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中(zhong)国网财经(jing)12月27日讯 12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召(zhao)开。会议对2024年4大板(ban)块的(de)重点任务(wu)进行了盘点，提出了2024年房地产市(shi)场出现积极变化。会议还明确了2025年全国住建工作的(de)五项重点任务(wu)。
专家在接受(shou)中(zhong)国网记者(zhe)采访时表示，2025年，持续用力推动房地产市(shi)场止(zhi)跌回稳(wen)是重中(zhong)之重，乐观情形下，若城中(zhong)村改造及收储(chu)存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或(huo)可实现止(zhi)跌。
2024年房地产市(shi)场出现积极变化
会议指出，2024年房地产市(shi)场出现积极变化。
10月、11月新(xin)建商品房交易网签面积连续2个月同(tong)比、环比双增长(chang)；保交房攻坚战完成(cheng)既定目标，已交付住房338万套；地级(ji)及以上城市(shi)全部建立房地产融资协调机(ji)制，“白(bai)名单”项目扩围增效；主要大中(zhong)城市(shi)编制实施2024年住房发展年度计划；城中(zhong)村改造扩围至300多个城市(shi)，实施城中(zhong)村改造项目1790个，建设筹(chou)集安置住房161.7万套，改造城市(shi)危旧房7.4万套(间)；建设筹(chou)集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套(间)；支持全国2050万缴存人提取住房公积金2402亿元(yuan)用于支付房租，通过试点累计100多万名灵活就业人员纳(na)入制度覆(fu)盖范围。
“房地产市(shi)场的(de)积极变化，并不是交易量稳(wen)定单维度的(de)考(kao)核，而是多重目标的(de)实现。”广东省住房政策研究中(zhong)心首席研究员李宇嘉在接受(shou)中(zhong)国网财经(jing)记者(zhe)采访时表示。
在李宇嘉看来，房地产市(shi)场的(de)积极变化既体(ti)现在市(shi)场止(zhi)跌回稳(wen)，也体(ti)现在防风险，既有需求端降(jiang)门槛等传统纾困措施，也有白(bai)名单机(ji)制、城中(zhong)村改造等纾困创新(xin)模式，既有传统模式稳(wen)市(shi)场，也需要新(xin)模式……
此外，会议上还提出，好房子建设有序(xu)推进，举办(ban)中(zhong)国建筑科技展，集中(zhong)展出167项数字化、工业化、智能化发展的(de)新(xin)成(cheng)果、新(xin)技术、新(xin)应用，重点展示新(xin)建好房子、旧改好房子样板(ban)。发布《好住房技术导(dao)则》，引导(dao)房企(qi)积极建设好房子。
“这是未来住房发展增量空(kong)间的(de)重要内容。”李宇嘉认为，2024年，住建部一直在探索好房子的(de)技术指标，建设导(dao)则等，目前取得(de)了积极的(de)进展，基础(chu)制度和标准初步形成(cheng)。下一步将在各地落地，满足最(zui)广泛群体(ti)的(de)改善型住房需求。
2025年“止(zhi)跌回稳(wen)”仍(reng)排任务(wu)首位
本次会议明确了2025年全国住建工作的(de)五项重点任务(wu)，分别为持续用力推动房地产市(shi)场止(zhi)跌回稳(wen)，推动构建房地产发展新(xin)模式，大力实施城市(shi)更新(xin)，打造“中(zhong)国建造”升级(ji)版和建设安全、舒适(shi)、绿色、智慧的(de)好房子。
值(zhi)得(de)一提的(de)是，“持续用力推进房地产市(shi)场止(zhi)跌回稳(wen)”位居五大任务(wu)之首。
具体(ti)来看，会议从(cong)供需两方面明确了具体(ti)举措发力稳(wen)住楼市(shi)。需求方面，会议强调要把“四个取消、四个降(jiang)低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到(dao)位。
大力支持刚(gang)性和改善性住房需求。中(zhong)指研究院(yuan)政策研究总监陈(chen)文(wen)静预计，核心城市(shi)限制性政策有望进一步优化，北上深(shen)继续放松限购政策；降(jiang)低房贷利率、核心城市(shi)降(jiang)低首付比例、降(jiang)低交易税费(fei)等均具备(bei)空(kong)间。
