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高开低走的新房，也印证了前期市场真实的心态。
新房市场接(jie)受度如何，在(zai)开盘后(hou)的第(di)一(yi)天，也会揭晓。
开价埋下伏笔(bi)
位于前海妈湾的湾啟紫荆府开盘结果出炉。
上周末开盘，320套房源，共321批客户入(ru)围，根据(ju)案(an)场传出的去化情况来看(kan)，开盘当天卖了约168套，去化率约53%。
这意味着，湾啟紫荆府未能延续新政新房的热度。
在(zai)这之前，市场预(yu)期的是，认(ren)筹比达到了1:1，去化表现应该能到七八成。
而这样的去化成绩，还是建(jian)立在(zai)项目提前冻(dong)资(zi)，释放出约“95折(she)”，折(she)后(hou)总价约894万起的情况下。
还比不上光明中心的振(zhen)业天境云庭第(di)二批次去化表现。
振(zhen)业天境云庭109套住宅，备(bei)案(an)均价约4.89万/㎡，220批客户入(ru)围，开盘当天去化约8成。
但这也是前海罕见的一(yi)次去化表现。
上一(yi)次去化表现不佳的是位于前海前湾的一(yi)湾臻邸。
当初一(yi)湾臻邸是因(yin)为有竞品抢先入(ru)市，位置上距(ju)离近，价格上也相对便(bian)宜了，所以分流了一(yi)些客户。
2023年6月24日，深业云海湾共推出住宅919套住宅，备(bei)案(an)均价约91294元/㎡，单价区间约8—10.5万/平，总价区间约900-1931万/套，意向登记(ji)批次1460批，最终成交900套，开盘当日去化率超98%，当天销售(shou)额超100亿元。
而2023年6月28日，一(yi)湾臻邸共推出645套住宅，备(bei)案(an)均价约106661元/㎡，单价区间约9.1—11.9万/平，总价区间约901—1785万/套，意向登记(ji)批次540批，开盘当天销售(shou)约33亿元，约240套，去化率约37%。
如今看(kan)来，湾啟紫荆府备(bei)案(an)均价约107828元/㎡，单价区间约9.24—11.82万/平，总价区间约949—1689万/套，即使推售(shou)的货量比较少，仅有319套，是一(yi)湾臻邸当年的一(yi)半，但也难逃去化不畅的情况。
新房的背后(hou)
湾啟紫荆府的去化结果，也折(she)射出几个事实。
第(di)一(yi)，市场的暖意还是很脆弱，并且经(jing)不起一(yi)丁点考验(yan)。
即使是前海这样的热门区域，市场的韧(ren)性也经(jing)不起价格的考验(yan)。
从备(bei)案(an)价格的水平可以看(kan)到，项目的价格门槛相比过去前海的新房，高出一(yi)些。
虽然后(hou)续项目可以通过折(she)扣的方式，把(ba)价格压下来，但意向购房者的心态也会动摇。
第(di)二，对于存在(zai)短板(ban)的项目，手拿资(zi)金的潜在(zai)购房者，依旧很挑剔。
即使在(zai)回暖的背景下，项目的推盘心态高了起来，但购房者心态依旧保守。
第(di)三(san)，9月底的新政的边际效力已(yi)经(jing)出现衰减，对于原本挤压的购房需求(qiu)，已(yi)经(jing)在(zai)10月以及11月集中消耗了一(yi)批。
最明显的，11月深圳新房住宅的网(wang)签量达到了8076，比2021年1月以来，任何单月的网(wang)签量都要高。
要知道(dao)，2020年—2021年深圳牛市阶(jie)段，新房住宅单月网(wang)签量超过8000套的，也就只(zhi)有2021年1月。
但深圳12月，新房推售(shou)加速，开盘密集，1-23日新房网(wang)签住宅套数为5033套，而12月剩余一(yi)个星期收尾，绝大概率整个月度新房住宅网(wang)签的总量是达不到8000+套了。
第(di)四，竞品面前，价格才是王(wang)道(dao)。
同样位于妈湾的观山海项目，258套110—116平住宅，虽然位置，地段，周边配套不如湾啟紫荆府，但备(bei)案(an)均价约84912元/㎡，单价区间约7.14—9.55万/平，总价区间约788—1105万/套。
而项目开盘在(zai)前，在(zai)价格吹风上就已(yi)经(jing)提前透支了购房者的预(yu)期，给出9字头的价格预(yu)期。
但实际价格不仅高于9字头的预(yu)期，也远高于观山海8字头的备(bei)案(an)均价。
而两个项目步行距(ju)离约3.3公里。
所以，湾啟紫荆府去化不及预(yu)期，也在(zai)预(yu)料之内。
不过，根据(ju)一(yi)湾臻邸的备(bei)案(an)结果，尽管开盘的初始去化表现一(yi)般，但项目在(zai)经(jing)过五百多天的顺销期后(hou)，645套住宅，在(zai)深圳房地产信(xin)息平台上显示，仅剩1套住宅期房待售(shou)。
这就意味着，尽管湾啟紫荆府开盘去化一(yi)般，后(hou)续顺销清盘也只(zhi)是时间问题。
作者 | 骑醉(zui)酒大鲨鱼