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近日，土地市场升(sheng)温(wen)明显，包括上海、浙(zhe)江省杭(hang)州(zhou)、江苏省苏州(zhou)等在内的多个城市频(pin)现(xian)高溢价地块，像杭(hang)州(zhou)短期内出现(xian)多个地王地块。与此(ci)同(tong)时，民营地产企业(ye)、外(wai)资地产企业(ye)再次入场，参与土地竞买；溢价成交的地块不(bu)再局限(xian)于(yu)核心城市的核心区域，部分城市的远郊市场开始回暖。
土地市场升(sheng)温(wen)的背后，房价“止跌回稳”的趋势逐渐形成。全国房价跌幅持续收窄(zhai)，二线城市新房价格环比上涨；而高溢价土地成交或推动高能级城市新房均价上行，同(tong)时优(you)质(zhi)供货有望吸(xi)引改善需求入市。
多地高溢价抢地
2月(yue)20日，上海今年首次出让的四宗(zong)宅(zhai)地全部溢价成交，成交总额159.26亿元。位于(yu)热门板块的两宗(zong)地块最低(di)溢价超33%，位于(yu)外(wai)环外(wai)的两宗(zong)地块最低(di)溢价13.98%。本次土拍，一(yi)些(xie)外(wai)资企业(ye)或带有外(wai)资背景(jing)的联合体在拿地中表现(xian)活跃，同(tong)时两宗(zong)外(wai)环外(wai)地块的溢价成交打破以往郊区多以底价成交的局面，显示市场回暖的迹(ji)象。
同(tong)样是2月(yue)20日，杭(hang)州(zhou)市出让的三(san)宗(zong)住宅(zhai)用地亦全部溢价成交，成交总额31.405亿元。其中，城东新城单元SC080201-48地块经过77轮(lun)竞价成交，溢价54.04%，成交楼(lou)板价47486元/平(ping)方米，刷新地块所(suo)在的城东新城板块最高楼(lou)板价纪录(lu)，同(tong)时刷新杭(hang)州(zhou)市宅(zhai)地楼(lou)板价第四高的纪录(lu)。澎湃新闻梳理发现(xian)，这是杭(hang)州(zhou)今年的第四个地王。
2月(yue)19日，位于(yu)江苏省苏州(zhou)市工业(ye)园(yuan)区金堰路西、金鸡湖大(da)道北的苏地2025-WG-Z02号地块进(jin)入限(xian)时竞价环节，绿城中国（03900.HK）旗下公司经过122轮(lun)竞价，以14.29亿元的总价竞得该(gai)地块，溢价率21.61%，成交楼(lou)面价26754元/平(ping)方米。
2月(yue)11日，北京市朝阳区一(yi)宗(zong)涉宅(zhai)组(zu)合用地成功出让，吸(xi)引了多家房企的关注。经过超百(bai)轮(lun)竞价后，金茂和保利发展组(zu)成的联合体以87.295亿元的价格成功竞得该(gai)地块，溢价率10.5%。
除核心一(yi)二线城市优(you)质(zhi)地块的竞拍热度依然(ran)不(bu)减，越多越多的城市出现(xian)高溢价地块。2月(yue)24日，广(guang)东省东莞市今年首宗(zong)住宅(zhai)地块出让，经过29轮(lun)竞价，最终华润置地联合体以12.3亿元的总价竞得，溢价率7.33%。
2月(yue)18日，四川省成都市一(yi)宗(zong)涉住宅(zhai)地块以28.26%的溢价率成交，竞得人(ren)为华润置地。该(gai)地块编号为CH15(070102):2024-066，位于(yu)成华区保和街道长春(chun)社区2、3、4组(zu)，东升(sheng)社区10组(zu)。1月(yue)27日，华润置地以51.11%的溢价竞得位于(yu)成华区槐树店路16号，多宝寺南路2、3号，东虹路社区集体，保和街道东桂社区八组(zu)的住宅(zhai)用地。
2月(yue)18日，浙(zhe)江嘉兴海宁市出让1宗(zong)宅(zhai)地，起拍价2.38亿元。最终经过204轮(lun)竞价，该(gai)地块由嘉兴浙(zhe)华置业(ye)有限(xian)公司以总价3.19亿元竞得，成交楼(lou)面价10109元/平(ping)方米，溢价率34.15%。
2月(yue)8日，位于(yu)河南省郑州(zhou)市金水区文劳路北、信息学院路东编号为郑政出〔2024〕35号(网)的住宅(zhai)地块经过近6个小时的激烈竞争，被(bei)郑州(zhou)中海地产有限(xian)公司以10.89亿元竞得，溢价率达87.48%。据中指研(yan)究院监测数据，这也是自(zi)2021年以来，郑州(zhou)涉宅(zhai)用地成交溢价率最高的地块。
1月(yue)10日，江苏省常州(zhou)市一(yi)宗(zong)涉住宅(zhai)地块溢价成交。位于(yu)常州(zhou)市武进(jin)区洛(luo)阳镇珠光路东侧、公园(yuan)路北侧城镇住宅(zhai)（兼容商业(ye)）地块，以3.866亿元的总价竞得，溢价率2.66%，竞得人(ren)为江苏恒磊建设(she)有限(xian)公司。
