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或许，只有土豪(hao)村才能救房地产。
困(kun)在(zai)资(zi)金上
最近佛山一个土豪(hao)村借钱给开发商推动村里旧改的事(shi)，上了新闻。
这个村子是位于佛山市南海区桂城街道的永胜村，位置可(ke)以说是佛山南海区相当不(bu)错的地段。
从(cong)地理位置来(lai)看，步行1.5公里范围(wei)内临近广佛线的千灯湖(hu)站以及金融高(gao)新区站，近距离可(ke)上广佛江珠高(gao)速，区域(yu)内还有南海全民健身体(ti)育公园以及万(wan)达(da)广场，是佛山非常繁华的新商圈。
周边(bian)的小区，也是佛山最贵的地段。
在(zai)中介平台上显示，永胜村所在(zai)位置的片区千灯湖(hu)片区，挂盘均价达(da)到了2.6万(wan)/平。
其中灯湖(hu)盛世挂盘均价约(yue)3.5万(wan)/平，万(wan)达(da)华府挂盘均价约(yue)2.9万(wan)/平，保利花(hua)园一期挂盘约(yue)3.6万(wan)/平，保利花(hua)园二期挂盘均价约(yue)3.9万(wan)/平，保利花(hua)园三期挂盘均价约(yue)4.2万(wan)/平。
这样的地段位置，无论是村民，还是当地推动村落(luo)改造的大手，都对永胜村的蝶变寄予厚望。
从(cong)2016年提及改造开始，到2019年被正式落(luo)实开发合作方，已经过去六七(qi)年。
但如今，随着房地产行业周期的变化，永胜村的拆迁旧改也陷入了困(kun)局。
所以作为佛山备受关注的旧改项目，也不(bu)得(de)不(bu)进行“自救”。
根据(ju)永胜村1月(yue)发出的公告(gao)显示，整个永胜村拆除已经达(da)到63%，旧改的首期回迁住宅倒是已经交付，入住率达(da)到100%，但是剩余还有54%的村民无法回迁，并且回迁遥遥无期。
考虑到合作的开发商出现资(zi)金短缺，导致项目进度迟滞，无法正常推进，计划把收到的土地出让金拿出来(lai)，垫资(zi)推动二期回迁安置住宅建设。
具体(ti)的垫资(zi)方案为——
将永胜村出让金返还款以垫付资(zi)金的形式，借款给开发商，优先建设二期回迁房，共计约(yue)7.86亿元，还不(bu)够的由永胜经济社自有资(zi)金投入。
这样的举措(cuo)，也为全国的旧改解困(kun)，提供(gong)了一个样本。
一来(lai)可(ke)以推动旧改建设，保证开发商交楼任(ren)务，二来(lai)村民可(ke)以尽快回迁，盘活区域(yu)生态(tai)，提升周边(bian)城市面貌，恢复经济生态(tai)。
三来(lai)尽管以借款的方式垫资(zi)，但永胜村建立了土地监管账户，可(ke)以进行专款专用，便(bian)于资(zi)金使用监督，确保资(zi)金监管，同时也能进行工程进度的监督，最大程度保障交楼，促进开发企业开发销售(shou)。
四来(lai)即便(bian)未来(lai)开发方无法偿还借款，大概率也还有一定的协议抵扣或担保。
不(bu)改是常态(tai)
对于有资(zi)金实力的旧改村落(luo)，很多时候涉及的是股(gu)份合作社。
永胜村旧改之(zhi)所以能够继(ji)续推动项目，更多仰仗的是永胜村的实力，也是广东首个探索(suo)旧村改造与村集(ji)体(ti)收益平衡的案例。
根据(ju)永胜股(gu)份经济合作社公布的财务收支预算方案显示，光经营收入就达(da)到3101.93万(wan)元，投资(zi)收益达(da)到1671.4万(wan)元，加(jia)上其他收入，总收入4781.93万(wan)元。
差不(bu)多半个小目标的收入，而整个预算支出为641.88万(wan)元。
去年年中也曾公布过一次预分红方案，拿出976.69万(wan)元分给2273名村民。
所以这样的村集(ji)体(ti)经济，完全有能力支撑项目的推进。
而这样有实力的村集(ji)体(ti)，在(zai)东莞、广州、深圳都并不(bu)罕见。
每年广深莞的“土豪(hao)村”晒分红，都能吸引一波关注。
比如去年南海的庄边(bian)村、胜利村，禅城的郊边(bian)村、鄱阳(yang)村等。
但并非每个旧改项目，背后都拥有一个有实力的合作社，是否能够效仿永胜村的做法，也需要(yao)看股(gu)份合作社的实力或者村民的意愿。
能够依靠自身摸出一条路子，得(de)到“资(zi)金”的救赎的，毕竟是少数。
最明显的，一些未拆改的项目，等来(lai)的或许不(bu)是拆迁的推进，而是不(bu)拆了，或者直(zhi)接搁置了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其一些成本高(gao)，规模大的项目。
像深圳一些旧改项目，成本非常高(gao)，拆迁难度大。
比如深圳南山区域(yu)的海雅百货大楼城市更新项目，在(zai)2022年旧改方案批复后，却被发现去年11月(yue)签约(yue)新的商业并重新招商。
比如宝安区航城街道草围(wei)旧村及南片区城市更新单元失效，去年12月(yue)被踢(ti)出旧改计划。
再比如深圳备受关注的八卦(gua)岭旧改项目，2019年被纳入福田区棚户区改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急(ji)得(de)向官方询问，得(de)到的答复却是“正统筹(chou)开展老旧住宅区改造新政研究工作，待新政策(ce)出台后将参照国家省市最新政策(ce)，结(jie)合各楼栋(dong)宗地面积、现状(zhuang)功能、权利人意愿等情况，分类分片，科学施策(ce)”。
所以，旧改项目等着等着，也有可(ke)能不(bu)改了。
未来(lai)的旧改，或许只有资(zi)金真正落(luo)实的项目，才能成功翻身。
作者 | 醉酒大鲨(sha)鱼