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房地产深度调整过后，南京、成都新建商品住宅销售价格领(ling)涨70城之首(shou)，一线(xian)城市一二手房销售价格则以上海深圳领(ling)涨。
2月19日，国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数(shu)据显示，2025年1月份，70个大中城市中，一线(xian)城市商品住宅销售价格环比继续上涨，当中上海、深圳领(ling)涨；二三线(xian)城市环比总体略(lue)降；一二三线(xian)城市同比降幅(fu)均(jun)持续收窄。
1月份，一线(xian)城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅(fu)比上月回落0.1个百分点。其中，北(bei)京下(xia)降0.4%，广州持平，上海和深圳分别(bie)上涨0.6%和0.2%。一线(xian)城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅(fu)比上月回落0.2个百分点。其中，北(bei)京、上海和深圳分别(bie)上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下(xia)降0.2%。
在(zai)二线(xian)城市中，新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首(shou)次上涨；二手住宅环比下(xia)降0.3%，降幅(fu)与上月相同。三线(xian)城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别(bie)下(xia)降0.2%和0.4%，降幅(fu)均(jun)与上月相同。
1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有24个，比上月增加1个。当中领(ling)涨的(de)是两个新一线(xian)城市南京和成都，均(jun)环比上涨0.7%；上海、宁波紧随其后，环比上涨0.6%；无锡、武汉上涨0.5%。二手住宅环比上涨城市有7个，比上月减少(shao)2个。
同比方面，1月份，一线(xian)城市新建商品住宅销售价格同比下(xia)降3.4%，降幅(fu)比上月收窄0.4个百分点。其中，北(bei)京、广州和深圳分别(bie)下(xia)降5.7%、8.4%和5.2%，上海上涨5.6%。一线(xian)城市二手住宅销售价格同比下(xia)降5.6%，降幅(fu)比上月收窄1.1个百分点，其中北(bei)京、上海、广州和深圳分别(bie)下(xia)降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。
在(zai)二线(xian)城市中，新建商品住宅销售价格同比下(xia)降5.0%，降幅(fu)比上月收窄0.4个百分点；二手住宅同比下(xia)降7.6%，降幅(fu)比上月收窄0.3个百分点。三线(xian)城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别(bie)下(xia)降6.0%和8.2%，降幅(fu)均(jun)比上月收窄0.2个百分点。
值得注意的(de)是，在(zai)同比方面，70个大中城市的(de)二手住宅销售价格全线(xian)下(xia)降，当中降幅(fu)超10%的(de)城市有12个城市。一手住宅销售价格则仅有上海、太原同比上涨，其余68城销售价格同比下(xia)降。
在(zai)上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，经过至少(shao)三年的(de)调整，二手房的(de)价格泡沫是最小的(de)，今年上半年是买入二手房的(de)最好阶段。
业界分析：
“整体房价止跌迹象(xiang)明显”
中原地产首(shou)席分析师张大伟分析认为，从2024年9月开始(shi)，各种(zhong)房地产政(zheng)策从力度到节奏(zou)，如同给(gei)楼市注入了一针强(qiang)心剂(ji)，极大地提振了市场信心。过去四个月，一线(xian)和部分二线(xian)城市需求旺盛，房价相对坚挺，一线(xian)城市已经连续上涨多月；而多数(shu)三四线(xian)城市则因库(ku)存压力大，房价继续调整中。
“过去几个月的(de)政(zheng)策效果非常明显，从房价数(shu)据看，整体房价止跌迹象(xiang)明显，70大城市房价在(zai)10月就出现了明显变化，11—12月份房价继续止跌，1月份新房二手房下(xia)调城市只有42个和60个。”不过，张大伟认为，市场分化仍在(zai)持续，一线(xian)城市热(re)度最高，出现了连续4个月上涨，但随着(zhe)价格上涨，购房者(zhe)开始(shi)出现了分化，部分购房者(zhe)再(zai)次开始(shi)观望。1月因为春节的(de)影响，整体成交量和成交价格都出现了明显的(de)涨幅(fu)放缓。
