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如果(guo)问(wen)深圳哪个区(qu)新房库存最难(nan)清理？
则坪山区(qu)不能不提。
打破下(xia)限
最近，位于坪山碧岭的深业山水东(dong)城(cheng)以29293元/㎡的备(bei)案均价(jia)，不仅打响2025年坪山新房供应的第一枪，也重新定义了坪山新房的价(jia)格体系。
建面约85—243平，单价(jia)区(qu)间约2.51—5万/平，总价(jia)区(qu)间约213—1216万/套，1060套现房入市，精(jing)装交付。
这不仅比(bi)深业山水东(dong)城(cheng)2022年7月以及(ji)2023年2月批次入市的房源价(jia)格便宜，更是(shi)整个坪山2020年以来，备(bei)案均价(jia)最便宜的一次。
要知道，坪山区(qu)域新房备(bei)案价(jia)格高(gao)光的时候，均价(jia)去到约4.2万/平。
2021年8月位于坪山石井的中海万锦熙岸华庭(ting)开盘，264套约80—106平住宅备(bei)案均价(jia)约42746元/㎡，总价(jia)区(qu)间约320—478万/套；
2021年8月位于坪山马峦的金尊府开盘，592套约88—143平住宅备(bei)案均价(jia)约41689元/㎡，总价(jia)区(qu)间约361—621万/套；
2021年8月位于坪山马峦的龙光玖誉雅筑开盘，355套住宅备(bei)案均价(jia)约42572元/㎡，总价(jia)区(qu)间约358—500万/套。
就算是(shi)碧岭同片区(qu)的新房，如龙光玖榕府、蔚(wei)蓝左岸花园、深业山水东(dong)城(cheng)前两批次新房，备(bei)案均价(jia)都是(shi)维持约3.5—3.7万/平。
2023年8月入市的龙光玖榕府467套约96—117平住宅备(bei)案均价(jia)约36665元/㎡，总价(jia)区(qu)间约328—452万/套；
蔚(wei)蓝左岸花园(1栋)188套约75—93平住宅备(bei)案均价(jia)约36540元/㎡，总价(jia)区(qu)间约247—365万/套。
深业山水东(dong)城(cheng)，2022年7月559套约81—188平住宅开盘，备(bei)案均价(jia)约37923元/㎡，总价(jia)区(qu)间约280—958万/套；
2023年2月804套约81—233平住宅开盘，备(bei)案均价(jia)约37902元/㎡，总价(jia)区(qu)间约277—1208万/套。
所以可以看到，深业山水东(dong)城(cheng)1060套现房住宅入市，正标志着坪山的新房价(jia)格正式迈向(xiang)“2字头”。
和前两批次的住宅房源价(jia)格相比(bi)，备(bei)案均价(jia)相差了约8600元/㎡。
假设2022年7月选择约81平的业主选择最便宜的户型，总价(jia)约280万，今年选择约85平最便宜户型，总价(jia)约213万，不仅户型面积更大，总价(jia)也便宜了约67万。
而这也仅仅只(zhi)是(shi)备(bei)案价(jia)格，一般而言新房入市，还会有相应的折扣(kou)叠加。
去化之(zhi)困
从市场的情(qing)况来看，虽然深圳新房市场2024年已经出(chu)现翘尾行情(qing)。
但(dan)对于坪山区(qu)域而言，新房去库存是(shi)每(mei)个项目的大难(nan)题。
在深圳各个区(qu)域中，虽然新房住宅库存量的前三名一直是(shi)龙岗、龙华、宝安，但(dan)若要问(wen)哪个区(qu)的新房去库存难(nan)度最大，坪山是(shi)不能不提的。
因为其他(ta)区(qu)域的新房，顺销期的去化速度要比(bi)坪山区(qu)域的新房整体去化速度要快一些。
最明显的，位于龙华观澜的山水华庭(ting)，108套住宅，备(bei)案均价(jia)约47561元/㎡，2021年8月入市。
曾经一度被市场誉为开盘最惨淡(dan)新房，24批意向(xiang)登记(ji)客户，成为当时入围人数最少的新房。
2021年的新房市场远(yuan)要比(bi)如今的新房市场好(hao)不少。
截至2025年1月8日，山水华庭(ting)在深圳房地产信息平台上(shang)显示，只(zhi)卖(mai)剩11套住宅。
而位于坪山马峦的金尊府，2021年5月入市353套住宅，市场反馈(kui)开盘当天是(shi)差不多卖(mai)光。
但(dan)时隔1328天，依然还有3套住宅未网签，而2021年8月入市，市场反馈(kui)开盘之(zhi)初卖(mai)了约54.38%，时隔1237天，592套房源，依旧(jiu)剩98套住宅未网签。
而这几天深圳坪山碧岭片区(qu)，一次性(xing)供应1060套新房住宅。
要知道目前整个坪山区(qu)域新房住宅库存总量约7151套，深业山水东(dong)城(cheng)一次性(xing)供应就占了整个坪山区(qu)新房库存约七分之(zhi)一。
再加上(shang)深业山水东(dong)城(cheng)前两批入市房源，到目前为止仍(reng)存在不少房源未出(chu)售。
2022年7月这一批，559套住宅剩余269套，2023年2月这一批804套住宅剩余533套。
更重要的是(shi)，开发商新房库存不小的情(qing)况下(xia)，还存在工抵房的情(qing)况。
在媒体社交平台上(shang)有网友在去年11月表示，“开发商没钱，还以房抵款抵了我一套，请款一直卡”，也有网友早在去年7月评论表示，“如果(guo)考虑深业山水这个小区(qu)的能不能买了我们公司的工抵房呀，85折，公司急卖(mai)”。
所以，新房去化困难(nan)不仅是(shi)整个坪山区(qu)域的难(nan)题，更是(shi)深业山水东(dong)城(cheng)去化的难(nan)题。
面对这样的区(qu)域新房格局，或许价(jia)格让步(bu)才能真正获得一席市场。
作者 | 飞天小女警