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界(jie)面新闻记者 | 王(wang)妤涵
界(jie)面新闻编辑 | 李慎
界(jie)面新闻记者 | 王(wang)妤涵
界(jie)面新闻编辑 | 李慎
万科大股东深(shen)铁又(you)出手了。
2月21日，万科发布了《关于深(shen)铁集团向(xiang)公司提供股东借款暨关联交易的公告》，万科第一大股东深(shen)铁集团拟向(xiang)万科提供股东借款，借款金(jin)额为42亿元，用于帮(bang)助万科偿还公司到期(qi)公开债务。
而就在11天前，，不到半个月的时间内，两次借款金(jin)额已(yi)达(da)到70亿元，足以见得当前深(shen)圳国(guo)资方面对万科的托底决心。
图源(yuan)：公告原文
值得关注的是(shi)，此次深(shen)铁集团对万科的借款依旧延续(xu)此前28亿的“低利率+高质押率”的超(chao)常规支持模式。
期(qi)限仍为3年，质押率为70%，借款成本维持在2.34%的低利率，较(jiao)全(quan)国(guo)银行(xing)间同业拆借中心公布的1年期(qi)贷(dai)款市场报(bao)价(jia)利率（LPR）低76个基点(dian)。
“通常情况下，股票(piao)质押融资业务的质押率越高，代(dai)价(jia)就越低，70%的高质押率远(yuan)超(chao)市场惯例(li)的30%-60%水平，这(zhe)也(ye)充分体现了深(shen)铁对万科的支持”，有关行(xing)业人士对界(jie)面新闻表示。
增信方面则由(you)万科的3家全(quan)资子公司上海万科投(tou)资管理有限公司、深(shen)圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司提供保(bao)证担保(bao)。
不过，在未来(lai)三个月内， 万科需在取得股东大会审议通过后，提供不超(chao)过价(jia)值 60 亿元的资产进行(xing)抵押或(huo)质押，抵/质押率设定(ding)为70%，同时解除上述(shu)三家公司的保(bao)证担保(bao)安排。
从(cong)债务角度来(lai)看，当前阶段(duan)万科的还债压力较(jiao)大。
根据万科三季(ji)度报(bao)数据，截至2024年9月，万科货币资金(jin)为797.45亿元，较(jiao)2023年末减少200.6亿元；短(duan)期(qi)债务（一年内到期(qi)）约1168亿元，现金(jin)短(duan)债比仅为0.66，短(duan)期(qi)偿债覆盖(gai)率仅为68%，显示流动(dong)性高度承压。
Wind数据显示，万科当前境内债务共有427.42亿，其中一年以内到期(qi)的境内债务约277.46亿元，占比65%，未来(lai)12个月的兑付高峰(feng)在今(jin)年7月份，共有62.63亿元。
公开市场方面，2025年万科境内外累计(ji)债券到期(qi)债券共9只(zhi)，总规模达(da)215.9亿元，境外债的兑付高峰(feng)在今(jin)年5月，当月有4.55亿美元需要(yao)兑付。
最近的一笔为2月25日到期(qi)的“22万科MTN003”债券，该笔债券于2022年2月28日发行(xing)，发行(xing)金(jin)额20亿元，票(piao)面利率3.0%，期(qi)限3年。
此前在2月18日，万科在中国(guo)银行(xing)间市场交易商协会网站发布消息称，将在2月25日如期(qi)兑付“22万科MTN003”中期(qi)票(piao)据。
而这(zhe)也(ye)将是(shi)万科2025年第三笔如期(qi)兑付完成的公开债偿还。
在此之前，万科已(yi)如期(qi)完成1月27日到期(qi)的境内中期(qi)票(piao)据“22 万科 MTN001”和2月16日到期(qi)的“22万科MTN002”两笔债务本金(jin)及利息的全(quan)额兑付。
同时，万科还于1月发布了关于行(xing)使“20万科02”公司债券赎回选择(ze)权(quan)的公告，将对该债券进行(xing)100%全(quan)额赎回。
“针(zhen)对2025年将要(yao)到期(qi)的公开债务，万科会全(quan)力以赴，继续(xu)从(cong)经营端和融资端等多方面筹集资金(jin)，通过积极销售(shou)回款、持续(xu)推进大宗交易、加(jia)快非(fei)主营业务退出和持续(xu)争取融资资源(yuan)等方式，应对相关债务兑付”，万科方面此前对界(jie)面新闻表示。
除了偿债方面的好消息外，近期(qi)万科在Pre-REIT基金(jin)方面也(ye)获得进展。
2月18日，万科发布公告称，携手中信金(jin)石、新华保(bao)险、大家保(bao)险共同设立“万新金(jin)石”Pre-REIT基金(jin)，投(tou)资万科旗(qi)下厦门泊寓院儿(er)·海湾社区项目。
公告显示，该基金(jin)总规模为16亿元，其中新华保(bao)险认(ren)缴59.94%，大家保(bao)险认(ren)缴30%，中信金(jin)石认(ren)缴0.06%，万科集团认(ren)缴10%。基金(jin)所投(tou)项目地处厦门岛(dao)内，全(quan)期(qi)保(bao)租房(fang)共规划7724套，是(shi)福建最大规模保(bao)障(zhang)性租赁(lin)住(zhu)房(fang)项目。
据万科方面透露，该项目一期(qi)开业首年就实现100%出租率，二期(qi)建成投(tou)入运营后，将成为泊寓全(quan)国(guo)单体规模最大的集中式长租公寓。
在本次交易完成后，预计(ji)将为万科提供正向(xiang)现金(jin)流及利润。同时，万科也(ye)将继续(xu)负责该门店长期(qi)运营，实现由(you)重资产持有转(zhuan)为轻资产运营。
整体来(lai)看，此次深(shen)铁集团的70亿元输血为万科在短(duan)期(qi)内赢得了喘息之机(ji)，但长期(qi)来(lai)看，万科仍需直面行(xing)业的结构性挑战，能否真正“活下去”，还需依赖销售(shou)端回暖与商业模式的转(zhuan)型。