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中(zhong)国网财经1月(yue)21日讯 日前，国家统计局(ju)发布了(le)2024年全(quan)国房地产市(shi)场基本情况，多个指标有(you)所(suo)改善。国家统计局(ju)局(ju)长康义17日在国新办举(ju)行的新闻发布会(hui)上表示，近期(qi)房地产市(shi)场在政策组合拳作(zuo)用下(xia)积极变化增多，市(shi)场信心在逐(zhu)步(bu)提振。随着存量政策和增量政策的有(you)效落(luo)实，下(xia)阶段房地产市(shi)场有(you)望继(ji)续改善。
2024年房地产销售端、投资端、融资端表现如何？2025年房地产行业前景如何？针对上述(shu)问题，中(zhong)国网财经记者采访多位专家进行解(jie)读。
销售端：乐观情形下(xia)商品房销售面积或可(ke)止跌
国家统计局(ju)数据(ju)显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方(fang)米，比(bi)上年下(xia)降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点。新建商品房销售额96750亿(yi)元，下(xia)降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点。
“需求中(zhong)枢受宏(hong)观扰动、二(er)手房分流等多因素影响(xiang)继(ji)续下(xia)移，销售额降幅更大主要受价格冲击。”天风(feng)研究(jiu)房地产联合首(shou)席分析师王雯表示，“但从时间维(wei)度看，对比(bi)2023年，得益于政策积极引导，单月(yue)销售增速(su)整体呈修复趋势，一三季度末为基本面边际转折点，量价企稳(wen)已具(ju)备基础。”
具(ju)体来看，2024年房地产行业继(ji)续呈调整态势，上半年的“517”新政和下(xia)半年的“924”新政，为市(shi)场注入信心，行业呈阶段性(xing)回(hui)温态势，核心城市(shi)恢复尤为明显。
随着“517”新政出台，6月(yue)商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策利(li)好效应边际递减，市(shi)场迅速(su)回(hui)落(luo)，7、8月(yue)跌幅有(you)所(suo)扩大。9月(yue)末以来房地产利(li)好政策频出，中(zhong)央政治(zhi)局(ju)会(hui)议首(shou)次提出促进房地产市(shi)场止跌回(hui)稳(wen)的表述(shu)，旨(zhi)在提振市(shi)场信心、改善预期(qi)，推(tui)动房地产市(shi)场积极变化，10、11月(yue)销售数据(ju)持续改善，其中(zhong)11月(yue)单月(yue)商品房销售面积和销售额同比(bi)全(quan)年首(shou)次回(hui)正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据(ju)上来看，2024年下(xia)半年以来，全(quan)国新建商品房销售额、销售面积累计同比(bi)降幅持续收窄，其中(zhong)销售面积累计同比(bi)降幅已连续7个月(yue)收窄，销售额降幅连续8个月(yue)收窄，尤其是四季度以来累计降幅较快收窄，市(shi)场信心有(you)所(suo)修复。
重点城市(shi)来看，据(ju)中(zhong)指研究(jiu)院，10月(yue)重点100城新房销售面积同比(bi)结(jie)束16连跌，四季度销售持续回(hui)升，12月(yue)在“减税”政策及集中(zhong)网签推(tui)动下(xia)，多个重点城市(shi)市(shi)场成交规模出现“翘尾”。
展望2025年，中(zhong)指研究(jiu)指数研究(jiu)部总经理曹晶(jing)晶(jing)认为新房销售恢复仍面临一些挑战，如：居民收入预期(qi)尚(shang)未根本性(xing)扭转、有(you)效供给不足、二(er)手房市(shi)场对新房“替代效应”等问题。
根据(ju)中(zhong)指研究(jiu)院预测，中(zhong)性(xing)情形下(xia)，预计2025年全(quan)国商品房销售面积同比(bi)下(xia)降6.3%，乐观情形下(xia)，若货币化安置100万套城中(zhong)村改造(zao)、收储存量房等政策加快落(luo)实，2025年全(quan)国商品房销售面积或可(ke)实现止跌。同时宏(hong)观经济(ji)运行企稳(wen)、居民就业和收入改善也是房地产止跌回(hui)稳(wen)的必要条件(jian)。
投资端：提供“好房子”的房企才(cai)会(hui)脱颖(ying)而出
