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近日，楼市再出强刺激，存量房贷(dai)利率平(ping)均降幅高达0.5%，二套房贷(dai)首付比(bi)例降为和首套相同水平(ping)，A股迎来久违的普涨行情(qing)。
同样受到地产政策的提振，今年(nian)以(yi)来国内(nei)已上市5只保障性租赁住房Reits的涨势也十(shi)分(fen)显(xian)著，平(ping)均涨幅高达22.02%。
小(xiao)众的Reits基金迎来高速增长
Reits自首批基金2021年(nian)成立(li)以(yi)来，一直是国内(nei)小(xiao)众的基金品种。今年(nian)再次受到市场的关注(zhu)，主要源于其亮眼的市场表(biao)现。自今年(nian)初以(yi)来，中(zhong)证Reits全收益指(zhi)数 (932047.CSI) 涨幅9.61%，表(biao)现明(ming)显(xian)好于A股、债券等资产。究其原因，一方面，今年(nian)来股票(piao)市场表(biao)现弱势，且利率持续下行，在当(dang)前资产荒的时点，Reits作为类红利资产配置的补充，具备投资的价值。另一方面，来自于政策支持态(tai)度明(ming)显(xian)，Reits投资环(huan)境逐(zhu)步改善。
回(hui)顾国内(nei)Reits基金的发展历程，2021年(nian)6月，中(zhong)国首批9只基础设施公募Reits上市，共募资314亿元，资产类型涵盖(gai)生态(tai)环(huan)保、园区、交通、仓储物流等。
随着政策的导向(xiang)越来越明(ming)显(xian)，Reits迎来快速发展。7月 26日，国家(jia)发改委发布《 国家(jia)发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（ Reits）项目常态(tai)化发行的通知 》（简称“1014号文(wen)”），标志着具有中(zhong)国特色的基础设施Reits正式迈(mai)入常态(tai)化发行的新阶段。
进入2024年(nian)，公募Reits发行节奏(zou)有所加速，截至9月共计发行13只Reits。其中(zhong) 2024年(nian)新增品类，消费基础设施类Reits发行6只。分(fen)年(nian)度看(kan)，2021 年(nian)/2022年(nian)/2023年(nian)/2024 年(nian)前9个(ge)月发行数量分(fen)别为11、13、5、13只。截止2024年(nian)9月初，我国共有42只公募Reits基金上市，发行规模共计 1277.47亿元，当(dang)前总市值1257.99亿元。
已上市的42只Reits基金产品，按照项目属性分(fen)为产权类与特许经营类，二者最核心的区别在于，产权类REITS对于其底层(ceng)项目拥有所有权，意味着基金存续期届满(man)，底层(ceng)资产还在，还可以(yi)续期，底层(ceng)资产还有可能(neng)增值；相比(bi)较而言(yan)，特许经营类REITS对于底层(ceng)资产只拥有经营权并无(wu)所有权，基金期限届满(man)后经营权消失，基金净值归零。
进一步细分(fen)，按照资产类型，目前已经上市42只Reits基金包括(kuo)7类资产类型，分(fen)别为保障性租赁住房、生态(tai)环(huan)境、园区基础设施、能(neng)源基础设施、交通基础实施、消费基础设施、仓储物流。
随着政策的支持，未来Reits基金涵盖(gai)资产类型的范围将不断扩充。1014号文(wen)的发布，将现有的Reits项目从原有的7个(ge)行业类型扩大至13个(ge)，在原有基础上扩充了(le)养老、市政、新型基础设施、水利、文(wen)旅等。
警惕分(fen)红与估值的坑
Reits作为公募基金产品，封闭式运作，其投资收益来源是什么，与常规公募基金有何不同？
Reits基金的投资收益首先考虑现金分(fen)红。作为类红利资产，Reits设置了(le)强制分(fen)红条款，即收益分(fen)配比(bi)例不低于合并后基金年(nian)度可供分(fen)配金额的 90%。
那么，股息率的高低是否能(neng)够作为Reits基金投资决策的主要参考？
以(yi)最新股价计算2023年(nian)及之(zhi)前上市的Reits基金的平(ping)均分(fen)红率达到6.92%，其中(zhong)产权类平(ping)均分(fen)红率4.83%，特许经营权类平(ping)均分(fen)红率高达9.71%，这一比(bi)例相较于高股息资产不遑多让。但是，这并不意味着特许经营权类Reits的投资价值高于产权类REITS。
