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卖不完，根本(ben)卖不完。
虽然深(shen)圳对住宅宗地进行了供应调整，但巨量的(de)旧改项目(mu)，正(zheng)排着队入市。
旧改持续
都知道，去年深(shen)圳住宅用地供应只出让了5宗，供地节奏(zou)放缓肉眼可见。
于是，去年翘尾行情之下一度出现新房快不够卖的(de)声音。
市场开始(shi)担心深(shen)圳住宅的(de)供应持续以及库存是否真的(de)不够卖了。
其(qi)实如(ru)果对深(shen)圳足够熟悉，就会发现，深(shen)圳的(de)新房供应一直都不仅(jin)依赖住宅用地的(de)新增供应，相反旧改供应是更大的(de)比例。
持续的(de)旧改供应，才是深(shen)圳新房住宅供应的(de)主流(liu)。
新增的(de)宗地供应，只是锦上(shang)添(tian)花。
最明显的(de)，过(guo)去深(shen)圳批准(zhun)预售的(de)新房中，有非常多项目(mu)的(de)前身都是旧改项目(mu)。
比如(ru)今年1月10日位于龙(long)岗中心城的(de)景云上(shang)辰花园以约53557元/㎡获批预售，前身为爱(ai)联旧村城市更新单元，属于爱(ai)联旧村城市更新单元北片区部分，建设用地面积约3.7万㎡；
比如(ru)今年1月3日位于龙(long)岗平(ping)湖的(de)岗宏翰(han)林(lin)华府（二期）以约34833元/㎡获批预售，前身为鹅(e)公(gong)岭园岭旧改，总(zong)占地面积约2.79万㎡；
比如(ru)2024年12月25日位于龙(long)岗平(ping)湖的(de)远洋城启家园以约35753元/㎡获批预售，前身为平(ping)湖街(jie)道山(shan)厦旧村城市更新单元，该更新单元总(zong)占地面积约22.3万㎡；
比如(ru)2024年12月20日位于前海妈(ma)湾的(de)观山(shan)海家园以约84912元/㎡获批预售，前身是荔山(shan)工业区旧改单元，属于荔源实业股份有限公(gong)司的(de)征地返还用地，占地面积4.2407万㎡；
比如(ru)2024年12月19日位于龙(long)华观澜的(de)合(he)正(zheng)观澜汇(hui)云境(jing)以约49686元/㎡获批预售，前身为田背工业区城市更新，总(zong)用地面积125540.1㎡。
再比如(ru)2024年12月10日位于宝安福(fu)永的(de)怀德城德懿(yi)府以约53058元/㎡获批预售，前身为怀德旧村城市更新单元，用地面积为279104.1㎡。
这还仅(jin)是去年12月10日到今年1月收尾阶段的(de)入市项目(mu)，如(ru)果再往前回(hui)溯，会发现还有很多很多前身是旧改项目(mu)的(de)新房，如(ru)沙井的(de)鸿荣源誉府，南山(shan)的(de)绿景白石洲(zhou)项目(mu)，深(shen)业世(shi)纪山(shan)谷项目(mu)。
而基本(ben)上(shang)，小区内若包含了回(hui)迁房源，都属于是旧改供应。
所以可以看到，旧改项目(mu)的(de)供应，是深(shen)圳整个新房市场很重要的(de)一部分。
进入2024年四季度后，深(shen)圳住宅用地供应节奏(zou)放缓后，旧改出来的(de)新房，明显也更加集中了。
这也就意味着，哪里(li)的(de)旧改扎堆，哪里(li)就是供应集中量大的(de)片区。
根本(ben)卖不完
这些年，深(shen)圳的(de)旧改立项已经(jing)非常多。
根据合(he)一城市更新数据显示，深(shen)圳截至2024年12月31日，深(shen)圳已列入城市更新计划项目(mu)1048个，拆除范围面积累计8882.1万㎡。
已通过(guo)城市更新专规批复(fu)项目(mu)734个，计容(rong)建筑面积累计23111.7万㎡，实施主体公(gong)示项目(mu)545个，拆除范围面积累计3559.8h㎡。
若算上(shang)已立项的(de)14个综合(he)整治类城市更新项目(mu)，则已列入城市更新计划项目(mu)合(he)计1062个。
要知道，整个深(shen)圳的(de)土地面积是1997.47平(ping)方公(gong)里(li)。
