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或许，只(zhi)有土豪村才能救房地(di)产。
困在资金上
最近(jin)佛山一个土豪村借(jie)钱给开发商推动村里旧改的(de)事(shi)，上了新闻。
这个村子是位于佛山市南海区桂城街(jie)道的(de)永胜(sheng)村，位置可以说是佛山南海区相当不错的(de)地(di)段。
从地(di)理位置来看，步行1.5公里范(fan)围内临近(jin)广佛线的(de)千灯湖(hu)站以及金融高新区站，近(jin)距离可上广佛江珠高速，区域内还有南海全民健身体育(yu)公园以及万达广场，是佛山非常繁华的(de)新商圈。
周边的(de)小区，也(ye)是佛山最贵的(de)地(di)段。
在中介平台上显示，永胜(sheng)村所在位置的(de)片区千灯湖(hu)片区，挂盘均价达到了2.6万/平。
其中灯湖(hu)盛世挂盘均价约3.5万/平，万达华府挂盘均价约2.9万/平，保利花园一期挂盘约3.6万/平，保利花园二期挂盘均价约3.9万/平，保利花园三期挂盘均价约4.2万/平。
这样的(de)地(di)段位置，无论(lun)是村民，还是当地(di)推动村落改造的(de)大手(shou)，都对永胜(sheng)村的(de)蝶变寄(ji)予厚(hou)望。
从2016年提及改造开始，到2019年被正式落实开发合(he)作方，已经过去六七(qi)年。
但如今，随着房地(di)产行业周期的(de)变化，永胜(sheng)村的(de)拆迁旧改也(ye)陷入了困局。
所以作为佛山备受(shou)关注的(de)旧改项目，也(ye)不得不进行“自救”。
根据永胜(sheng)村1月发出的(de)公告(gao)显示，整个永胜(sheng)村拆除已经达到63%，旧改的(de)首期回迁住宅倒是已经交付，入住率达到100%，但是剩余还有54%的(de)村民无法回迁，并且回迁遥(yao)遥(yao)无期。
考虑到合(he)作的(de)开发商出现资金短缺，导致项目进度迟滞，无法正常推进，计划把(ba)收到的(de)土地(di)出让金拿出来，垫资推动二期回迁安置住宅建设(she)。
具(ju)体的(de)垫资方案为——
将永胜(sheng)村出让金返还款以垫付资金的(de)形式，借(jie)款给开发商，优先建设(she)二期回迁房，共计约7.86亿(yi)元，还不够的(de)由永胜(sheng)经济社(she)自有资金投入。
这样的(de)举措(cuo)，也(ye)为全国(guo)的(de)旧改解困，提供了一个样本。
一来可以推动旧改建设(she)，保证开发商交楼(lou)任(ren)务，二来村民可以尽快回迁，盘活区域生(sheng)态，提升周边城市面貌，恢复经济生(sheng)态。
三来尽管以借(jie)款的(de)方式垫资，但永胜(sheng)村建立了土地(di)监管账户，可以进行专款专用(yong)，便于资金使用(yong)监督，确保资金监管，同(tong)时也(ye)能进行工(gong)程进度的(de)监督，最大程度保障交楼(lou)，促进开发企业开发销售。
四来即便未来开发方无法偿还借(jie)款，大概率也(ye)还有一定的(de)协议(yi)抵(di)扣或担保。
不改是常态
对于有资金实力的(de)旧改村落，很多时候涉及的(de)是股份(fen)合(he)作社(she)。
永胜(sheng)村旧改之(zhi)所以能够继续推动项目，更多仰仗的(de)是永胜(sheng)村的(de)实力，也(ye)是广东首个探索旧村改造与村集体收益平衡(heng)的(de)案例。
根据永胜(sheng)股份(fen)经济合(he)作社(she)公布的(de)财务收支预(yu)算方案显示，光经营(ying)收入就(jiu)达到3101.93万元，投资收益达到1671.4万元，加上其他收入，总收入4781.93万元。
差(cha)不多半(ban)个小目标的(de)收入，而整个预(yu)算支出为641.88万元。
去年年中也(ye)曾公布过一次预(yu)分红方案，拿出976.69万元分给2273名村民。
所以这样的(de)村集体经济，完全有能力支撑项目的(de)推进。
而这样有实力的(de)村集体，在东莞(guan)、广州、深圳都并不罕见。
每年广深莞(guan)的(de)“土豪村”晒分红，都能吸引一波关注。
比如去年南海的(de)庄边村、胜(sheng)利村，禅城的(de)郊边村、鄱阳村等。
但并非每个旧改项目，背后都拥有一个有实力的(de)合(he)作社(she)，是否能够效仿(fang)永胜(sheng)村的(de)做法，也(ye)需要看股份(fen)合(he)作社(she)的(de)实力或者村民的(de)意愿(yuan)。
能够依(yi)靠自身摸出一条路(lu)子，得到“资金”的(de)救赎的(de)，毕竟(jing)是少数。
最明显的(de)，一些未拆改的(de)项目，等来的(de)或许不是拆迁的(de)推进，而是不拆了，或者直接搁置了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其一些成本高，规模大的(de)项目。
像深圳一些旧改项目，成本非常高，拆迁难度大。
比如深圳南山区域的(de)海雅(ya)百货大楼(lou)城市更新项目，在2022年旧改方案批复后，却被发现去年11月签约新的(de)商业并重新招商。
比如宝安区航城街(jie)道草围旧村及南片区城市更新单元失效，去年12月被踢出旧改计划。
再比如深圳备受(shou)关注的(de)八卦岭旧改项目，2019年被纳入福田区棚户区改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急得向官方询问，得到的(de)答复却是“正统筹(chou)开展(zhan)老(lao)旧住宅区改造新政研究工(gong)作，待新政策(ce)出台后将参照国(guo)家省市最新政策(ce)，结合(he)各楼(lou)栋宗地(di)面积、现状功能、权利人意愿(yuan)等情况，分类(lei)分片，科学施策(ce)”。
所以，旧改项目等着等着，也(ye)有可能不改了。
未来的(de)旧改，或许只(zhi)有资金真正落实的(de)项目，才能成功翻身。
作者 | 醉酒大鲨鱼