上述有提及，特许权类Reits与产权类Reits对于底层(ceng)资产所有权的差异，导致了(le)二者的估值定价体系存在差异。
特许经营权类因为对底层(ceng)资产没有所有权，导致资产价值会随着时间(jian)而逐(zhu)步降低，且在特许经营权到期后，资产价值归零，因此需要相对较高的分(fen)红收益率以(yi)弥补到期后资产价值归0。
而产权类Reits的收益主要来源于租金收入和资产的潜在升(sheng)值，到期后资产还有价值，至少不会归0，因此分(fen)红收益率通常较低。
那么，如果不能(neng)以(yi)分(fen)红率作为参考，应该看(kan)什么指(zhi)标？每只Reits基金设立(li)均会有一个(ge)初始内(nei)部(bu)收益率指(zhi)标，可以(yi)衡量项目投资效益，且随着基金持续运营，可以(yi)计算实际的内(nei)部(bu)收益率。一些REITs分(fen)红派(pai)现率看(kan)上去挺高的，但IRR却极(ji)低，这种就大概率不是好项目了(le)。所以(yi)说投资REITs决不能(neng)简单的看(kan)它(ta)的分(fen)红率。
但是，内(nei)部(bu)收益率作为Reits基金估值息息相关的指(zhi)标，由(you)于Reits基金估值难度大，以(yi)内(nei)部(bu)收益率作为参考也会存在一些坑。
Reits基金的第二块收益来源是资本增值，即通过(guo)低买高卖在二级(ji)市场获利。回(hui)顾我国Reits公募基金在二级(ji)市场过(guo)往3年(nian)的走势，经历了(le)2021、2022年(nian)大幅上涨导致基金大幅溢价之(zhi)后，2023年(nian)大幅下跌导致大幅折价，暴涨暴跌的过(guo)程，国内(nei)Reits的投资逻辑从稀缺性走向(xiang)价值回(hui)归再到市场均衡。
那么何为折价、溢价？与股票(piao)价值类似，REITS的市值与估值的比(bi)值，就可以(yi)得(de)到折溢价率这一非常直观的指(zhi)标。那既然这么直观，投资者是否可以(yi)仅凭折溢价指(zhi)导Reits的交易？显(xian)然没这么简单。
事实上，Reits基金的估值，是由(you)基金管理人雇佣(yong)第三方机构，每半年(nian)评估一次，且评估费用通常不低。目前，国内(nei)Reits普遍采用的估值方法是收益法中(zhong)的报酬资本化法。这一高深的估值方法，实际熟(shu)悉(xi)股票(piao)价值投资的都清楚，也被(bei)称为DCF。
DCF考虑的核心因素是分(fen)子端未来各期的现金流、经营期限，以(yi)及分(fen)母端的折现率。高大上的估值模型局限性也太(tai)多。首先，对于未来20年(nian)甚至更(geng)长周期的底层(ceng)资产经营的收益、现金流存在诸多不确定性而难以(yi)预估。其次是分(fen)母的折现率，也存在诸多假设和主观预设，评估机构往往对于折现率的取值差之(zhi)毫厘估值结果却谬以(yi)千里。
同样，参照股票(piao)PE、PB相对估值方法，Reits基金有P/FFO、P/NAV等等方法。其中(zhong)P为当(dang)前价格，NAV类似于资产净值，FFO类似于净利润。
投资者有诸多的估值方法可以(yi)作为参考，判断基金的折溢价情(qing)况。但是，如果连资产价值都难以(yi)估量，那么折溢价也就同样不靠谱了(le)。
在政策的呵护下，国内(nei)公募Reits过(guo)去三年(nian)迎来了(le)快速增长。然而需要正视的是，国内(nei)公募Reits仍是上市不足三岁的“新生儿”，产品期限却大都在20年(nian)以(yi)上，需要在时间(jian)的土壤(rang)上茁(zhuo)壮成长，一点一滴(di)去实现长期高比(bi)例的稳定分(fen)红以(yi)及资本增值空间(jian)这双重回(hui)报。
对于投资者而言(yan)，选择合适有价值的Reits并不是一件简单的事情(qing)，当(dang)前市场也并没有Reits的ETF产品，投资者可以(yi)通过(guo)一键打包经专业的基金经理精(jing)心筛选过(guo)的Reits品种。
当(dang)前阶段，投资者还是要从底层(ceng)资产的本质出发。准确地把握行业趋势、政策环(huan)境、实际经营情(qing)况、现金流、潜在经营风险等等各方面因素，才能(neng)尽量确保不踩坑。