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界(jie)面新(xin)闻(wen)记者 | 刘素楠
界(jie)面新(xin)闻(wen)编辑 | 彭朋
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在开年第一次(ci)就创下(xia)纪录的土拍之后，虹口(kou)北外(wai)滩(tan)区域离自己“都市新(xin)标杆”的战略(lue)定位又近了一步。
2025年2月20日，在上(shang)海开年首次(ci)土拍中，经过184轮报价(jia)，虹口(kou)区一幅(fu)地块最终以89.64亿元被拍下(xia)，溢价(jia)率(lu)38.2%，这一成交价(jia)刷新(xin)了上(shang)海实行“双高双竞”政策以来的总价(jia)纪录。此次(ci)共有中海、保利(li)、招商&绿城、华润&越秀、金茂&庆隆5家头部(bu)房企参与该地块竞买。最终金茂&庆隆联合体成功竞得该地块，成交楼面地价(jia)117472元/平方(fang)米，冲榜全国第三，仅次(ci)于去年绿城徐汇滨江地块的13.1万(wan)元/平方(fang)米和宸嘉发展徐汇龙华地块的12.6万(wan)/平方(fang)米。
北外(wai)滩(tan)区域的开发进度一直受到外(wai)界(jie)关注。在接受界(jie)面新(xin)闻(wen)采访时(shi)，虹口(kou)区规划与自然资源局副局长(chang)孙懿俊表示，此次(ci)北外(wai)滩(tan)腹地地块的高价(jia)竞拍、高溢价(jia)率(lu)和外(wai)资加(jia)码“振奋人心”，对(dui)虹口(kou)区“上(shang)海北外(wai)滩(tan)、都市新(xin)标杆”的战略(lue)定位也很重要。
界(jie)面新(xin)闻(wen)注意到，此次(ci)竞拍的庆隆集团来自新(xin)加(jia)坡，在上(shang)海设有子公司，曾开发长(chang)风板块的沁和园和新(xin)江湾(wan)城板块的沁风雅苑(yuan)等(deng)项目(mu)，主(zhu)打高端住宅产品(pin)。
上(shang)海开年土拍共有四(si)幅(fu)地块，其中虹口(kou)区地块最为瞩目(mu)。
此次(ci)出让的地块为虹口(kou)区C080302单元hk329-11地块，东至曲阳(yang)南(nan)路，南(nan)至新(xin)宏星小学和规划公共绿地，西(xi)至规划公共绿地，北至四(si)平路，出让土地面积19318.86平方(fang)米，土地用途为普通商品(pin)房，容积率(lu)为3.95，建筑限高100米，容积率(lu)为3.95，建筑面积76310平方(fang)米，起价(jia)64.86亿元，起始楼面价(jia)85000元/平方(fang)米。
从地理位置来看，该地块位于虹口(kou)区瑞虹新(xin)城板块，具有双轨交优势，临近地铁10号线和4号线，周边拥有太(tai)阳(yang)宫、月亮湾(wan)等(deng)商业综合体，南(nan)邻新(xin)宏星小学，距离上(shang)海市第一人民医院较近，前往(wang)人民广场和陆(lu)家嘴也十分方(fang)便，交通、商业、教育(yu)和医疗等(deng)资源配套较为完善。中心城区超7万(wan)平米建面的住宅用地，在近年上(shang)海土拍市场中也十分稀缺(que)。
孙懿俊透露，在北外(wai)滩(tan)今年的开发规划中，之所以会配置住宅用地，是为了吸引产业人群居(ju)住，主(zhu)打“产城融合”概念。他总结，此次(ci)出让的地块位于虹口(kou)中部(bu)，处于北外(wai)滩(tan)以北、北中环科创集聚带以南(nan)，其高端住宅建成后，既可(ke)向南(nan)服务北外(wai)滩(tan)的产业人群，又可(ke)往(wang)北辐射北中环科创集聚带。
产业办(ban)公楼和商办(ban)楼宇(yu)的出让也成了虹口(kou)区规资局的重点工作(zuo)之一，目(mu)前北外(wai)滩(tan)规划中提到的超高层建筑正(zheng)在推进之中。白玉兰广场和来福士双塔(ta)均已投入运行；480米的浦西(xi)第一高楼已完成筑底，该项目(mu)由上(shang)实集团、上(shang)海城投、上(shang)海建工集团联合投资开发建设，自2023年3月开工，预计2030年竣工。
除此之外(wai)，还有研发用地的出让。“相(xiang)比商用用地，研发用地的出让价(jia)格较低，区委区政府计划在未来的产业部(bu)布局一些土地，用于产业建设。”孙懿俊说。
北外(wai)滩(tan)自2020年起开启了新(xin)一轮开发建设。该区域与陆(lu)家嘴隔(ge)江相(xiang)望，南(nan)邻外(wai)滩(tan)，三者构成“浦江金三角”。北外(wai)滩(tan)拥有目(mu)前上(shang)海中心城区唯一一块可(ke)成片规划、深度开发的黄金地段(duan)。其840万(wan)平方(fang)米的总建设体量，是上(shang)海继1990年陆(lu)家嘴建设开发之后，最大规模的城市发展规划。
根据规划，北外(wai)滩(tan)总体结构为“一心两片”：“一心”，即中部(bu)核心区，围绕大型中央绿地形成超高层建筑集聚的高品(pin)质商务区；“两片”，即东部(bu)提篮桥(qiao)片区和西(xi)部(bu)虹口(kou)港片区，展现低层高密度的空间格局。
孙懿俊对(dui)界(jie)面新(xin)闻(wen)表示，后续虹口(kou)还将推出多幅(fu)优质土地，涵盖住宅、办(ban)公、商业、研发等(deng)。
界(jie)面新(xin)闻(wen)查询上(shang)海市规资局《虹口(kou)区2025-2026年土地储备(bei)滚动(dong)计划地块基本情况表》发现，今明两年虹口(kou)区共有19幅(fu)地块储备(bei)，涉(she)及四(si)川北路、广中路、北外(wai)滩(tan)等(deng)多个街道(dao)。
图片来源：上(shang)海虹口(kou)
除了新(xin)建建筑，虹口(kou)区的城市更新(xin)也在同步进行。
由8条里弄、60幢石库门和8幢独立建筑组成的石库门修缮保护街区，被注入艺术元素，改造为时(shi)尚休闲的网红打卡地今潮8弄；今年1月，滨港商业中心正(zheng)式开业，重塑四(si)川北路商圈。“我们想要振兴(xing)四(si)川北路，投入了大量精力在丰字形街道(dao)上(shang)进行改造，盘活周边的载体。”孙懿俊说。此外(wai)，电影《酱园弄》带火了虹口(kou)区乍(zha)浦路，未来该地块有望改造成影视特色街区。
在北外(wai)滩(tan)等(deng)区域的助力下(xia)，虹口(kou)区多项经济数据攀上(shang)历史(shi)新(xin)高。2024年，虹口(kou)新(xin)引进新(xin)加(jia)坡鹏(peng)瑞利(li)、德国汉宏等(deng)外(wai)资企业90家，凯德卓盈、市瑞能源等(deng)加(jia)大投资力度，实到外(wai)资增长(chang)35.46%、增速全市第一；2024年，虹口(kou)新(xin)增企业7726家，注册资金亿元以上(shang)65家、千万(wan)元以上(shang)548家。