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高(gao)开低走的新房，也印证了前期市场真实(shi)的心态(tai)。
新房市场接受度如何，在开盘后的第一天，也会揭(jie)晓。
开价埋下(xia)伏笔(bi)
位于前海(hai)妈湾(wan)的湾(wan)啟紫荆府开盘结果出炉。
上周末开盘，320套房源，共321批客户入围，根据案场传出的去(qu)化情况来(lai)看(kan)，开盘当天卖了约168套，去(qu)化率约53%。
这意味着，湾(wan)啟紫荆府未能延续新政新房的热(re)度。
在这之前，市场预期的是(shi)，认筹比达(da)到了1:1，去(qu)化表(biao)现应该能到七(qi)八成(cheng)。
而这样的去(qu)化成(cheng)绩，还是(shi)建立在项目提前冻资，释(shi)放出约“95折”，折后总价约894万起的情况下(xia)。
还比不(bu)上光明中心的振业天境云庭第二批次去(qu)化表(biao)现。
振业天境云庭109套住宅，备案均价约4.89万/㎡，220批客户入围，开盘当天去(qu)化约8成(cheng)。
但这也是(shi)前海(hai)罕见的一次去(qu)化表(biao)现。
上一次去(qu)化表(biao)现不(bu)佳的是(shi)位于前海(hai)前湾(wan)的一湾(wan)臻邸。
当初一湾(wan)臻邸是(shi)因为有竞品(pin)抢先入市，位置上距离(li)近，价格上也相对(dui)便宜了，所以分流了一些(xie)客户。
2023年6月24日，深业云海(hai)湾(wan)共推出住宅919套住宅，备案均价约91294元/㎡，单价区间(jian)约8—10.5万/平，总价区间(jian)约900-1931万/套，意向登记批次1460批，最终(zhong)成(cheng)交900套，开盘当日去(qu)化率超98%，当天销(xiao)售额超100亿元。
而2023年6月28日，一湾(wan)臻邸共推出645套住宅，备案均价约106661元/㎡，单价区间(jian)约9.1—11.9万/平，总价区间(jian)约901—1785万/套，意向登记批次540批，开盘当天销(xiao)售约33亿元，约240套，去(qu)化率约37%。
如今看(kan)来(lai)，湾(wan)啟紫荆府备案均价约107828元/㎡，单价区间(jian)约9.24—11.82万/平，总价区间(jian)约949—1689万/套，即使推售的货量比较少，仅有319套，是(shi)一湾(wan)臻邸当年的一半，但也难逃去(qu)化不(bu)畅的情况。
新房的背后
湾(wan)啟紫荆府的去(qu)化结果，也折射出几个事实(shi)。
第一，市场的暖意还是(shi)很脆弱，并且经不(bu)起一丁点考验。
即使是(shi)前海(hai)这样的热(re)门区域，市场的韧性也经不(bu)起价格的考验。
从备案价格的水平可以看(kan)到，项目的价格门槛(kan)相比过去(qu)前海(hai)的新房，高(gao)出一些(xie)。
虽然后续项目可以通过折扣的方式，把价格压下(xia)来(lai)，但意向购房者的心态(tai)也会动摇(yao)。
第二，对(dui)于存在短板的项目，手拿(na)资金的潜在购房者，依旧很挑(tiao)剔。
即使在回暖的背景下(xia)，项目的推盘心态(tai)高(gao)了起来(lai)，但购房者心态(tai)依旧保守。
第三，9月底的新政的边际效力已经出现衰减，对(dui)于原本(ben)挤压的购房需求，已经在10月以及11月集中消耗了一批。
最明显的，11月深圳新房住宅的网签量达(da)到了8076，比2021年1月以来(lai)，任何单月的网签量都要高(gao)。
要知(zhi)道，2020年—2021年深圳牛市阶段，新房住宅单月网签量超过8000套的，也就只有2021年1月。
但深圳12月，新房推售加速，开盘密集，1-23日新房网签住宅套数为5033套，而12月剩余一个星期收尾，绝大概率整(zheng)个月度新房住宅网签的总量是(shi)达(da)不(bu)到8000+套了。
第四，竞品(pin)面前，价格才是(shi)王道。
同样位于妈湾(wan)的观山海(hai)项目，258套110—116平住宅，虽然位置，地段，周边配套不(bu)如湾(wan)啟紫荆府，但备案均价约84912元/㎡，单价区间(jian)约7.14—9.55万/平，总价区间(jian)约788—1105万/套。
而项目开盘在前，在价格吹风上就已经提前透(tou)支了购房者的预期，给出9字(zi)头(tou)的价格预期。
但实(shi)际价格不(bu)仅高(gao)于9字(zi)头(tou)的预期，也远高(gao)于观山海(hai)8字(zi)头(tou)的备案均价。
而两个项目步行距离(li)约3.3公里。
所以，湾(wan)啟紫荆府去(qu)化不(bu)及预期，也在预料(liao)之内。
不(bu)过，根据一湾(wan)臻邸的备案结果，尽(jin)管开盘的初始去(qu)化表(biao)现一般，但项目在经过五百多天的顺(shun)销(xiao)期后，645套住宅，在深圳房地产信息(xi)平台上显示，仅剩1套住宅期房待售。
这就意味着，尽(jin)管湾(wan)啟紫荆府开盘去(qu)化一般，后续顺(shun)销(xiao)清盘也只是(shi)时间(jian)问(wen)题。
作者 | 骑醉酒(jiu)大鲨鱼