国家统计局(ju)数据(ju)显示，2024年，全(quan)国房地产开(kai)发投资100280亿(yi)元，比(bi)上年下(xia)降10.6%，降幅较上月(yue)扩大0.6个百分点，较2023年降幅扩大1.1个百分点。开(kai)发投资连续31个月(yue)负增长，开(kai)发投资水平仍处于历史低位。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下(xia)滑、库存规模高企等因素影响(xiang)，2024年行业土地投资与开(kai)发规模仍处于低位。”中(zhong)诚信国际企业评级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以来，大部分房企仍采取谨慎的开(kai)发及投资策略(lue)，整体土地投资及项(xiang)目开(kai)发呈收缩态势，央国企仍是市(shi)场投资主力，城投托底土拍市(shi)场的情况较为明显。拿(na)地开(kai)工率整体偏低，但房企出于稳(wen)健性(xing)考虑，新开(kai)盘的项(xiang)目大多能(neng)够实现盈利(li)。
“2024年，二(er)手房成交比(bi)重进一步(bu)上升，受制于市(shi)场需求转向二(er)手房市(shi)场，房企开(kai)发企业面临较大考验(yan)。”麟(lin)评居住大数据(ju)研究(jiu)院首(shou)席分析师王小嫱(qiang)谈到，“未来房地产开(kai)发企业的集中(zhong)度将会(hui)继(ji)续提升，市(shi)场对新房的产品要求越来越高，只有(you)提供‘好房子’的房企才(cai)会(hui)在市(shi)场调整中(zhong)脱颖(ying)而出。”
“最近两年房企优胜劣汰，一些拿(na)地和新开(kai)工房企的资金状(zhuang)况是不错的，所(suo)以对于2025年房地产新开(kai)工指标应持乐观态度。”新开(kai)工方(fang)面，上海易居房地产研究(jiu)院副院长严跃进举(ju)例(li)2025年1月(yue)各地出现了(le)积极拿(na)地现象，说明一些优质房企在后续拿(na)地新开(kai)工方(fang)面动力依然很足。
竣工方(fang)面，受开(kai)发投资和拿(na)地等指标的影响(xiang)，竣工量也在收缩。严跃进指出，2025年要从好房子的角度持续做好保交房工作(zuo)，同时加大对优秀案例(li)的积极宣传。
展望2025年，严跃进预测房地产开(kai)发投资类(lei)指标跌幅可(ke)控。同时，在系(xi)列金融和财政政策支(zhi)持下(xia)，房地产开(kai)发投资指标有(you)结(jie)构方(fang)面的优化，积极落(luo)实好“严控增量、优化存量、提高质量”的导向。
曹晶(jing)晶(jing)认为，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资开(kai)工“止跌回(hui)稳(wen)”的关键，只有(you)投资开(kai)工恢复，才(cai)能(neng)增加市(shi)场有(you)效供应，推(tui)动市(shi)场进入新的循(xun)环(huan)。
融资端：更倚重企业自身经营能(neng)力
2024年房地产开(kai)发企业到位资金107661亿(yi)元，比(bi)上年下(xia)降17.0%，虽然行业到位资金降幅连续收窄9个月(yue)，但降幅较2023年扩大4.6个百分点，整体行业资金压力仍存。
2024年以来行业融资政策进一步(bu)宽松，“白名单”等政策亦(yi)不断(duan)推(tui)进，行业融资环(huan)境持续改善。
从政策方(fang)面来看，2024年1月(yue)，中(zhong)央推(tui)动建立房地产融资协调机制，并要求各地政府积极落(luo)实，并在“924”新政中(zhong)进一步(bu)提出加大“白名单”项(xiang)目贷款投放力度;截(jie)至 2024年 11 月(yue)末，全(quan)国房地产“白名单”项(xiang)目的投放金额已经超过 3.6万亿(yi)元，预计全(quan)年将超过4万亿(yi)元。
公募REITS方(fang)面,2024年7月(yue)26日，国家发展改革委公布《关于全(quan)面推(tui)动基础设施领域(yu)不动产投资信托基金(REITS)项(xiang)目常态化发行的通知》(1014号文)，部署推(tui)进REITS常态化发行工作(zuo)，2024年新成立REITS产品数量达到29只，发行规模超640亿(yi)元，创历年新高;截(jie)至2024年末，公募REITS产品数量已达58只，合计发行规模达1609.69亿(yi)元。
此外,9月(yue)24日，央行将“金融16条”和经营性(xing)物业贷款两项(xiang)政策延期(qi)至2026年末，该举(ju)措有(you)利(li)于进一步(bu)缓解(jie)房企在保交楼、现金流及偿债等方(fang)面的压力。
王雯认为，2024年融资端信用收缩力度较轻，更倚重企业自身经营能(neng)力。他具(ju)体分析，2024年房企到位资金继(ji)续缩减，较国内贷款，预收款、按揭(jie)贷同比(bi)降幅更大，反(fan)映信用收缩力度相对较轻，主要或源于供给侧出清程度已较高、白名单等融资政策对冲等因素，也反(fan)映自身经营回(hui)款能(neng)力对企业现金流影响(xiang)逐(zhu)步(bu)加大。
展望2025年，王小嫱(qiang)表示随着政策的持续发力，如“白名单”项(xiang)目贷款审(shen)批通过金额的增加等，房企的资金面总体压力或改善，但仍难以扭转下(xia)行态势，预计2025年房企到位资金降幅有(you)望收窄至8%左右。(作(zuo)者：谭(tan)梦桐)