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中国网财经(jing)1月21日讯 日前，国家统计局发(fa)布(bu)了2024年全(quan)国房地(di)产市(shi)场基本情况，多个指标有所(suo)改(gai)善。国家统计局局长康义17日在国新办举行的新闻发(fa)布(bu)会上表示，近期房地(di)产市(shi)场在政策(ce)组合拳作(zuo)用下(xia)积极变化增多，市(shi)场信心在逐步(bu)提振。随着存量政策(ce)和增量政策(ce)的有效(xiao)落实，下(xia)阶段房地(di)产市(shi)场有望继(ji)续改(gai)善。
2024年房地(di)产销售(shou)端、投资端、融(rong)资端表现(xian)如何？2025年房地(di)产行业前景如何？针对上述问题，中国网财经(jing)记者采访多位专家进行解读。
销售(shou)端：乐观情形下(xia)商品房销售(shou)面积或可止跌
国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售(shou)面积97385万平(ping)方米，比上年下(xia)降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点(dian)。新建商品房销售(shou)额96750亿元，下(xia)降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点(dian)。
“需求中枢受(shou)宏(hong)观扰动、二手房分流等多因素影响继(ji)续下(xia)移，销售(shou)额降幅更(geng)大主要受(shou)价格(ge)冲击(ji)。”天风(feng)研究房地(di)产联合首席(xi)分析师王雯表示，“但从时(shi)间维度看，对比2023年，得益于政策(ce)积极引导，单月销售(shou)增速整体呈(cheng)修复趋势(shi)，一三季度末为基本面边际转折点(dian)，量价企稳已具备基础。”
具体来看，2024年房地(di)产行业继(ji)续呈(cheng)调整态(tai)势(shi)，上半年的“517”新政和下(xia)半年的“924”新政，为市(shi)场注(zhu)入信心，行业呈(cheng)阶段性回温态(tai)势(shi)，核(he)心城(cheng)市(shi)恢复尤为明显。
随着“517”新政出台，6月商品房销售(shou)额降幅大幅收(shou)窄，随后政策(ce)利好效(xiao)应边际递减，市(shi)场迅速回落，7、8月跌幅有所(suo)扩大。9月末以来房地(di)产利好政策(ce)频出，中央政治局会议首次提出促进房地(di)产市(shi)场止跌回稳的表述，旨在提振市(shi)场信心、改(gai)善预期，推动房地(di)产市(shi)场积极变化，10、11月销售(shou)数据持续改(gai)善，其中11月单月商品房销售(shou)面积和销售(shou)额同比全(quan)年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下(xia)半年以来，全(quan)国新建商品房销售(shou)额、销售(shou)面积累计同比降幅持续收(shou)窄，其中销售(shou)面积累计同比降幅已连(lian)续7个月收(shou)窄，销售(shou)额降幅连(lian)续8个月收(shou)窄，尤其是四季度以来累计降幅较快收(shou)窄，市(shi)场信心有所(suo)修复。
重点(dian)城(cheng)市(shi)来看，据中指研究院，10月重点(dian)100城(cheng)新房销售(shou)面积同比结束16连(lian)跌，四季度销售(shou)持续回升，12月在“减税”政策(ce)及集中网签推动下(xia)，多个重点(dian)城(cheng)市(shi)市(shi)场成交规模出现(xian)“翘尾”。
展(zhan)望2025年，中指研究指数研究部(bu)总经(jing)理曹(cao)晶晶认为新房销售(shou)恢复仍面临一些挑战，如：居民收(shou)入预期尚未根(gen)本性扭转、有效(xiao)供给不足(zu)、二手房市(shi)场对新房“替代效(xiao)应”等问题。
根(gen)据中指研究院预测，中性情形下(xia)，预计2025年全(quan)国商品房销售(shou)面积同比下(xia)降6.3%，乐观情形下(xia)，若货币化安置100万套(tao)城(cheng)中村改(gai)造、收(shou)储存量房等政策(ce)加快落实，2025年全(quan)国商品房销售(shou)面积或可实现(xian)止跌。同时(shi)宏(hong)观经(jing)济运行企稳、居民就业和收(shou)入改(gai)善也是房地(di)产止跌回稳的必要条件(jian)。
投资端：提供“好房子”的房企才会脱颖而出
国家统计局数据显示，2024年，全(quan)国房地(di)产开发(fa)投资100280亿元，比上年下(xia)降10.6%，降幅较上月扩大0.6个百分点(dian)，较2023年降幅扩大1.1个百分点(dian)。开发(fa)投资连(lian)续31个月负增长，开发(fa)投资水平(ping)仍处于历史低位。
