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中国网财(cai)经1月(yue)21日(ri)讯 日(ri)前，国家(jia)统计局发布了2024年全国房(fang)地产市场基本情况，多个指标有所改善(shan)。国家(jia)统计局局长康义17日(ri)在国新办举行的新闻发布会上表示，近期房(fang)地产市场在政策组合拳(quan)作用下积(ji)极(ji)变(bian)化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实(shi)，下阶段房(fang)地产市场有望继续改善(shan)。
2024年房(fang)地产销售端、投(tou)资端、融资端表现如何？2025年房(fang)地产行业前景(jing)如何？针(zhen)对上述问题，中国网财(cai)经记者采访多位专家(jia)进行解读。
销售端：乐观情形下商品房(fang)销售面(mian)积(ji)或可止跌
国家(jia)统计局数据显示，2024年，新建商品房(fang)销售面(mian)积(ji)97385万平方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩(kuo)大4.4个百分点。新建商品房(fang)销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩(kuo)大10.6个百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房(fang)分流等(deng)多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲击。”天风研究房(fang)地产联(lian)合首席分析师王雯表示，“但从时间维(wei)度看(kan)，对比2023年，得益(yi)于(yu)政策积(ji)极(ji)引导，单月(yue)销售增速整体呈修复趋势，一三季度末为基本面(mian)边际转折点，量价企稳已具(ju)备基础。”
具(ju)体来看(kan)，2024年房(fang)地产行业继续呈调整态势，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，为市场注入信心，行业呈阶段性回(hui)温态势，核心城市恢复尤(you)为明显。
随着“517”新政出(chu)台，6月(yue)商品房(fang)销售额降幅大幅收窄，随后政策利(li)好效应边际递减，市场迅速回(hui)落，7、8月(yue)跌幅有所扩(kuo)大。9月(yue)末以来房(fang)地产利(li)好政策频出(chu)，中央政治局会议首次提出(chu)促进房(fang)地产市场止跌回(hui)稳的表述，旨(zhi)在提振市场信心、改善(shan)预期，推动房(fang)地产市场积(ji)极(ji)变(bian)化，10、11月(yue)销售数据持续改善(shan)，其中11月(yue)单月(yue)商品房(fang)销售面(mian)积(ji)和销售额同比全年首次回(hui)正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看(kan)，2024年下半年以来，全国新建商品房(fang)销售额、销售面(mian)积(ji)累(lei)计同比降幅持续收窄，其中销售面(mian)积(ji)累(lei)计同比降幅已连续7个月(yue)收窄，销售额降幅连续8个月(yue)收窄，尤(you)其是四季度以来累(lei)计降幅较快收窄，市场信心有所修复。
重点城市来看(kan)，据中指研究院，10月(yue)重点100城新房(fang)销售面(mian)积(ji)同比结束16连跌，四季度销售持续回(hui)升，12月(yue)在“减税”政策及集中网签推动下，多个重点城市市场成交规(gui)模出(chu)现“翘尾”。
展(zhan)望2025年，中指研究指数研究部总经理曹晶(jing)晶(jing)认为新房(fang)销售恢复仍(reng)面(mian)临一些挑战，如：居民收入预期尚(shang)未根本性扭(niu)转、有效供给不足、二手房(fang)市场对新房(fang)“替代效应”等(deng)问题。
根据中指研究院预测，中性情形下，预计2025年全国商品房(fang)销售面(mian)积(ji)同比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中村(cun)改造(zao)、收储存量房(fang)等(deng)政策加快落实(shi)，2025年全国商品房(fang)销售面(mian)积(ji)或可实(shi)现止跌。同时宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善(shan)也(ye)是房(fang)地产止跌回(hui)稳的必要条件。
投(tou)资端：提供“好房(fang)子”的房(fang)企才会脱颖(ying)而出(chu)
