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界面新闻记者(zhe) | 王(wang)妤(yu)涵(han)
界面新闻编辑 | 李慎
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万科大股东深(shen)铁又出(chu)手了。
2月(yue)21日(ri)，万科发布了《关于深(shen)铁集团向(xiang)公(gong)司(si)提供股东借(jie)款暨关联(lian)交(jiao)易的公(gong)告》，万科第一大股东深(shen)铁集团拟向(xiang)万科提供股东借(jie)款，借(jie)款金额为42亿元(yuan)，用于帮助万科偿还公(gong)司(si)到期(qi)公(gong)开(kai)债务。
而(er)就在11天前，，不(bu)到半个(ge)月(yue)的时间(jian)内，两次借(jie)款金额已达到70亿元(yuan)，足以见得当前深(shen)圳国资方面对(dui)万科的托底(di)决心。
图(tu)源：公(gong)告原文
值得关注(zhu)的是(shi)，此次深(shen)铁集团对(dui)万科的借(jie)款依旧延续此前28亿的“低利率+高质押率”的超常规支持模式(shi)。
期(qi)限(xian)仍为3年，质押率为70%，借(jie)款成本维持在2.34%的低利率，较全国银行间(jian)同业拆借(jie)中心公(gong)布的1年期(qi)贷(dai)款市场报价利率（LPR）低76个(ge)基点。
“通常情况(kuang)下，股票质押融资业务的质押率越高，代价就越低，70%的高质押率远(yuan)超市场惯例的30%-60%水平，这也充分体现(xian)了深(shen)铁对(dui)万科的支持”，有关行业人士对(dui)界面新闻表示。
增信(xin)方面则(ze)由万科的3家全资子(zi)公(gong)司(si)上海万科投资管理有限(xian)公(gong)司(si)、深(shen)圳市万科发展有限(xian)公(gong)司(si)、万科公(gong)寓管理有限(xian)公(gong)司(si)提供保证担保。
不(bu)过(guo)，在未来三个(ge)月(yue)内， 万科需在取得股东大会审议通过(guo)后，提供不(bu)超过(guo)价值 60 亿元(yuan)的资产进行抵押或质押，抵/质押率设定为70%，同时解除上述三家公(gong)司(si)的保证担保安排。
从债务角度来看，当前阶段万科的还债压力较大。
根据万科三季度报数据，截至2024年9月(yue)，万科货币资金为797.45亿元(yuan)，较2023年末减(jian)少200.6亿元(yuan)；短期(qi)债务（一年内到期(qi)）约1168亿元(yuan)，现(xian)金短债比仅为0.66，短期(qi)偿债覆盖率仅为68%，显示流动性高度承压。
Wind数据显示，万科当前境内债务共有427.42亿，其中一年以内到期(qi)的境内债务约277.46亿元(yuan)，占(zhan)比65%，未来12个(ge)月(yue)的兑付高峰在今年7月(yue)份，共有62.63亿元(yuan)。
公(gong)开(kai)市场方面，2025年万科境内外累(lei)计债券到期(qi)债券共9只，总规模达215.9亿元(yuan)，境外债的兑付高峰在今年5月(yue)，当月(yue)有4.55亿美元(yuan)需要(yao)兑付。
最近的一笔为2月(yue)25日(ri)到期(qi)的“22万科MTN003”债券，该笔债券于2022年2月(yue)28日(ri)发行，发行金额20亿元(yuan)，票面利率3.0%，期(qi)限(xian)3年。
此前在2月(yue)18日(ri)，万科在中国银行间(jian)市场交(jiao)易商协会网站发布消息称(cheng)，将在2月(yue)25日(ri)如(ru)期(qi)兑付“22万科MTN003”中期(qi)票据。
而(er)这也将是(shi)万科2025年第三笔如(ru)期(qi)兑付完(wan)成的公(gong)开(kai)债偿还。
在此之前，万科已如(ru)期(qi)完(wan)成1月(yue)27日(ri)到期(qi)的境内中期(qi)票据“22 万科 MTN001”和2月(yue)16日(ri)到期(qi)的“22万科MTN002”两笔债务本金及利息的全额兑付。
同时，万科还于1月(yue)发布了关于行使“20万科02”公(gong)司(si)债券赎回选(xuan)择(ze)权的公(gong)告，将对(dui)该债券进行100%全额赎回。
“针对(dui)2025年将要(yao)到期(qi)的公(gong)开(kai)债务，万科会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过(guo)积极销售回款、持续推进大宗交(jiao)易、加快非主营业务退出(chu)和持续争取融资资源等方式(shi)，应对(dui)相关债务兑付”，万科方面此前对(dui)界面新闻表示。
除了偿债方面的好消息外，近期(qi)万科在Pre-REIT基金方面也获(huo)得进展。
2月(yue)18日(ri)，万科发布公(gong)告称(cheng)，携(xie)手中信(xin)金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石”Pre-REIT基金，投资万科旗下厦门泊寓院儿·海湾社区项目。
公(gong)告显示，该基金总规模为16亿元(yuan)，其中新华保险认缴59.94%，大家保险认缴30%，中信(xin)金石认缴0.06%，万科集团认缴10%。基金所投项目地处厦门岛内，全期(qi)保租房共规划7724套，是(shi)福(fu)建最大规模保障性租赁住房项目。
据万科方面透露，该项目一期(qi)开(kai)业首年就实现(xian)100%出(chu)租率，二期(qi)建成投入运营后，将成为泊寓全国单体规模最大的集中式(shi)长租公(gong)寓。
在本次交(jiao)易完(wan)成后，预计将为万科提供正向(xiang)现(xian)金流及利润。同时，万科也将继续负责该门店长期(qi)运营，实现(xian)由重(zhong)资产持有转为轻资产运营。
整体来看，此次深(shen)铁集团的70亿元(yuan)输血(xue)为万科在短期(qi)内赢得了喘息之机，但长期(qi)来看，万科仍需直面行业的结构性挑战，能否真正“活下去”，还需依赖销售端回暖与商业模式(shi)的转型。