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楼市一月开(kai)门红，连官方都特地作了头版播报。
市场活络(luo)，热点楼盘(pan)受追捧，土拍升(sheng)温，交易价(jia)格(ge)反弹，仿佛整个市场都重新回归。
但“开(kai)门红” 的背后，其实是外围区域的分化。
年前冲刺
年前（1月24日），位于盐田梅沙的特发(fa)小梅沙觐海广场踩(cai)点加推获批预售，126套118~121平住宅，备案均价(jia)约57020元(yuan)/㎡，总价(jia)区间约535万~820万/套。
作为位于小梅沙风景区的住宅，是名副其实的一线海景房(fang)。
出门即8号线小梅沙站地铁口(kou)，毗邻小梅沙海洋馆、小梅沙生态公园，约3公里(li)的大梅沙海滨公园－小梅沙栈道，是盐田数一数二的生态地段。
但这样的项目，市场却没有多少水花(hua)。
去年6月，项目获批63套约118~121平住宅，备案均价(jia)约52097元(yuan)/㎡，虽然开(kai)盘(pan)当天，开(kai)发(fa)商对外宣传称“热销45%”，但时隔(ge)近(jin)8个月，还剩余24套未售。
而加推的126套住宅，在深圳(chou)房(fang)地产信息平台(tai)上显示，春节期(qi)间暂无(wu)网(wang)签记录。
为何出现这样的情(qing)况？
一方面返乡潮导致短期(qi)内的购房(fang)需求下降，只有小部分人(ren)群(qun)留深利用假期(qi)看(kan)房(fang)，另一方面项目的位置配(pei)套本(ben)身就存在一些短板。
比如(ru)购房(fang)群(qun)体重视的轨道交通，2023年12月才开(kai)通8号线二期(qi)（鸿安围站—小梅沙站），通往南山、福田等腹(fu)地距离较远。
比如(ru)购房(fang)群(qun)体比较关注的教育资源，整个盐田区域出彩的学校，都是深圳(chou)名校集团化后的教育资源。
再比如(ru)购房(fang)群(qun)体比较重视的购物娱乐消费(fei)，虽然附近(jin)整体规划约8.8万平的小梅沙滨海主题商业区，但还需要时间才能真正成熟。
更(geng)重要的是，项目所在区位，三面环山，难以发(fa)展出有韧性的产业，不仅如(ru)此，高度依赖软硬(ying)设施的旅游业，也还需要发(fa)展。
所以，整体来(lai)看(kan)，环境环境资源确(que)实不错，但难留住真正居住置业需求。
从众星捧月到被人(ren)遗忘
事实上，特发(fa)小梅沙觐海广场只是盐田新房(fang)的一个缩(suo)影(ying)。
如(ru)今的盐田新房(fang)有多难消耗？
曾经(jing)的海景房(fang)，一房(fang)难求，如(ru)今却鲜少关注。
曾经(jing)的新房(fang)，领涨整个深圳(chou)楼市，如(ru)今却卖不掉。
盐田楼市的辉煌始于2008年，这一年盐田诞生深圳(chou)首个突破(po)“2字头”价(jia)格(ge)的小区。
如(ru)今斗转(zhuan)星移(yi)，即使是2018—2020年深圳(chou)楼市跃升(sheng)阶段，盐田依旧有项目顺销到2025年。
比如(ru)位于盐田沙头角的半山悦海花(hua)园2018年8月预售，836套82~319平住宅备案均价(jia)约52160元(yuan)/㎡，截(jie)至2025年2月剩余41套房(fang)源在售；
比如(ru)位于盐田港的悦千山雅园2019年9月预售，254套63~98平住宅，备案均价(jia)约49611元(yuan)/㎡，截(jie)至2025年2月剩余44套房(fang)源在售。
比如(ru)位于盐田港的鹏广达时代广场2020年12月预售，146套91~115平住宅，备案均价(jia)约57310元(yuan)/㎡，截(jie)至2025年2月剩余13套房(fang)源在售。
再比如(ru)位于盐田港的山海四季二期(qi)华府 2020年11月获批预售，780套91~117平住宅，备案均价(jia)约57855元(yuan)/㎡，截(jie)至2025年2月剩余50套房(fang)源在售。
要知道，2020年—2021年阶段，是深圳(chou)楼市非(fei)常火热的阶段。
这就更(geng)不用说2022年以后入市的新房(fang)。
像盐田港的山海天成2022年12月入市，323套90~151平住宅，备案均价(jia)约52482元(yuan)/㎡，截(jie)至2025年2月依旧剩余164套房(fang)源未售。
像盐田梅沙的特发(fa)觐海广场（3栋） 2024年6月入市，63套118~121平住宅，备案均价(jia)约52097元(yuan)/㎡，只有几十套的货(huo)量，顺销半年多依旧还剩余24套。
这些新房(fang)，在入市后有的还一度推出过特价(jia)房(fang)，工抵房(fang)等，给出的折扣甚至把(ba)单价(jia)直(zhi)接(jie)拉回到2字头。
而二手房(fang)的价(jia)格(ge)，回到2字头也已经(jing)不是什么新鲜事。
比如(ru)沙头角老城区位置的佳兆业盐田城市广场，中海半山溪谷花(hua)园，去年9月、12月在中介平台(tai)都有“2字头”的成交记录。
比如(ru)为旅游专(zhuan)属打造的梅沙位置，2020年6月曾经(jing)以备案均价(jia)约60993元(yuan)/㎡预售的星都·梅沙天邸，在去年也有2字头的成交记录。
这是什么概念(nian)？
换句话说，深圳(chou)楼市整体上扬的时候，盐田的市场也跟着往上走(zou)，但当深圳(chou)楼市整体回落收缩(suo)的时候，盐田收缩(suo)得更(geng)明显。
即使与后起(qi)发(fa)展的坪山区域相比，也显得市场韧性薄(bao)弱(ruo)得多。
从坪山区域的二手房(fang)相对比较近(jin)的成交记录来(lai)看(kan)，成交价(jia)格(ge)水平维持在1.8万-3万/平。
从近(jin)5年的楼市走(zou)势来(lai)看(kan)，盐田呈(cheng)现出了先(xian)升(sheng)后回落的势态，2018—2020年跟随整个深圳(chou)楼市的步伐稳步上升(sheng)，2021年达到高点后开(kai)始回调，2022—2024年受市场环境影(ying)响继续收缩(suo)。
这也证(zheng)明了一个事实，海景房(fang)只有在位置的加持下，才能真正体现出价(jia)值(zhi)。
而在量价(jia)收缩(suo)的阶段，任何新房(fang)入市，都难有明显的水花(hua)。
所以，特发(fa)小梅沙觐海广场大概率也不会例外。
作者 | 醉酒大鲨鱼