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或许，只有(you)土豪村才能救房地产。
困在资金上
最近佛山一个土豪村借钱给开发商推动村里旧改的事(shi)，上了新闻。
这个村子是位于佛山市(shi)南海区桂城街道的永胜村，位置可以说是佛山南海区相当不错的地段。
从地理位置来看，步行1.5公里范围(wei)内临近广佛线(xian)的千灯(deng)湖站以及金融高新区站，近距离可上广佛江珠高速，区域内还有(you)南海全民健身体(ti)育公园(yuan)以及万达广场，是佛山非常繁华的新商圈(quan)。
周边的小区，也是佛山最贵的地段。
在中介平台上显示，永胜村所在位置的片区千灯(deng)湖片区，挂盘均价(jia)达到了2.6万/平。
其中灯(deng)湖盛世(shi)挂盘均价(jia)约3.5万/平，万达华府挂盘均价(jia)约2.9万/平，保利花园(yuan)一期(qi)挂盘约3.6万/平，保利花园(yuan)二期(qi)挂盘均价(jia)约3.9万/平，保利花园(yuan)三期(qi)挂盘均价(jia)约4.2万/平。
这样的地段位置，无论是村民，还是当地推动村落改造(zao)的大手，都(dou)对永胜村的蝶变寄予厚望。
从2016年提及改造(zao)开始，到2019年被正式落实开发合(he)作方(fang)，已经过去六七年。
但如今，随(sui)着房地产行业周期(qi)的变化，永胜村的拆迁旧改也陷入了困局。
所以作为佛山备受关注的旧改项(xiang)目，也不得(de)不进行“自(zi)救”。
根据永胜村1月发出的公告(gao)显示，整个永胜村拆除已经达到63%，旧改的首期(qi)回迁住宅倒是已经交付，入住率达到100%，但是剩余还有(you)54%的村民无法回迁，并且回迁遥遥无期(qi)。
考虑到合(he)作的开发商出现资金短缺，导致项(xiang)目进度迟滞(zhi)，无法正常推进，计(ji)划把收到的土地出让金拿出来，垫(dian)资推动二期(qi)回迁安置住宅建设(she)。
具体(ti)的垫(dian)资方(fang)案为——
将永胜村出让金返还款以垫(dian)付资金的形式，借款给开发商，优(you)先建设(she)二期(qi)回迁房，共计(ji)约7.86亿元，还不够的由永胜经济社自(zi)有(you)资金投入。
这样的举措，也为全国的旧改解困，提供了一个样本。
一来可以推动旧改建设(she)，保证开发商交楼任务，二来村民可以尽快回迁，盘活区域生态，提升周边城市(shi)面貌，恢复经济生态。
三来尽管以借款的方(fang)式垫(dian)资，但永胜村建立(li)了土地监(jian)管账户，可以进行专款专用，便于资金使用监(jian)督，确保资金监(jian)管，同时也能进行工程进度的监(jian)督，最大程度保障交楼，促进开发企业开发销售。
四来即便未来开发方(fang)无法偿还借款，大概率也还有(you)一定的协议抵扣或担保。
不改是常态
对于有(you)资金实力(li)的旧改村落，很多时候涉及的是股份合(he)作社。
永胜村旧改之所以能够继(ji)续推动项(xiang)目，更多仰仗的是永胜村的实力(li)，也是广东首个探索旧村改造(zao)与村集(ji)体(ti)收益平衡(heng)的案例。
根据永胜股份经济合(he)作社公布的财务收支预算(suan)方(fang)案显示，光经营收入就达到3101.93万元，投资收益达到1671.4万元，加上其他收入，总收入4781.93万元。
差不多半个小目标的收入，而整个预算(suan)支出为641.88万元。
去年年中也曾公布过一次预分红方(fang)案，拿出976.69万元分给2273名村民。
所以这样的村集(ji)体(ti)经济，完全有(you)能力(li)支撑项(xiang)目的推进。
而这样有(you)实力(li)的村集(ji)体(ti)，在东莞、广州、深圳(chou)都(dou)并不罕见。
每年广深莞的“土豪村”晒分红，都(dou)能吸引一波(bo)关注。
比如去年南海的庄边村、胜利村，禅(chan)城的郊边村、鄱阳村等。
但并非每个旧改项(xiang)目，背后都(dou)拥有(you)一个有(you)实力(li)的合(he)作社，是否(fou)能够效仿永胜村的做法，也需要看股份合(he)作社的实力(li)或者村民的意愿。
能够依靠(kao)自(zi)身摸出一条(tiao)路子，得(de)到“资金”的救赎的，毕竟是少(shao)数。
最明显的，一些(xie)未拆改的项(xiang)目，等来的或许不是拆迁的推进，而是不拆了，或者直(zhi)接搁置了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其一些(xie)成(cheng)本高，规模大的项(xiang)目。
像深圳(chou)一些(xie)旧改项(xiang)目，成(cheng)本非常高，拆迁难度大。
比如深圳(chou)南山区域的海雅百货大楼城市(shi)更新项(xiang)目，在2022年旧改方(fang)案批复后，却被发现去年11月签约新的商业并重新招(zhao)商。
比如宝安区航(hang)城街道草围(wei)旧村及南片区城市(shi)更新单元失效，去年12月被踢(ti)出旧改计(ji)划。
再比如深圳(chou)备受关注的八卦岭旧改项(xiang)目，2019年被纳入福田区棚户区改造(zao)年度计(ji)划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有(you)市(shi)民急得(de)向(xiang)官(guan)方(fang)询(xun)问，得(de)到的答复却是“正统筹开展老(lao)旧住宅区改造(zao)新政研究工作，待新政策出台后将参照国家省市(shi)最新政策，结合(he)各楼栋宗地面积、现状功能、权利人意愿等情况，分类分片，科学施策”。
所以，旧改项(xiang)目等着等着，也有(you)可能不改了。
未来的旧改，或许只有(you)资金真正落实的项(xiang)目，才能成(cheng)功翻身。
作者 | 醉酒(jiu)大鲨(sha)鱼