国家(jia)统计局数据显示，2024年，全国房(fang)地产开(kai)发投(tou)资100280亿元，比上年下降10.6%，降幅较上月(yue)扩(kuo)大0.6个百分点，较2023年降幅扩(kuo)大1.1个百分点。开(kai)发投(tou)资连续31个月(yue)负(fu)增长，开(kai)发投(tou)资水平仍(reng)处(chu)于(yu)历(li)史低位。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库(ku)存规(gui)模高企等(deng)因素影响，2024年行业土地投(tou)资与开(kai)发规(gui)模仍(reng)处(chu)于(yu)低位。”中诚信国际企业评级(ji)部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出(chu)，2024年以来，大部分房(fang)企仍(reng)采取谨(jin)慎的开(kai)发及投(tou)资策略，整体土地投(tou)资及项(xiang)目开(kai)发呈收缩态势，央国企仍(reng)是市场投(tou)资主力，城投(tou)托底土拍市场的情况较为明显。拿地开(kai)工率整体偏低，但房(fang)企出(chu)于(yu)稳健(jian)性考虑，新开(kai)盘的项(xiang)目大多能够实(shi)现盈(ying)利(li)。
“2024年，二手房(fang)成交比重进一步上升，受制于(yu)市场需求转向二手房(fang)市场，房(fang)企开(kai)发企业面(mian)临较大考验。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱谈到，“未来房(fang)地产开(kai)发企业的集中度将会继续提升，市场对新房(fang)的产品要求越来越高，只(zhi)有提供‘好房(fang)子’的房(fang)企才会在市场调整中脱颖(ying)而出(chu)。”
“最近两年房(fang)企优胜劣汰，一些拿地和新开(kai)工房(fang)企的资金(jin)状况是不错的，所以对于(yu)2025年房(fang)地产新开(kai)工指标应持乐观态度。”新开(kai)工方面(mian)，上海易居房(fang)地产研究院副院长严跃进举例2025年1月(yue)各地出(chu)现了积(ji)极(ji)拿地现象，说明一些优质房(fang)企在后续拿地新开(kai)工方面(mian)动力依然很足。
竣工方面(mian)，受开(kai)发投(tou)资和拿地等(deng)指标的影响，竣工量也(ye)在收缩。严跃进指出(chu)，2025年要从好房(fang)子的角(jiao)度持续做好保交房(fang)工作，同时加大对优秀案例的积(ji)极(ji)宣传。
展(zhan)望2025年，严跃进预测房(fang)地产开(kai)发投(tou)资类指标跌幅可控。同时，在系列金(jin)融和财(cai)政政策支持下，房(fang)地产开(kai)发投(tou)资指标有结构(gou)方面(mian)的优化，积(ji)极(ji)落实(shi)好“严控增量、优化存量、提高质量”的导向。
曹晶(jing)晶(jing)认为，盘活闲(xian)置存量土地将是2025年促进投(tou)资开(kai)工“止跌回(hui)稳”的关键，只(zhi)有投(tou)资开(kai)工恢复，才能增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。
融资端：更倚重企业自身经营能力
2024年房(fang)地产开(kai)发企业到位资金(jin)107661亿元，比上年下降17.0%，虽然行业到位资金(jin)降幅连续收窄9个月(yue)，但降幅较2023年扩(kuo)大4.6个百分点，整体行业资金(jin)压(ya)力仍(reng)存。
2024年以来行业融资政策进一步宽松(song)，“白名单”等(deng)政策亦(yi)不断推进，行业融资环境持续改善(shan)。
从政策方面(mian)来看(kan)，2024年1月(yue)，中央推动建立房(fang)地产融资协调机制，并要求各地政府积(ji)极(ji)落实(shi)，并在“924”新政中进一步提出(chu)加大“白名单”项(xiang)目贷款投(tou)放(fang)力度;截(jie)至 2024年 11 月(yue)末，全国房(fang)地产“白名单”项(xiang)目的投(tou)放(fang)金(jin)额已经超过 3.6万亿元，预计全年将超过4万亿元。
公募REITS方面(mian),2024年7月(yue)26日(ri)，国家(jia)发展(zhan)改革(ge)委公布《关于(yu)全面(mian)推动基础设施领域(yu)不动产投(tou)资信托基金(jin)(REITS)项(xiang)目常(chang)态化发行的通(tong)知》(1014号文)，部署推进REITS常(chang)态化发行工作，2024年新成立REITS产品数量达(da)到29只(zhi)，发行规(gui)模超640亿元，创历(li)年新高;截(jie)至2024年末，公募REITS产品数量已达(da)58只(zhi)，合计发行规(gui)模达(da)1609.69亿元。
此外,9月(yue)24日(ri)，央行将“金(jin)融16条”和经营性物业贷款两项(xiang)政策延(yan)期至2026年末，该举措有利(li)于(yu)进一步缓解房(fang)企在保交楼、现金(jin)流及偿(chang)债等(deng)方面(mian)的压(ya)力。
王雯认为，2024年融资端信用收缩力度较轻，更倚重企业自身经营能力。他(ta)具(ju)体分析，2024年房(fang)企到位资金(jin)继续缩减，较国内贷款，预收款、按(an)揭贷同比降幅更大，反映信用收缩力度相对较轻，主要或源于(yu)供给侧出(chu)清程(cheng)度已较高、白名单等(deng)融资政策对冲等(deng)因素，也(ye)反映自身经营回(hui)款能力对企业现金(jin)流影响逐步加大。
展(zhan)望2025年，王小嫱表示随着政策的持续发力，如“白名单”项(xiang)目贷款审批通(tong)过金(jin)额的增加等(deng)，房(fang)企的资金(jin)面(mian)总体压(ya)力或改善(shan)，但仍(reng)难以扭(niu)转下行态势，预计2025年房(fang)企到位资金(jin)降幅有望收窄至8%左右。(作者：谭梦桐)