一趋势下，也持续带动着行业的“升温”扩容。

其三，市场集中度(du)不断提升。

行业持续规(gui)模提升的同(tong)时，代建市场的集中度(du)也在(zai)迎来(lai)提升，这(zhe)一现(xian)象不仅体现(xian)在(zai)市场份额的集中，还(hai)体现(xian)在(zai)企业间的分化发展。

透过整个市场近(jin)年来(lai)的情况也可以看到，具备领先优(you)势的代建企业借助其强大的资金优(you)势和背景资源，通(tong)过并购重组实现(xian)规(gui)模化扩张(zhang)，保证行业领先地位。而中小代建企业近(jin)年来(lai)则受困于(yu)资金压力、市场竞争加剧等，逐步被市场淘汰或吞并，这(zhe)种趋势使得行业内的资源进(jin)一步向优(you)势企业集中。

CRIC数据(ju)显示，过去一年，行业新拓面积TOP3企业拓展面积总计6807万平方(fang)米，占30强企业比重达33%。而TOP20企业新拓面积占30强比重高达92%。

（来(lai)源：CRIC）

另外(wai)根据(ju)亿翰智库(ku)统计，截(jie)至2024年底，在(zai)代建行业市场份额分布中，排名前10的企业占据(ju)了58%的份额，而其余近(jin)百家企业则共同(tong)瓜分了剩(sheng)余的42%的市场份额。由此来(lai)看，行业集中度(du)的提升仍然还(hai)有较大的空(kong)间。

在(zai)上述行业趋势演变下，过去一年，作为行业先行者的绿城管理则继续交出了一份不错的年度(du)成绩单。

公司依然保持了其在(zai)代建行业的领先地位，并且增速表现(xian)稳健。

根据(ju)中指院CREIS发布的《2024年中国房(fang)地产企业代建排行榜》，绿城管理以3649万平方(fang)米的新签约规(gui)划建筑面积稳居行业榜首。

（来(lai)源：中指研究院）

与此同(tong)时，根据(ju)公司公布的2024年业务更新公告。去年绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积同(tong)比增长(chang)约3.4%，新拓代建项目代建费预估达93.2亿元人民币(bi)。

此外(wai)，数据(ju)还(hai)显示，在(zai)2024年绿城管理完成了118个代建项目交付，交付面积达1656万平方(fang)米，覆盖(gai)8万多户居民；与此同(tong)时，政府代建累计交付6390万平方(fang)米，累计为42.8万户原住民改善居住环境(jing)。

透过上面的数据(ju)，不难看到，作为行业“老大哥”的绿城管理不仅在(zai)规(gui)模上领先，更在(zai)质量和效益上表现(xian)出色，可谓风(feng)采依旧。

2、踏浪前行风(feng)正劲，谁(shui)主沉浮(fu)？

毫无疑问，整个代建行业仍然处在(zai)风(feng)口(kou)之上，受益政策的支(zhi)持、市场需求的旺盛，行业扩容潜力巨大。

政策视角来(lai)看，近(jin)年来(lai)，政府大力推动保障性(xing)租赁住房(fang)建设和城市更新，多地出台代建管理办法，为代建行业提供了广阔市场空(kong)间和制(zhi)度(du)保障。

市场需求来(lai)看，除了政府代建需求稳定增长(chang)，商(shang)业代建和资本代建的需求潜力同(tong)样不容小觑。同(tong)时过去代建项目主要以住宅为主，如今项目类型也开始逐渐丰富，代建模式亦愈发多样，为行业发展带来(lai)了巨大的想(xiang)象空(kong)间。

数据(ju)范围说明(ming)：以企业实际(ji)签约的代建项目为口(kou)径。

（来(lai)源：亿翰智库(ku)）

由此来(lai)看，绿城管理在(zai)这(zhe)一行业风(feng)口(kou)之上仍然有机会持续领跑。

一方(fang)面，公司占据(ju)了行业领先地位，伴随市场集中度(du)的提升，有望持续实现(xian)强者恒强。

数据(ju)显示，过去的2024年，在(zai)行业整体承压的背景下，绿城管理实现(xian)合约销售额达1050亿元，合约建筑总面积1.25亿平方(fang)米，在(zai)建面积5400万平方(fang)米，市占率连续九(jiu)年超20%，行业龙头地位可谓持续巩(gong)固(gu)。

另一方(fang)面，绿城管理有着深厚(hou)的行业积累，竞争力突(tu)出。

具体则可以从(cong)如下几个层面来(lai)思考：

其一，产品力塑造能力强，市场覆盖(gai)面广而精。

代建行业竞争的本质在(zai)于(yu)产品力和成本管控的平衡，核(he)心是提供具有性(xing)价比的产品。作为行业长(chang)期(qi)深耕者，绿城管理高度(du)注重产品力的打造，形成了多个产品体系，其开发的项目更是获得业界的诸多荣誉。