有效发挥住房公积金支持作用。据中(zhong)指监测，2024年各地出台公积金相(xiang)关政策超400条，从(cong)提高贷款额度上限、支持支付首付款、延长(chang)还款期限、优化套数认定等方面进行优化调整，其(qi)中(zhong)，针对多孩家庭提高贷款额度上限是多城公积金政策的(de)侧重点之一。
“此次会议，关于住房公积金的(de)提法被明显单列，意味着(zhe) 2025 年住房公积金的(de)政策会持续发力，是各地要明确的(de)重点方向。”上海易居房地产研究院(yuan)副院(yuan)长(chang)严跃进指出。
“如各地继续提高公积金贷款额度、延长(chang)贷款期限等，多孩家庭、人才等人群的(de)支持力度或(huo)更大。”在陈(chen)文(wen)静看来，全国层面降(jiang)低公积金贷款利率也存在一定预期。
加力实施城中(zhong)村和危旧房改造，推进货币化安置，在新(xin)增100万套的(de)基础(chu)上继续扩大城中(zhong)村改造规模。
“2025年城中(zhong)村改造的(de)配套政策有望继续完善，加快城中(zhong)村改造节奏。”陈(chen)文(wen)静谈到(dao)，“随着(zhe)各项配套政策跟进落实，货币化安置城中(zhong)村改造或(huo)将在2025年新(xin)房销售中(zhong)发挥实质性带动作用，将是促进新(xin)房销售止(zhi)跌回稳(wen)的(de)关键举措之一。”
记者(zhe)了解(jie)到(dao)，近期部分城市(shi)已通过城中(zhong)村改造专项借款、房票安置结合的(de)方式，实现了较好的(de)新(xin)房销售去化，如郑州。
供给方面，本次会议继续强调商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，重点提及要增加保障房供给。
从(cong)政策强调的(de)排序(xu)来看，严跃进认为，商品房的(de)工作要比保障房的(de)工作更需要重视。他还指出，商品房的(de)工作也发生了重大变化，从(cong)增量转向了存量。
展望2025年，陈(chen)文(wen)静认为应完善存量商品房收储(chu)政策。在收购主体(ti)、收购价格和住房用途方面给予城市(shi)政府更大自主权。同(tong)时，多措并举盘活商办(ban)用房，存量商办(ban)用房转为租赁房或(huo)是重要方向。
此外，陈(chen)文(wen)静还表示落实专项债(zhai)收购存量闲置土地政策，继续完善相(xiang)关配套政策，加速推动土地“去库存”，改善市(shi)场供求关系及企(qi)业资金状况也将是供给端明年的(de)重点工作之一。
推动构建房地产发展新(xin)模式
本次会议还明确了推动构建房地产发展新(xin)模式的(de)五个方面，包括：一是加快发展保障性住房，增加改善性住房特(te)别是好房子供给；二是建立“人房地钱”要素联动机(ji)制；三是有力有序(xu)推行现房销售，优化预售资金监管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理(li)制度；五是完善房地产全过程监管。
“2024年对于改善型需求，更多从(cong)需求端或(huo)购房端入手(shou)。但此次会议比较明确提及改善性住房的(de)供给，尤(you)其(qi)是和好房子进行结合。”在严跃进看来，完善住房供应体(ti)系是房地产发展新(xin)模式5项工作的(de)首要内容。相(xiang)关房企(qi)应积极研究一系列涉及改善型住房的(de)拿地和开发投资等内容，持续优化产品设计。
值(zhi)得(de)一提的(de)是，根据中(zhong)指研究院(yuan)监测，目前全国已有多地在新(xin)供应地块中(zhong)持续优化容积率和计容规则，引导(dao)和鼓励房企(qi)打造更优质的(de)产品，提升购房者(zhe)居住体(ti)验。
陈(chen)文(wen)静预计后续将有更多城市(shi)继续优化供给端政策，为“好房子”供给提供支持。而“好房子”不断(duan)放量，也有望进一步引导(dao)改善性住房需求释放，促进市(shi)场修复。
“未来商品房和保障房都(dou)要以需定供。”对于推动建立“人房地钱”要素联动新(xin)机(ji)制，李宇嘉认为，目的(de)是摸清底数(有多少房、有多少人)厘清需求，这样供应出来的(de)房子才不会过剩。
展望2025年，根据“中(zhong)国房地产业中(zhong)长(chang)期发展动态模型”测算，中(zhong)性情形下，陈(chen)文(wen)静预计2025年全国商品房销售面积同(tong)比小幅下降(jiang)；乐观情形下，若城中(zhong)村改造及收储(chu)存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或(huo)可实现止(zhi)跌。(作者(zhe)：谭梦桐)