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2025年(nian)开年(nian)，首只“日光基”REIT诞(dan)生了(le)，公众认(ren)购(gou)倍数创公募REITs发行(xing)以来历史(shi)新高。
1月9日，国泰君安济南能(neng)源供热REIT发售结(jie)果(guo)公告显示(shi)，截至2025年(nian)1月6日，旗下(xia)国泰君安济南能(neng)源供热REIT发售结(jie)果(guo)公告显示(shi)，公众投资者有效认(ren)购(gou)基金(jin)份额(e)数量为122.02亿(yi)份，为公众发售初始基金(jin)份额(e)数量的813.44倍，创公募REITs公众认(ren)购(gou)倍数历史(shi)新高。
公众投资者有效认(ren)购(gou)申请实际确(que)认(ren)比例也刷新历史(shi)新低，比例为0.12293446%。
国泰君安济南能(neng)源供热REIT本次募集(ji)的基金(jin)份额(e)总额(e)为2亿(yi)份，由战略配售、网下(xia)发售、公众发售三个部分组成。
按照发售价格计算，网下(xia)发售比例配售前的募集(ji)规模约为369.03亿(yi)元；战略配售基金(jin)份额(e)数量为1.5亿(yi)份，认(ren)购(gou)规模为11.22亿(yi)元。据此计算，国泰君安济南能(neng)源供热REIT此次发售吸金(jin)规模达1292.93亿(yi)元（含战略配售、网下(xia)发售和公众发售），是其(qi)首发募集(ji)规模（14.96亿(yi)元）的86.43倍。
REIT 即不动(dong)产投资信(xin)托基金(jin)（Real Estate Investment Trusts） ，是一种(zhong)通过发行(xing)股份或受益凭证(zheng)汇集(ji)资金(jin)，由专门(men)的基金(jin)托管机构进行(xing)托管，并委托专门(men)的投资机构进行(xing)房(fang)地产投资经营(ying)管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种(zhong)信(xin)托基金(jin)。
REITs 投资组合通常包含多类房(fang)地产资产，地域和类型(xing)分散(san)，降低单一房(fang)地产项目对整体投资的影响。如同时投资写字楼、酒店、住(zhu)宅等不同类型(xing)物业。
上市交易的REITs允许投资者在证(zheng)券市场上随时买(mai)卖，与直接(jie)投资房(fang)地产相比，极大(da)地提高了(le)资产的流动(dong)性。
REITs 主要收入来源于租金(jin)、房(fang)地产增值或抵(di)押贷款利息，收益相对稳定。例如，商业地产 REITs，只要租户稳定经营(ying)并按时支(zhi)付租金(jin)，就能(neng)为投资者持续带来现金(jin)流。
以本次的国泰君安济南能(neng)源供热REIT为例，其(qi)底层资产为济南热力集(ji)团持有的位于历下(xia)区、历城区的 232 段供热管网资产的所有权及其(qi)对应的经营(ying)权利。供热行(xing)业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求较为刚性、运营(ying)较为稳定的特点，能(neng)够产生持续稳定的现金(jin)流，为投资者提供稳定的收益预期。
这是全国首单市政基础设施公募 REITs，也是全国首单供热基础设施公募 REITs，具有一定的创新性和稀缺性，吸引了(le)众多投资者的关注。
目前，在资产荒背景下(xia)，公募REITs凭借其(qi)高分红，中低风险优势，仍受到市场较高关注，具备(bei)一定性价比和配置机会。
2024年(nian)12月以来，在利率(lu)1.0时代的“资产荒”和股市无明(ming)显突破的行(xing)情下(xia)，REITs资产作为稳健投资的优选品种(zhong)越来越受到各方投资者的关注。
此外，REITs实时指数发布，后(hou)续可以期待指数产品的推出。随着市场规模、流通市值限制(zhi)等问题的解决，市场将迎来布局机会。
中国自2020年(nian)正式推出公募 REITs 试点，已发行(xing)多只产品，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障(zhang)性租赁住(zhu)房(fang)、收费公路等多种(zhong)类型(xing)，2024年(nian)REITs新发产品数量、规模创历史(shi)新高。截至2024年(nian)12月31日，市场存量REITs达到58单，去(qu)年(nian)发行(xing)的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿(yi)元，今年(nian)新发数量等于过去(qu)三年(nian)总和。
中泰证(zheng)券认(ren)为，REITs是稳健现金(jin)流资产叠加预期收益率(lu)下(xia)降，后(hou)续有望(wang)持续受益。从固收角度看(kan)，国债收益率(lu)持续下(xia)行(xing)，12月2日跌破2%大(da)关，进入“1时代”，低利率(lu)时代意味(wei)着低投资收益率(lu)时代，全市场预期收益率(lu)下(xia)降，为REITs市场带来增量资金(jin)。从权益角度看(kan)，在低利率(lu)环(huan)境下(xia)，红利资产因(yin)其(qi)稳定的现金(jin)流和相对较高的股息收益率(lu)表现优异，权益将进一步夯实低波红利策略。