“受(shou)土地(di)供给量价齐跌、销售(shou)持续下(xia)滑、库存规模高企等因素影响，2024年行业土地(di)投资与开发(fa)规模仍处于低位。”中诚信国际企业评级部(bu)分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以来，大部(bu)分房企仍采取谨(jin)慎的开发(fa)及投资策(ce)略，整体土地(di)投资及项(xiang)目开发(fa)呈(cheng)收(shou)缩态(tai)势(shi)，央国企仍是市(shi)场投资主力(li)，城(cheng)投托底土拍市(shi)场的情况较为明显。拿地(di)开工率整体偏低，但房企出于稳健性考虑，新开盘的项(xiang)目大多能够实现(xian)盈(ying)利。
“2024年，二手房成交比重进一步(bu)上升，受(shou)制于市(shi)场需求转向二手房市(shi)场，房企开发(fa)企业面临较大考验。”麟评居住大数据研究院首席(xi)分析师王小嫱谈到，“未来房地(di)产开发(fa)企业的集中度将会继(ji)续提升，市(shi)场对新房的产品要求越来越高，只有提供‘好房子’的房企才会在市(shi)场调整中脱颖而出。”
“最近两年房企优胜劣汰，一些拿地(di)和新开工房企的资金状况是不错的，所(suo)以对于2025年房地(di)产新开工指标应持乐观态(tai)度。”新开工方面，上海易居房地(di)产研究院副院长严(yan)跃进举例2025年1月各地(di)出现(xian)了积极拿地(di)现(xian)象，说明一些优质房企在后续拿地(di)新开工方面动力(li)依然很(hen)足(zu)。
竣(jun)工方面，受(shou)开发(fa)投资和拿地(di)等指标的影响，竣(jun)工量也在收(shou)缩。严(yan)跃进指出，2025年要从好房子的角度持续做好保交房工作(zuo)，同时(shi)加大对优秀案例的积极宣传。
展(zhan)望2025年，严(yan)跃进预测房地(di)产开发(fa)投资类指标跌幅可控。同时(shi)，在系列金融(rong)和财政政策(ce)支持下(xia)，房地(di)产开发(fa)投资指标有结构方面的优化，积极落实好“严(yan)控增量、优化存量、提高质量”的导向。
曹(cao)晶晶认为，盘活闲置存量土地(di)将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键，只有投资开工恢复，才能增加市(shi)场有效(xiao)供应，推动市(shi)场进入新的循环。
融(rong)资端：更(geng)倚重企业自身经(jing)营(ying)能力(li)
2024年房地(di)产开发(fa)企业到位资金107661亿元，比上年下(xia)降17.0%，虽(sui)然行业到位资金降幅连(lian)续收(shou)窄9个月，但降幅较2023年扩大4.6个百分点(dian)，整体行业资金压力(li)仍存。
2024年以来行业融(rong)资政策(ce)进一步(bu)宽(kuan)松，“白名单”等政策(ce)亦不断推进，行业融(rong)资环境持续改(gai)善。
从政策(ce)方面来看，2024年1月，中央推动建立房地(di)产融(rong)资协调机制，并要求各地(di)政府积极落实，并在“924”新政中进一步(bu)提出加大“白名单”项(xiang)目贷款投放力(li)度;截至(zhi) 2024年 11 月末，全(quan)国房地(di)产“白名单”项(xiang)目的投放金额已经(jing)超过 3.6万亿元，预计全(quan)年将超过4万亿元。
公募REITS方面,2024年7月26日，国家发(fa)展(zhan)改(gai)革委公布(bu)《关于全(quan)面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)项(xiang)目常(chang)态(tai)化发(fa)行的通知》(1014号文)，部(bu)署推进REITS常(chang)态(tai)化发(fa)行工作(zuo)，2024年新成立REITS产品数量达到29只，发(fa)行规模超640亿元，创历年新高;截至(zhi)2024年末，公募REITS产品数量已达58只，合计发(fa)行规模达1609.69亿元。
此外,9月24日，央行将“金融(rong)16条”和经(jing)营(ying)性物(wu)业贷款两项(xiang)政策(ce)延期至(zhi)2026年末，该举措(cuo)有利于进一步(bu)缓解房企在保交楼、现(xian)金流及偿债等方面的压力(li)。
王雯认为，2024年融(rong)资端信用收(shou)缩力(li)度较轻，更(geng)倚重企业自身经(jing)营(ying)能力(li)。他具体分析，2024年房企到位资金继(ji)续缩减，较国内贷款，预收(shou)款、按揭贷同比降幅更(geng)大，反映信用收(shou)缩力(li)度相(xiang)对较轻，主要或源于供给侧出清程度已较高、白名单等融(rong)资政策(ce)对冲等因素，也反映自身经(jing)营(ying)回款能力(li)对企业现(xian)金流影响逐步(bu)加大。
展(zhan)望2025年，王小嫱表示随着政策(ce)的持续发(fa)力(li)，如“白名单”项(xiang)目贷款审(shen)批通过金额的增加等，房企的资金面总体压力(li)或改(gai)善，但仍难以扭转下(xia)行态(tai)势(shi)，预计2025年房企到位资金降幅有望收(shou)窄至(zhi)8%左右。(作(zuo)者：谭梦桐(tong))