张大伟认为，短期内居民收入预期弱(ruo)、房价下(xia)跌预期仍在(zai)等(deng)因素依然(ran)制约着(zhe)房地产市场的(de)全面企稳(wen)，2025年楼市的(de)需求、购房者(zhe)的(de)收入和信心都还需要一定时间(jian)恢(hui)复(fu)。1—2月房地产市场叠加政(zheng)策井喷后的(de)空窗期，市场有波动的(de)可(ke)能性，最近也需要出台更多有力度的(de)政(zheng)策，市场在(zai)3月或有望出现小阳春。
“上海、深圳房地产市场已完成筑底(di)过程(cheng)”
58安居客研究院院长张波分析指出，从统计局公布的(de)1月数(shu)据来看，政(zheng)策托底(di)效应(ying)逐步显现，市场“止跌回稳(wen)”的(de)趋(qu)势不断强(qiang)化，但市场信心处于(yu)稳(wen)步修(xiu)复(fu)阶段。其中，一二线(xian)热(re)点城市稳(wen)步迈入“止跌回稳(wen)”。一线(xian)城市的(de)一二手房价格持续环比上涨，尤其是上海、深圳的(de)上涨伴(ban)随着(zhe)二手房成交量保持高位，市场已完成筑底(di)过程(cheng)，处于(yu)回升阶段。值得关注的(de)是，二线(xian)城市新房价格环比由持平转为上涨0.1%，是自2023年6月以来首(shou)次转正，尤其是南京、杭州、成都、武汉的(de)回升动力更强(qiang)，也是本轮复(fu)苏(su)的(de)带头城市。
“淡季不淡，往年进入到春节前，都是市场的(de)淡季，热(re)度下(xia)滑明显，但由于(yu)2024年年底(di)翘尾行业，带动市场热(re)度在(zai)1月依然(ran)保持一定高位”。张波表示，从安居客线(xian)上数(shu)据看，2025年1月，百城二手房挂牌量达到229.8 万套，同比去年增长19.0%，充(chong)足的(de)房源为购房者(zhe)提供了更多的(de)选择。在(zai)新房中，安居客重点监测的(de)全国重点66城显示，建面120平方米以上四房及以上户型的(de)热(re)度占比仍然(ran)维持向(xiang)上的(de)趋(qu)势，也意味着(zhe)改善(shan)型需求维持上升态(tai)势。
张波认为，2025年市场逐步回暖，热(re)点城市有望出现小阳春，当中利(li)率下(xia)调、城中村改造(zao)等(deng)政(zheng)策是关键，虽不同城市有分化，但市场总体止跌回稳(wen)的(de)方向(xiang)不变。
“泡沫最小，今年上半年是二手房认购的(de)最好阶段”
“作为传(chuan)统淡季，1月份新建商品住宅销售价格上涨的(de)城市从此前的(de)23个变为24个，非常不容易”。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，这进一步说明市场预期在(zai)持续转好，房价方面的(de)上涨动力在(zai)增强(qiang)，有望进一步促进房地产市场一季度的(de)小阳春态(tai)势出现。
在(zai)当前一手房价指数(shu)环比涨幅(fu)为正的(de)24个城市中，房价指数(shu)上涨TOP5是南京、成都、上海、宁波和武汉，当中南京属于(yu)非常典(dian)型的(de)市场深度调整的(de)城市。而在(zai)去年12月份和今年1月份，南京均(jun)是房价上涨最快的(de)城市，“这或意味着(zhe)，深度调整的(de)二线(xian)城市，基本面修(xiu)复(fu)动力很强(qiang)，也将成为新一轮房价上涨的(de)先行代(dai)表”。
严跃进认为，一二线(xian)城市一手房价由跌转涨是最大的(de)信号，意味着(zhe)此类城市扮演了2025年房价上涨和稳(wen)中向(xiang)好的(de)示范代(dai)表，有助于(yu)进一步引导市场预期，促进房地产市场的(de)向(xiang)好发展。
在(zai)二手房市场方面，1月份上海、深圳、宁波、成都、无锡、北(bei)京和天津出现上涨，“这7个城市都是非常优质的(de)大城市。尤其是上海和深圳，一些核心区域的(de)二手房客户量明显增多，挂牌的(de)价格也开始(shi)上调，这也说明二手房的(de)价格逻辑，即大城市更容易涨，小城市相对会缓和一点”。
严跃进认为，今年上半年是二手房认购的(de)最好阶段，因为价格已经有了至少(shao)3年的(de)调整，“二手房的(de)价格泡沫是最小的(de)。而随着(zhe)后续二手房价格企稳(wen)，市场的(de)判断又会发生(sheng)变化”。
采写：南都·湾财社(she)记者(zhe) 邱永芬