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中国(guo)网财经(jing)1月21日讯 日前(qian)，国(guo)家统计局发布了(le)2024年全国(guo)房地产市场(chang)基本情况，多个指标有所改善。国(guo)家统计局局长康义17日在国(guo)新(xin)办举行的新(xin)闻(wen)发布会上表示(shi)，近期房地产市场(chang)在政策组合拳作用下积(ji)极变化增多，市场(chang)信心在逐步提振(zhen)。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场(chang)有望(wang)继续改善。
2024年房地产销(xiao)售端、投资端、融资端表现如何？2025年房地产行业前(qian)景如何？针对上述问题(ti)，中国(guo)网财经(jing)记者采访多位专家进行解读。
销(xiao)售端：乐观情形下商品(pin)房销(xiao)售面积(ji)或可止跌
国(guo)家统计局数据显(xian)示(shi)，2024年，新(xin)建(jian)商品(pin)房销(xiao)售面积(ji)97385万平方米，比上年下降(jiang)12.9%，较(jiao)2023年降(jiang)幅扩大4.4个百(bai)分点。新(xin)建(jian)商品(pin)房销(xiao)售额96750亿元，下降(jiang)17.1%，较(jiao)2023年降(jiang)幅扩大10.6个百(bai)分点。
“需(xu)求中枢受宏(hong)观扰(rao)动、二(er)手房分流等多因素影响继续下移，销(xiao)售额降(jiang)幅更大主要(yao)受价格冲击。”天风研究房地产联合首席分析师王雯表示(shi)，“但从时间维度看，对比2023年，得益于政策积(ji)极引导，单月销(xiao)售增速整体呈修复趋势，一三季度末(mo)为基本面边际转折点，量价企稳已具(ju)备基础。”
具(ju)体来看，2024年房地产行业继续呈调(diao)整态势，上半年的“517”新(xin)政和下半年的“924”新(xin)政，为市场(chang)注入信心，行业呈阶段性回温态势，核心城市恢复尤为明显(xian)。
随着“517”新(xin)政出台(tai)，6月商品(pin)房销(xiao)售额降(jiang)幅大幅收(shou)窄，随后政策利好效应边际递减(jian)，市场(chang)迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末(mo)以来房地产利好政策频出，中央(yang)政治局会议首次提出促(cu)进房地产市场(chang)止跌回稳的表述，旨(zhi)在提振(zhen)市场(chang)信心、改善预期，推动房地产市场(chang)积(ji)极变化，10、11月销(xiao)售数据持续改善，其中11月单月商品(pin)房销(xiao)售面积(ji)和销(xiao)售额同比全年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下半年以来，全国(guo)新(xin)建(jian)商品(pin)房销(xiao)售额、销(xiao)售面积(ji)累计同比降(jiang)幅持续收(shou)窄，其中销(xiao)售面积(ji)累计同比降(jiang)幅已连续7个月收(shou)窄，销(xiao)售额降(jiang)幅连续8个月收(shou)窄，尤其是四季度以来累计降(jiang)幅较(jiao)快收(shou)窄，市场(chang)信心有所修复。
重(zhong)点城市来看，据中指研究院，10月重(zhong)点100城新(xin)房销(xiao)售面积(ji)同比结束16连跌，四季度销(xiao)售持续回升，12月在“减(jian)税”政策及集中网签推动下，多个重(zhong)点城市市场(chang)成(cheng)交(jiao)规模出现“翘尾”。
展(zhan)望(wang)2025年，中指研究指数研究部总经(jing)理曹晶晶认为新(xin)房销(xiao)售恢复仍面临一些挑战，如：居民收(shou)入预期尚未根本性扭转、有效供(gong)给(gei)不足、二(er)手房市场(chang)对新(xin)房“替代(dai)效应”等问题(ti)。
根据中指研究院预测，中性情形下，预计2025年全国(guo)商品(pin)房销(xiao)售面积(ji)同比下降(jiang)6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中村改造、收(shou)储存量房等政策加快落实，2025年全国(guo)商品(pin)房销(xiao)售面积(ji)或可实现止跌。同时宏(hong)观经(jing)济运行企稳、居民就业和收(shou)入改善也是房地产止跌回稳的必要(yao)条(tiao)件。
投资端：提供(gong)“好房子”的房企才会脱颖而出
国(guo)家统计局数据显(xian)示(shi)，2024年，全国(guo)房地产开发投资100280亿元，比上年下降(jiang)10.6%，降(jiang)幅较(jiao)上月扩大0.6个百(bai)分点，较(jiao)2023年降(jiang)幅扩大1.1个百(bai)分点。开发投资连续31个月负增长，开发投资水平仍处于历史低位。