可以看到，改造范围之大，几乎遍布(bu)深(shen)圳每个角落。
所以即使(shi)未来深(shen)圳对新增宗地出让进行严格的(de)调整，放慢供应脚步，改造更新带来的(de)新住宅依旧会源源不断。
在(zai)这样的(de)背景下，2025年注定也会是旧改供应非常多的(de)一年。
最明显的(de)，2025年深(shen)圳各区的(de)待入市新盘中，南山(shan)区域待入市的(de)新盘中，所有项目(mu)加起来的(de)体量都有可能不及龙(long)华一两个旧改项目(mu)的(de)体量。
在(zai)2025年待入市的(de)新盘中，龙(long)华区域的(de)待入市体量是最扎眼的(de)。
单就一个鸿荣源观城就有接近1万套(tao)的(de)住宅房源可以持续不断地供应。
这个旧改项目(mu)，包含6块纯二类居住用地，7块商业用地+二类居住用地，2块新型产(chan)业用地和4块工业用地，总(zong)规划占地约38万㎡，其(qi)中住宅面积133万㎡。
所以再造一个“壹方城”也并不是不可能。
未来该改造单元所有地块，在(zai)滚动的(de)建设中，加上(shang)周边(bian)的(de)旧改项目(mu)，可以持续供应几年，而供应量基本(ben)属于天花板级别的(de)。
根据鸿荣源观城项目(mu)的(de)最新消(xiao)息，预计2025年入市。
其(qi)中该项目(mu)08地块的(de)观城时尚花园，由5栋总(zong)高(gao)58—59F的(de)超高(gao)层(ceng)住宅，以及2栋35F的(de)办公(gong)楼组成，总(zong)规划1566套(tao)住宅，目(mu)前的(de)建设进度已经(jing)是40多层(ceng)，接近封(feng)顶状态；
该项目(mu)11地块的(de)观城世(shi)纪花园，由5栋总(zong)高(gao)31—48F的(de)超高(gao)层(ceng)住宅，以及2栋35F的(de)办公(gong)楼组成，总(zong)规划1285户(hu)，外立面已经(jing)在(zai)装(zhuang)修。
现在(zai)项目(mu)08和11地块的(de)建设程度已经(jing)非常高(gao)，所以很大概率会成为龙(long)华区域2025年供应最大的(de)看点。
不过(guo)，作(zuo)为龙(long)华观澜位置的(de)项目(mu)，既然户(hu)型、首批供应套(tao)数等细(xi)节暂未公(gong)布(bu)，从(cong)整个项目(mu)格局、建设以及区位来看，潜力还是有一定的(de)局限性(xing)的(de)。
首先正(zheng)是由于规划体量大，必然要面临漫长的(de)建设周期，整个改造更新单元需要时间逐步兑现，在(zai)这样的(de)背景下，难(nan)免需要长期面对施工噪音、粉尘以及道路(lu)规划需完善的(de)情况。
其(qi)次(ci)区位方面，项目(mu)位于观澜，这个区位一直以来都不是深(shen)圳楼市的(de)热点板块，过(guo)去无论新房销售还是二手房交易都相对平(ping)淡。
更重要的(de)是，整个观澜接下来很大概率是旧改的(de)集中供应期，因(yin)为3～5年区域内将超过(guo)20个旧改项目(mu)陆续兑现。
另外，项目(mu)是超高(gao)层(ceng)设计，已经(jing)建设的(de)地块，容(rong)积率偏高(gao)，放眼望(wang)去，密密麻麻，无论是楼栋之间的(de)对视情况，还是未来居住电梯的(de)使(shi)用效率，都有一定风险。
而以大城改造的(de)居住体验来看，虽然后期商业配套(tao)、各类设施可以逐一兑现，但以龙(long)华中心的(de)壹成中心作(zuo)为样本(ben)，居住体验也有目(mu)共睹。
当然了，大体量的(de)项目(mu)也有突出的(de)地方。
比如(ru)项目(mu)规划周边(bian)包含5个公(gong)园，两所9年制学校，40万方商业等，同时4 号线观澜站近在(zai)咫尺。
所以，2025年龙(long)华的(de)新房重头戏(xi)大概率会放在(zai)观澜板块，竞品(pin)拼(pin)刺刀的(de)场面也有可能会更明显。
总(zong)之，卖不完，根本(ben)卖不完。
作(zuo)者 | 醉酒大鲨鱼