更(geng)多优(you)质(zhi)地块推出
市场回暖的过程中，多地调整土地供应的结构，加大(da)核心区域优(you)质(zhi)地块及“小而美”地块的供应力度，导致市场竞争激烈。
近期成交的北京朝阳区三(san)间(jian)房组(zu)合地块、郑州(zhou)司法警官学院等，均位于(yu)城市核心区优(you)质(zhi)板块，稀(xi)缺性强、配套完善、开发价值较高。今年1月(yue)北京还明确(que)提出，在住宅(zhai)用地供应方面，优(you)先(xian)向轨(gui)道交通站点和就业(ye)密集地区供应住宅(zhai)用地。
低(di)密度住宅(zhai)用地（容积(ji)率≤1.5）的供应比例显著提升(sheng)。据中指数据监测，2024年，22个重点城市容积(ji)率在1.5以下的宅(zhai)地宗(zong)数占比约18.0%，较2023年增(zeng)加6.3个百(bai)分点。其中，苏州(zhou)表现(xian)较为突(tu)出，为支持高品质(zhi)住宅(zhai)开发，2024年推出的55宗(zong)住宅(zhai)用地中，42宗(zong)地块的容积(ji)率在1.5以下，占比76%，较2023年大(da)幅提升(sheng)；山东济南、江苏无锡宗(zong)数占比均超40%；天津(jin)、江苏南京、重庆的占比均在20%以上。
行业(ye)恢复期，“小而美”地块能够吸(xi)引更(geng)多企业(ye)参与土地竞拍，尤其是中小型(xing)房企，这类地块因其规模适中、开发周期短、资金回笼快等特点受(shou)到企业(ye)青睐。据中指监测，2024年，重点40城住宅(zhai)用地规划建面在10万平(ping)方米以下的成交宗(zong)数占比达76%，较2023年提升(sheng)约9个百(bai)分点，其中5万平(ping)方米以下宗(zong)数占比提升(sheng)约8个百(bai)分点。
对于(yu)近期的土地市场，天风证券在研(yan)究报告中表示，“春(chun)江水暖鸭先(xian)知”。2025年以来高能级城市土拍呈现(xian)良好热度，一(yi)方面或得益于(yu)2024年四季度基(ji)本面改善提升(sheng)房企投资信心，另一(yi)方面或受(shou)核心区优(you)质(zhi)地块供给增(zeng)加、市场竞争较为激烈所(suo)致。
楼(lou)市：新房价格折扣减小、二手房议价空间(jian)收窄(zhai)
楼(lou)市成交数据的改善，给土地竞买提供更(geng)多预(yu)期支撑。
1月(yue)统计局公布的70城新房价格指数环比下跌0.1%，跌幅与去年12月(yue)相比持平(ping)；同(tong)比下跌5.4%，跌幅收窄(zhai)0.3个百(bai)分点。其中，一(yi)线城市新房价格环比上涨0.1%，已连续两个月(yue)上涨；二线城市新房价格环比上涨0.1%，时隔19个月(yue)重回环比上涨区间(jian)。
70城二手住宅(zhai)价格环比下跌0.3%，跌幅与去年12月(yue)份相比持平(ping)；同(tong)比下跌7.8%，跌幅收窄(zhai)0.3个百(bai)分点。其中，一(yi)线城市二手住宅(zhai)价格环比上涨0.1%，已连续四个月(yue)上涨。
房价上涨的城市而言，1月(yue)70城新房住宅(zhai)价格延续止跌回稳趋势，24个城市环比上涨，比上月(yue)的23个增(zeng)加1个；其中长三(san)角地区表现(xian)最为突(tu)出，如上海涨0.6%、南京0.7%、宁波0.6%、杭(hang)州(zhou)0.5%。
对于(yu)当(dang)前的楼(lou)市，国金证券认为，房价“止跌回稳”趋势逐渐形成。全国房价跌幅持续收窄(zhai)，二线城市新房价格环比上涨。
天风证券分析称，从房价走势看(kan)，各能级城市新房、二手房价格同(tong)比降幅持续收窄(zhai)，反映去年四季度以来政策(ce)效应带动的成交量提升(sheng)向价格端积(ji)极传(chuan)导，微(wei)观层(ceng)面表现(xian)为“新房价格折扣减小、二手房议价空间(jian)收窄(zhai)”。
光大(da)证券称，2025年，随着前期政策(ce)的持续落地，地方政府楼(lou)市调控自(zi)主性提升(sheng)，区域分化和城市分化进(jin)一(yi)步加深，部分高能级城市将逐步实现(xian)“止跌回稳”。
土拍热度改善，提振市场信心。高溢价土地成交或推动高能级城市新房均价上行，同(tong)时优(you)质(zhi)供货有望吸(xi)引改善需求入市，多数城市短期或呈现(xian)“供应总量减少、核心供给增(zeng)加、外(wai)围逐步去库”的特征，而不(bu)同(tong)城市的库存周期差异或将决定(ding)其分化走势、周期筑底所(suo)需时长及价格水平(ping)下限(xian)。