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或许，只有土豪村才能救房地(di)产。
困在资金上
最近佛山一个土豪村借钱(qian)给(gei)开发商推动村里旧改的事，上了(le)新闻(wen)。
这个村子是位于(yu)佛山市(shi)南海区桂城街(jie)道的永胜村，位置可以说是佛山南海区相当不错的地(di)段。
从地(di)理位置来看，步(bu)行1.5公里范围内临近广佛线的千灯(deng)湖站(zhan)以及金融高新区站(zhan)，近距离可上广佛江(jiang)珠(zhu)高速，区域内还有南海全民健身体育公园以及万达广场，是佛山非常繁(fan)华的新商圈。
周边的小区，也是佛山最贵的地(di)段。
在中介平台上显示，永胜村所在位置的片(pian)区千灯(deng)湖片(pian)区，挂盘均(jun)价(jia)达到了(le)2.6万/平。
其(qi)中灯(deng)湖盛世挂盘均(jun)价(jia)约3.5万/平，万达华府挂盘均(jun)价(jia)约2.9万/平，保利花园一期挂盘约3.6万/平，保利花园二期挂盘均(jun)价(jia)约3.9万/平，保利花园三期挂盘均(jun)价(jia)约4.2万/平。
这样的地(di)段位置，无(wu)论是村民，还是当地(di)推动村落改造的大手，都(dou)对永胜村的蝶变寄予厚望。
从2016年(nian)提及改造开始，到2019年(nian)被(bei)正式落实开发合作(zuo)方，已经(jing)过去六七年(nian)。
但如今，随着房地(di)产行业周期的变化，永胜村的拆迁旧改也陷入了(le)困局。
所以作(zuo)为佛山备受关注的旧改项目，也不得不进行“自救”。
根(gen)据永胜村1月发出的公告显示，整个永胜村拆除已经(jing)达到63%，旧改的首期回迁住(zhu)宅倒是已经(jing)交付，入住(zhu)率达到100%，但是剩余还有54%的村民无(wu)法回迁，并且(qie)回迁遥遥无(wu)期。
考虑到合作(zuo)的开发商出现资金短缺，导(dao)致(zhi)项目进度(du)迟(chi)滞，无(wu)法正常推进，计划把(ba)收到的土地(di)出让金拿出来，垫资推动二期回迁安置住(zhu)宅建设。
具体的垫资方案(an)为——
将永胜村出让金返还款以垫付资金的形(xing)式，借款给(gei)开发商，优先(xian)建设二期回迁房，共计约7.86亿元，还不够的由永胜经(jing)济社自有资金投入。
这样的举措(cuo)，也为全国的旧改解困，提供了(le)一个样本。
一来可以推动旧改建设，保证(zheng)开发商交楼任务，二来村民可以尽快回迁，盘活区域生态，提升周边城市(shi)面貌，恢复经(jing)济生态。
三来尽管以借款的方式垫资，但永胜村建立了(le)土地(di)监管账户，可以进行专款专用(yong)，便于(yu)资金使(shi)用(yong)监督，确保资金监管，同(tong)时也能进行工程(cheng)进度(du)的监督，最大程(cheng)度(du)保障交楼，促进开发企业开发销售。
四来即便未来开发方无(wu)法偿还借款，大概率也还有一定的协(xie)议抵扣或担保。
不改是常态
对于(yu)有资金实力的旧改村落，很多时候涉及的是股份合作(zuo)社。
永胜村旧改之所以能够继续推动项目，更多仰仗的是永胜村的实力，也是广东首个探索旧村改造与村集体收益平衡的案(an)例。
根(gen)据永胜股份经(jing)济合作(zuo)社公布的财务收支预算方案(an)显示，光经(jing)营收入就达到3101.93万元，投资收益达到1671.4万元，加上其(qi)他收入，总收入4781.93万元。
差不多半个小目标(biao)的收入，而整个预算支出为641.88万元。
去年(nian)年(nian)中也曾公布过一次预分(fen)红方案(an)，拿出976.69万元分(fen)给(gei)2273名村民。
所以这样的村集体经(jing)济，完全有能力支撑项目的推进。
而这样有实力的村集体，在东莞、广州、深圳都(dou)并不罕见。
每年(nian)广深莞的“土豪村”晒分(fen)红，都(dou)能吸(xi)引一波关注。
比如去年(nian)南海的庄边村、胜利村，禅城的郊边村、鄱阳村等(deng)。
但并非每个旧改项目，背后都(dou)拥(yong)有一个有实力的合作(zuo)社，是否能够效仿永胜村的做法，也需要看股份合作(zuo)社的实力或者村民的意愿。
能够依靠(kao)自身摸(mo)出一条路子，得到“资金”的救赎的，毕竟是少数。
最明显的，一些未拆改的项目，等(deng)来的或许不是拆迁的推进，而是不拆了(le)，或者直接搁置了(le)。
拆迁旧改进度(du)龟速。
尤其(qi)一些成本高，规模大的项目。
像深圳一些旧改项目，成本非常高，拆迁难度(du)大。
比如深圳南山区域的海雅(ya)百货大楼城市(shi)更新项目，在2022年(nian)旧改方案(an)批复后，却被(bei)发现去年(nian)11月签约新的商业并重(zhong)新招商。
比如宝安区航城街(jie)道草围旧村及南片(pian)区城市(shi)更新单元失效，去年(nian)12月被(bei)踢出旧改计划。
再比如深圳备受关注的八卦岭(ling)旧改项目，2019年(nian)被(bei)纳入福田区棚户区改造年(nian)度(du)计划，如今五年(nian)过去了(le)，迟(chi)迟(chi)未见动静。
有市(shi)民急得向官方询问，得到的答(da)复却是“正统筹开展老(lao)旧住(zhu)宅区改造新政研究工作(zuo)，待新政策出台后将参照国家省市(shi)最新政策，结合各楼栋宗地(di)面积、现状(zhuang)功能、权利人意愿等(deng)情况，分(fen)类分(fen)片(pian)，科学施策”。
所以，旧改项目等(deng)着等(deng)着，也有可能不改了(le)。
未来的旧改，或许只有资金真正落实的项目，才能成功翻身。
作(zuo)者 | 醉酒大鲨鱼