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深(shen)圳未动，临深(shen)便(bian)“涨价”声一片了。
难道临深(shen)市场，要抢跑了？
涨声四起
开(kai)年，深(shen)圳市场还没什(shi)么水花(hua)，东莞的楼市就开(kai)始喊(han)“涨”。
临深(shen)市场，最近(jin)东莞十多(duo)个(ge)楼盘集中收(shou)回(hui)折扣，上调价格成了讨论的热门。
似乎，开(kai)工短短十多(duo)天，各个(ge)住宅项目为了抓住金三银四，做了通(tong)气动作。
据不完全统(tong)计，东莞新房(fang)住宅，发布了调价海报的就有(you)接近(jin)二十个(ge)，涨价的幅度在2%～3%左右，其中不乏东城、南城、万(wan)江、松(song)山(shan)湖(hu)这些核心区域位置地段不错的项目。
比如东城的光大天骄国际，2月16日起“涨价2%”。
光大天骄国际去(qu)年入市442套163—350平住宅，备案均(jun)价约(yue)5.4万(wan)—6.3万(wan)/平。
比如南城的建发缦云2025年涨价2%，这个(ge)项目位于东莞南城CBD旁，去(qu)年5月曾加推，整体备案均(jun)价约(yue)5万(wan)-5.2万(wan)元/平。
比如南城的香港中心紫荆8号2月17日起涨价1%，保利天珺2月17日起涨7万(wan)-8万(wan)/套。
这两个(ge)项目直线(xian)距(ju)离约(yue)250米，前者143-208㎡的精装大平层备案均(jun)价约(yue)5.4万(wan)—5.8万(wan)/平，后者建面约(yue)130-150平住宅备案均(jun)价约(yue)4.69万(wan)—5.26万(wan)/平。
比如位于东莞南城的保利天郡2月17日总(zong)价上调7万(wan)-8万(wan)，与东莞香港中心直线(xian)距(ju)离约(yue)300米。
再比如虎门的保利时区2月17日起涨价3%，厚(hou)街的保利四季和(he)颂府涨价2%。
而这些项目城区范(fan)围内优(you)质(zhi)地段的比较(jiao)集中。
似乎，东莞核心区域的一些新房(fang)项目信心又回(hui)来了，而且不仅回(hui)来，还有(you)了不少底气。
而楼市几乎牵一发动全身，这些项目代表(biao)的就是市场的整体趋势。
比如这些项目中，保利的涨价集中度就比较(jiao)高，在统(tong)计内的就有(you)三个(ge)，也一定反(fan)映出了开(kai)发商的态度。
所以(yi)，眼下涨声四起，也说明一个(ge)问题——开(kai)发商们与其同(tong)行(xing)互卷，不如一起托(tuo)底市场，抓住“金三银四”的市场节点。
涨价底气
虽然市场是否真(zhen)的已经具备“涨价”条件，还需要打个(ge)问号。
但是什(shi)么给(gei)了开(kai)发商底气，支撑开(kai)发商们统(tong)一了动作？
正常来说，东莞市场看(kan)深(shen)圳。
深(shen)圳作为楼市风向标，市场复苏明确。
无论是新房(fang)还是二手房(fang)，在去(qu)年的政策组合拳下，九月到十二月，连续一个(ge)季度成交都出现了升温，2025年1月至2月虽然成交有(you)所回(hui)落，但历年都有(you)春节假期的阶段性特征，对比之下已经是2022年以(yi)来春节假期阶段的高峰。
而整个(ge)深(shen)圳的新房(fang)住宅，去(qu)年取消限价后，一些新住宅的价格反(fan)而比市场预期的还贵了。
虽然这些项目并没有(you)宣布“涨价”，但价格对比周边新房(fang)或者前批房(fang)源(yuan)贵了是有(you)目共睹(du)的。
其次，东莞的市场也有(you)所复苏。
从东莞住建局公布的数据可以(yi)看(kan)到，去(qu)年9月—12月，东莞超过4层的新房(fang)住宅成交量超过2000套，10月甚至出现5582套的成交量，并且新房(fang)住宅的网签均(jun)价也稳定在了2.4万(wan)+/平方米，二手住宅方面也同(tong)样维持在2000套以(yi)上，网签均(jun)价维持在1.6万(wan)/平左右。
而今年1月的数据，同(tong)样也是受春节传统(tong)淡季影响回(hui)落了一些。
而更值(zhi)得注意的是，2024年9月—12月，东莞的核心城区东城街道、南城街道也有(you)同(tong)样的网签表(biao)现，超过4层的新房(fang)住宅网签套数从2位数，上升到3位数。
如果不是受春节影响，翘尾(wei)行(xing)情会更明显。
所以(yi)即使网签数据存在一定的滞(zhi)后性，但东莞的住宅市场确实有(you)过阶段性的复苏。
这就给(gei)新房(fang)的开(kai)发商回(hui)收(shou)折扣，调价提供一些底气。
而市场的风向，可以(yi)直接影响开(kai)发商销售的策略，尤其是项目的一线(xian)营销策划团队，都时刻关注市场的动态和(he)变化。
去(qu)年12月东莞就已经有(you)项目跟着深(shen)圳和(he)东莞市场反(fan)弹收(shou)回(hui)折扣，针对195平和(he)105平户型回(hui)收(shou)折扣。
第三是提价的项目，核心区域的居多(duo)，本身地段上有(you)市场优(you)势。
而核心区域本身项目库存和(he)供应本身也不算(suan)多(duo)，去(qu)年整个(ge)东莞就上拍了5宗商住用地，其中还流拍了两宗，而东城、南城、莞城的位置都没有(you)宗地供应。到了今年1月才补充位于滨海湾新区的商住用地。
对比近(jin)5年每年的商住用地出让宗数，几乎是腰(yao)斩的状态。
而住宅用地的变化，事关市场3年的预期。
对开(kai)发商而言，虽无直接影响，但也间接决定了对市场的短期判断和(he)销售决策。
所以(yi)，商住用地的减少供应，也给(gei)核心区的项目一些“慢慢卖(mai)”的底气。
所以(yi)，回(hui)收(shou)折扣也就有(you)了底气。