如其绿城·武汉桂湖雲翠、邗城·扬州柳岸晓风(feng)、交投绿城·奉化望山澄庐(lu)三项作品，此前就分别(bie)获评“2024年全国十大优(you)秀代建项目”、“2024全国十大优(you)质精选作品”、“2024全国十大高端臻选作品”大奖；而包括上述项目外(wai)，还(hai)有德达绿城·德州瑧月兰庭、绿城·平阳晓风(feng)和月、绿城·慈溪晓风(feng)印翠，也均入选“2024全国优(you)居100项目”。可以说，这(zhe)些都是市场公认的“好(hao)房(fang)子”，显示出绿城管理能够更加全面的满足(zu)委托方(fang)的多维诉求。

（来(lai)源：公司资料）

值(zhi)得一提的是，2024年，绿城管理还(hai)升级发布确幸(xing)社(she)区产品体系2.0、确幸(xing)工坊2.0体系等，当年确幸(xing)工坊2.0落地全国逾30个项目，以功能实用、高品质工艺为导向提升产品能力。

以全维实景示范区为例，2024年绿城管理全新升级全维实景示范区2.0，更加注重以人为本，以客户需求为基，将(jiang)功能实用、微创新和高品质工艺作为产品导向，链接工地开放现(xian)场，并融入确幸(xing)工坊2.0体系全面展示。2024年开放59个全维实景示范区，在(zai)前期(qi)设计速率、示范区整体展示效果、展示面积、营造速率等方(fang)面大升维。

作为代建行业的领军企业，可以说绿城管理始终以人为本，以客户需求为基，持续精进(jin)自身产品力，践(jian)行绿城“好(hao)房(fang)子”标准。产品系统坚持以B端及C端客户满意(yi)度(du)为目标，聚焦经营兑现(xian)能力，强化产品提速提效，做大做强供应链，夯实产品力底盘。

与此同(tong)时，绿城管理的代建项目业已布局中国30个省、直辖市及自治区的130余座主要城市，市场覆盖(gai)面广而精。这(zhe)种广泛的市场布局，使其能够深入了解不同(tong)地区客户的需求和市场特(te)点(dian)，进(jin)一步优(you)化产品设计和服(fu)务，提升产品力，从(cong)而在(zai)各地市场中树立良好(hao)的口(kou)碑，吸引更多客户，形成良性(xing)循(xun)环，以此不断巩(gong)固(gu)其市场地位和影响力。

其二(er)，品牌优(you)势与客户信任积淀深厚(hou)。

绿城管理凭借其高品质的服(fu)务和良好(hao)的品牌声誉，赢得了客户的高度(du)信任。

就在(zai)2024中国房(fang)地产品牌价值(zhi)研究成果发布会上，绿城管理还(hai)相继获得“2024中国房(fang)地产代建领先品牌”、“2024中国房(fang)地产政府代建领先品牌”等殊荣，显示出其受到业界的认可。

值(zhi)得一提的是，作为绿城中国轻资产板块(kuai)业务中专(zhuan)门从(cong)事代建业务的板块(kuai)，绿城管理与绿城品牌一脉相承，绿城作为高品质品牌的代表，其品牌影响力在(zai)业界有目共睹，这(zhe)一定程度(du)也能够让绿城管理为委托方(fang)实现(xian)品牌赋能，进(jin)而能够给委托方(fang)项目带来(lai)更高品牌溢价机会和商(shang)业价值(zhi)回报。基于(yu)此，这(zhe)也有助于(yu)其持续获得客户的青睐，收获更多的业务机会。

其三，综(zong)合运营实力突(tu)出。

通(tong)过十余年的代建服(fu)务经验的积累，绿城管理构筑了强大的综(zong)合运营实力，形成了强大的产业链体系，并不断强化多元业务解题能力。这(zhe)一点(dian)充分体现(xian)在(zai)其对行业的赋能上。

可以看到近(jin)年来(lai)绿城管理先后(hou)对外(wai)发布服(fu)务C端业主的“M确幸(xing)社(she)区”及服(fu)务B端客户的“M登山模型”，以及在(zai)行业首发《绿城管理集采发展白皮书》及《绿城管理公建能力白皮书》，助力B端委托方(fang)经营诉求的兑现(xian)，提升整体的认可度(du)及满意(yi)度(du)。这(zhe)些成果不仅展示了绿城管理在(zai)代建领域(yu)的深厚(hou)积累，也为整个行业提供了宝贵的参考和借鉴。

