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或许,只有土豪村才能救(jiu)房地(di)产(chan)。
困在资(zi)金上(shang)
最近佛山(shan)一(yi)个土豪村借钱给开发商推动村里旧改的事,上(shang)了(le)新闻。
这个村子是位于(yu)佛山(shan)市南海区桂城街道的永胜村,位置可(ke)以(yi)说是佛山(shan)南海区相当不错的地(di)段。
从地(di)理位置来看,步行1.5公里范围内临近广(guang)佛线的千灯湖站以(yi)及金融高新区站,近距离可(ke)上(shang)广(guang)佛江珠高速,区域内还有南海全民健身体育公园以(yi)及万达广(guang)场,是佛山(shan)非常繁华(hua)的新商圈。
周边的小(xiao)区,也是佛山(shan)最贵(gui)的地(di)段。
在中介平台上(shang)显示(shi),永胜村所(suo)在位置的片区千灯湖片区,挂盘均价达到了(le)2.6万/平。
其中灯湖盛世挂盘均价约3.5万/平,万达华(hua)府挂盘均价约2.9万/平,保利花园一(yi)期挂盘约3.6万/平,保利花园二期挂盘均价约3.9万/平,保利花园三期挂盘均价约4.2万/平。
这样的地(di)段位置,无论是村民,还是当地(di)推动村落改造的大手,都对永胜村的蝶变寄予厚(hou)望。
从2016年提及改造开始,到2019年被正式落实开发合作方,已经过(guo)去六七年。
但如今,随着(zhe)房地(di)产(chan)行业周期的变化,永胜村的拆(chai)迁旧改也陷入了(le)困局。
所(suo)以(yi)作为佛山(shan)备受关注(zhu)的旧改项目,也不得不进行“自救(jiu)”。
根据永胜村1月发出的公告显示(shi),整个永胜村拆(chai)除已经达到63%,旧改的首期回迁住宅倒是已经交付,入住率达到100%,但是剩余还有54%的村民无法回迁,并且回迁遥遥无期。
考虑到合作的开发商出现资(zi)金短缺,导致项目进度迟滞(zhi),无法正常推进,计划把收(shou)到的土地(di)出让金拿出来,垫资(zi)推动二期回迁安置住宅建(jian)设。
具体的垫资(zi)方案为——
将永胜村出让金返还款以(yi)垫付资(zi)金的形式,借款给开发商,优先建(jian)设二期回迁房,共计约7.86亿元,还不够(gou)的由永胜经济社自有资(zi)金投入。
这样的举措,也为全国的旧改解困,提供了(le)一(yi)个样本(ben)。
一(yi)来可(ke)以(yi)推动旧改建(jian)设,保证开发商交楼任(ren)务,二来村民可(ke)以(yi)尽快回迁,盘活区域生态,提升周边城市面(mian)貌(mao),恢复经济生态。
三来尽管以(yi)借款的方式垫资(zi),但永胜村建(jian)立了(le)土地(di)监管账户,可(ke)以(yi)进行专款专用,便于(yu)资(zi)金使用监督,确保资(zi)金监管,同时也能进行工(gong)程进度的监督,最大程度保障交楼,促进开发企业开发销售。
四来即便未来开发方无法偿还借款,大概率也还有一(yi)定(ding)的协议抵扣或担保。
不改是常态
对于(yu)有资(zi)金实力的旧改村落,很多(duo)时候(hou)涉及的是股份合作社。
永胜村旧改之所(suo)以(yi)能够(gou)继续推动项目,更多(duo)仰仗的是永胜村的实力,也是广(guang)东首个探索旧村改造与村集体收(shou)益平衡的案例。
根据永胜股份经济合作社公布的财务收(shou)支预算方案显示(shi),光经营收(shou)入就达到3101.93万元,投资(zi)收(shou)益达到1671.4万元,加(jia)上(shang)其他收(shou)入,总收(shou)入4781.93万元。
差不多(duo)半个小(xiao)目标的收(shou)入,而整个预算支出为641.88万元。
去年年中也曾公布过(guo)一(yi)次预分红(hong)方案,拿出976.69万元分给2273名村民。
所(suo)以(yi)这样的村集体经济,完全有能力支撑项目的推进。
而这样有实力的村集体,在东莞、广(guang)州、深圳都并不罕见。
每年广(guang)深莞的“土豪村”晒分红(hong),都能吸引一(yi)波关注(zhu)。
比(bi)如去年南海的庄边村、胜利村,禅城的郊边村、鄱阳(yang)村等。
但并非每个旧改项目,背后都拥有一(yi)个有实力的合作社,是否能够(gou)效仿永胜村的做法,也需要看股份合作社的实力或者村民的意愿。
能够(gou)依靠(kao)自身摸出一(yi)条路子,得到“资(zi)金”的救(jiu)赎的,毕竟(jing)是少数。
最明显的,一(yi)些未拆(chai)改的项目,等来的或许不是拆(chai)迁的推进,而是不拆(chai)了(le),或者直接搁置了(le)。
拆(chai)迁旧改进度龟速。
尤其一(yi)些成本(ben)高,规模(mo)大的项目。
像深圳一(yi)些旧改项目,成本(ben)非常高,拆(chai)迁难度大。
比(bi)如深圳南山(shan)区域的海雅百货大楼城市更新项目,在2022年旧改方案批复后,却被发现去年11月签约新的商业并重新招商。
比(bi)如宝(bao)安区航城街道草围旧村及南片区城市更新单(dan)元失效,去年12月被踢出旧改计划。
再比(bi)如深圳备受关注(zhu)的八卦岭旧改项目,2019年被纳入福田区棚户区改造年度计划,如今五年过(guo)去了(le),迟迟未见动静(jing)。
有市民急得向官方询问,得到的答复却是“正统筹开展老旧住宅区改造新政研究工(gong)作,待新政策出台后将参照国家省市最新政策,结合各楼栋宗地(di)面(mian)积、现状功能、权利人意愿等情况,分类分片,科(ke)学(xue)施策”。
所(suo)以(yi),旧改项目等着(zhe)等着(zhe),也有可(ke)能不改了(le)。
未来的旧改,或许只有资(zi)金真正落实的项目,才能成功翻(fan)身。
作者 | 醉酒大鲨鱼