“受土地供(gong)给(gei)量价齐跌、销(xiao)售持续下滑、库存规模高企等因素影响，2024年行业土地投资与(yu)开发规模仍处于低位。”中诚信国(guo)际企业评级部分析师侯一甲表示(shi)。
侯一甲指出，2024年以来，大部分房企仍采取谨(jin)慎的开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈收(shou)缩态势，央(yang)国(guo)企仍是市场(chang)投资主力，城投托底土拍市场(chang)的情况较(jiao)为明显(xian)。拿地开工率整体偏低，但房企出于稳健性考虑，新(xin)开盘(pan)的项目大多能够实现盈利。
“2024年，二(er)手房成(cheng)交(jiao)比重(zhong)进一步上升，受制于市场(chang)需(xu)求转向二(er)手房市场(chang)，房企开发企业面临较(jiao)大考验。”麟评居住(zhu)大数据研究院首席分析师王小(xiao)嫱谈到(dao)，“未来房地产开发企业的集中度将会继续提升，市场(chang)对新(xin)房的产品(pin)要(yao)求越来越高，只有提供(gong)‘好房子’的房企才会在市场(chang)调(diao)整中脱颖而出。”
“最近两年房企优胜劣汰，一些拿地和新(xin)开工房企的资金状况是不错的，所以对于2025年房地产新(xin)开工指标应持乐观态度。”新(xin)开工方面，上海易居房地产研究院副院长严跃进举例2025年1月各地出现了(le)积(ji)极拿地现象，说明一些优质房企在后续拿地新(xin)开工方面动力依然很(hen)足。
竣工方面，受开发投资和拿地等指标的影响，竣工量也在收(shou)缩。严跃进指出，2025年要(yao)从好房子的角度持续做好保交(jiao)房工作，同时加大对优秀案例的积(ji)极宣(xuan)传。
展(zhan)望(wang)2025年，严跃进预测房地产开发投资类(lei)指标跌幅可控。同时，在系列金融和财政政策支持下，房地产开发投资指标有结构方面的优化，积(ji)极落实好“严控增量、优化存量、提高质量”的导向。
曹晶晶认为，盘(pan)活闲(xian)置存量土地将是2025年促(cu)进投资开工“止跌回稳”的关键(jian)，只有投资开工恢复，才能增加市场(chang)有效供(gong)应，推动市场(chang)进入新(xin)的循(xun)环。
融资端：更倚重(zhong)企业自身经(jing)营能力
2024年房地产开发企业到(dao)位资金107661亿元，比上年下降(jiang)17.0%，虽然行业到(dao)位资金降(jiang)幅连续收(shou)窄9个月，但降(jiang)幅较(jiao)2023年扩大4.6个百(bai)分点，整体行业资金压力仍存。
2024年以来行业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断推进，行业融资环境持续改善。
从政策方面来看，2024年1月，中央(yang)推动建(jian)立房地产融资协调(diao)机制，并要(yao)求各地政府积(ji)极落实，并在“924”新(xin)政中进一步提出加大“白名单”项目贷款投放力度;截至 2024年 11 月末(mo)，全国(guo)房地产“白名单”项目的投放金额已经(jing)超过 3.6万亿元，预计全年将超过4万亿元。
公募REITS方面,2024年7月26日，国(guo)家发展(zhan)改革委(wei)公布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)项目常(chang)态化发行的通知》(1014号文)，部署推进REITS常(chang)态化发行工作，2024年新(xin)成(cheng)立REITS产品(pin)数量达到(dao)29只，发行规模超640亿元，创(chuang)历年新(xin)高;截至2024年末(mo)，公募REITS产品(pin)数量已达58只，合计发行规模达1609.69亿元。
此(ci)外,9月24日，央(yang)行将“金融16条(tiao)”和经(jing)营性物业贷款两项政策延期至2026年末(mo)，该举措有利于进一步缓解房企在保交(jiao)楼、现金流及偿债(zhai)等方面的压力。
王雯认为，2024年融资端信用收(shou)缩力度较(jiao)轻，更倚重(zhong)企业自身经(jing)营能力。他具(ju)体分析，2024年房企到(dao)位资金继续缩减(jian)，较(jiao)国(guo)内贷款，预收(shou)款、按揭贷同比降(jiang)幅更大，反映信用收(shou)缩力度相(xiang)对较(jiao)轻，主要(yao)或源(yuan)于供(gong)给(gei)侧出清(qing)程度已较(jiao)高、白名单等融资政策对冲等因素，也反映自身经(jing)营回款能力对企业现金流影响逐步加大。
展(zhan)望(wang)2025年，王小(xiao)嫱表示(shi)随着政策的持续发力，如“白名单”项目贷款审批通过金额的增加等，房企的资金面总体压力或改善，但仍难以扭转下行态势，预计2025年房企到(dao)位资金降(jiang)幅有望(wang)收(shou)窄至8%左右。(作者：谭梦桐)