以其打造的“M登山模型”为例，该模型将(jiang)代建服(fu)务细化为6大步骤和23个关(guan)键触点(dian)，实现(xian)了服(fu)务的标准化、体系化、流程化。这(zhe)种系统化的方(fang)法显著提升了公司运营效率和人均效能，确保了项目经营过程的可控性(xing)和经营结果的实现(xian)，有效提高了委托方(fang)的满意(yi)度(du)。

同(tong)时，绿城管理在(zai)2024年对内也持续进(jin)行“改革、改变、改进(jin)”，聚焦组织变革，提升组织能力建设，强化团队战斗(dou)力。公司稳经营、优(you)管理，重塑竞争优(you)势，坚守行业领先地位，值(zhi)得一提的是，绿城管理已连续八(ba)年蝉联“中国房(fang)地产代建运营引领企业”第一名，过去一年更是荣获30余项行业TOP1荣誉，展现(xian)了业界对其综(zong)合运营实力的高度(du)肯定。

（来(lai)源：公司资料）

由上也不难看到，在(zai)长(chang)期(qi)的探(tan)索和耕耘中，绿城管理已经构建了差异化竞争优(you)势，而这(zhe)也保障了其能够在(zai)激烈(lie)的市场竞争中持续站稳脚(jiao)跟。

3、资本市场启(qi)新颜，后(hou)市价值(zhi)看点(dian)几何(he)？

站在(zai)当下来(lai)看，新的一年中国资产牛市预期(qi)的潜力正愈发清(qing)晰，在(zai)各大重磅政策的有力提振下，资金正大举做多中国资产，市场活力被显著激发。

而就在(zai)近(jin)期(qi)，高盛、摩根大通(tong)等知名投资机构纷纷发布研报，上调中国资产评级，看好(hao)2025年中国资本市场。外(wai)资机构普(pu)遍认为，2025年企业盈(ying)利复苏将(jiang)为中国市场的上行提供支(zhi)撑，增量资金有望持续涌入。

在(zai)此背景下，寻找市场的确定性(xing)与预期(qi)差中，代建行业的潜力也变得颇为乐(le)观。

一方(fang)面，代建行业的逆(ni)周期(qi)增长(chang)过去已经受到了市场的认可，因此优(you)秀的代建企业有望在(zai)顺周期(qi)中进(jin)一步放大基本面优(you)势和市场潜力。

过去传统的重资产开发模式尽管在(zai)行业上升期(qi)间收获颇丰，但在(zai)应对行业周期(qi)性(xing)风(feng)险方(fang)面呈现(xian)出明(ming)显的缺陷，而代建模式下，通(tong)过品牌和管理的输出，一定程度(du)降低了房(fang)地产市场周期(qi)性(xing)波(bo)动带来(lai)的系统风(feng)险，具有一定的穿越周期(qi)的能力。这(zhe)在(zai)当下不确定性(xing)持续升温的大环境(jing)下，显得难能可贵。因此，这(zhe)也将(jiang)有助于(yu)其在(zai)资本市场获得更多的溢价机会，同(tong)时考虑行业外(wai)部(bu)环境(jing)的向好(hao)预期(qi)，也将(jiang)令其在(zai)资本市场的表现(xian)更具估值(zhi)弹性(xing)。

另一方(fang)面，绿城管理作为行业头部(bu)企业同(tong)时，也是“中国代建第一股”，在(zai)市场具有高辨识度(du)，其稀缺性(xing)优(you)势也将(jiang)让其更加具备看点(dian)和吸引力。

再者，伴随当前宏观环境(jing)的向好(hao)，行业的企稳复苏，有利于(yu)公司长(chang)期(qi)稳健的发展，同(tong)时公司过往具有良好(hao)的经营性(xing)现(xian)金流和高于(yu)地产行业的派(pai)息能力、高管多次增持展现(xian)对公司长(chang)期(qi)发展的信心，也将(jiang)更有助于(yu)其获得市场资金的青睐。

4、结语(yu)

总的来(lai)看，在(zai)当前房(fang)地产市场的波(bo)动环境(jing)中，代建行业的潜力持续受到市场的关(guan)注。在(zai)此背景下，绿城管理展现(xian)出了其业务模式的韧性(xing)和管理层的战略(lue)眼光，公司不断构筑差异化的优(you)势，赢得客户信赖，控制(zhi)经营风(feng)险，综(zong)合竞争力表现(xian)突(tu)出。

不难预期(qi)，未来(lai)在(zai)行业持续的空(kong)间扩容中，绿城管理还(hai)将(jiang)不断收获成长(chang)机遇，并在(zai)资本市场迎来(lai)更好(hao)的表现(xian)。