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卖不完，根本卖不完。
虽然深圳对住宅宗地进行了供应调整，但巨量的旧(jiu)改项目(mu)，正排着队入市。
旧(jiu)改持续
都知道，去年深圳住宅用地供应只出让了5宗，供地节奏放缓肉眼可见。
于(yu)是，去年翘尾行情(qing)之(zhi)下一度出现新房(fang)快不够卖的声音(yin)。
市场开始担心(xin)深圳住宅的供应持续以及库存(cun)是否真的不够卖了。
其实如果对深圳足够熟悉，就会发现，深圳的新房(fang)供应一直都不仅依(yi)赖住宅用地的新增供应，相反旧(jiu)改供应是更大的比例。
持续的旧(jiu)改供应，才是深圳新房(fang)住宅供应的主流。
新增的宗地供应，只是锦(jin)上添花。
最明显的，过去深圳批准(zhun)预售的新房(fang)中，有非常多项目(mu)的前身都是旧(jiu)改项目(mu)。
比如今年1月10日位于(yu)龙岗(gang)中心(xin)城的景云上辰花园以约53557元(yuan)/㎡获批预售，前身为爱联旧(jiu)村城市更新单元(yuan)，属于(yu)爱联旧(jiu)村城市更新单元(yuan)北片区部分，建设用地面积约3.7万㎡；
比如今年1月3日位于(yu)龙岗(gang)平湖的岗(gang)宏翰林华府（二期）以约34833元(yuan)/㎡获批预售，前身为鹅公岭(ling)园岭(ling)旧(jiu)改，总占地面积约2.79万㎡；
比如2024年12月25日位于(yu)龙岗(gang)平湖的远洋城启家(jia)园以约35753元(yuan)/㎡获批预售，前身为平湖街道山厦旧(jiu)村城市更新单元(yuan)，该更新单元(yuan)总占地面积约22.3万㎡；
比如2024年12月20日位于(yu)前海妈湾的观山海家(jia)园以约84912元(yuan)/㎡获批预售，前身是荔山工业区旧(jiu)改单元(yuan)，属于(yu)荔源实业股份有限公司(si)的征(zheng)地返还用地，占地面积4.2407万㎡；
比如2024年12月19日位于(yu)龙华观澜的合正观澜汇(hui)云境以约49686元(yuan)/㎡获批预售，前身为田(tian)背工业区城市更新，总用地面积125540.1㎡。
再比如2024年12月10日位于(yu)宝安福永的怀(huai)德城德懿(yi)府以约53058元(yuan)/㎡获批预售，前身为怀(huai)德旧(jiu)村城市更新单元(yuan)，用地面积为279104.1㎡。
这还仅是去年12月10日到(dao)今年1月收尾阶段的入市项目(mu)，如果再往前回溯，会发现还有很多很多前身是旧(jiu)改项目(mu)的新房(fang)，如沙(sha)井的鸿荣源誉府，南山的绿景白石洲项目(mu)，深业世纪(ji)山谷项目(mu)。
而基(ji)本上，小区内若包含了回迁(qian)房(fang)源，都属于(yu)是旧(jiu)改供应。
所以可以看到(dao)，旧(jiu)改项目(mu)的供应，是深圳整个新房(fang)市场很重要的一部分。
进入2024年四季度后，深圳住宅用地供应节奏放缓后，旧(jiu)改出来的新房(fang)，明显也更加集中了。
这也就意味(wei)着，哪里的旧(jiu)改扎堆，哪里就是供应集中量大的片区。
根本卖不完
这些年，深圳的旧(jiu)改立(li)项已经非常多。
根据合一城市更新数据显示，深圳截至2024年12月31日，深圳已列入城市更新计划项目(mu)1048个，拆除范围面积累计8882.1万㎡。
已通过城市更新专规批复项目(mu)734个，计容建筑面积累计23111.7万㎡，实施主体公示项目(mu)545个，拆除范围面积累计3559.8h㎡。
若算上已立(li)项的14个综合整治类城市更新项目(mu)，则已列入城市更新计划项目(mu)合计1062个。
要知道，整个深圳的土地面积是1997.47平方公里。
可以看到(dao)，改造范围之(zhi)大，几乎(hu)遍(bian)布深圳每个角落。
所以即使未来深圳对新增宗地出让进行严格的调整，放慢供应脚步，改造更新带来的新住宅依(yi)旧(jiu)会源源不断。
在这样的背景下，2025年注(zhu)定(ding)也会是旧(jiu)改供应非常多的一年。
最明显的，2025年深圳各区的待入市新盘中，南山区域待入市的新盘中，所有项目(mu)加起来的体量都有可能不及龙华一两个旧(jiu)改项目(mu)的体量。
在2025年待入市的新盘中，龙华区域的待入市体量是最扎眼的。
单就一个鸿荣源观城就有接近1万套的住宅房(fang)源可以持续不断地供应。
这个旧(jiu)改项目(mu)，包含6块(kuai)纯二类居住用地，7块(kuai)商业用地+二类居住用地，2块(kuai)新型产业用地和4块(kuai)工业用地，总规划占地约38万㎡，其中住宅面积133万㎡。
所以再造一个“壹方城”也并不是不可能。
未来该改造单元(yuan)所有地块(kuai)，在滚动(dong)的建设中，加上周边的旧(jiu)改项目(mu)，可以持续供应几年，而供应量基(ji)本属于(yu)天花板级别(bie)的。
根据鸿荣源观城项目(mu)的最新消息，预计2025年入市。
其中该项目(mu)08地块(kuai)的观城时尚花园，由5栋总高58—59F的超(chao)高层住宅，以及2栋35F的办(ban)公楼组成，总规划1566套住宅，目(mu)前的建设进度已经是40多层，接近封顶状态；
该项目(mu)11地块(kuai)的观城世纪(ji)花园，由5栋总高31—48F的超(chao)高层住宅，以及2栋35F的办(ban)公楼组成，总规划1285户，外立(li)面已经在装修。
现在项目(mu)08和11地块(kuai)的建设程度已经非常高，所以很大概率会成为龙华区域2025年供应最大的看点。
不过，作为龙华观澜位置的项目(mu)，既然户型、首批供应套数等细节暂未公布，从整个项目(mu)格局、建设以及区位来看，潜力还是有一定(ding)的局限性的。
首先正是由于(yu)规划体量大，必然要面临漫长的建设周期，整个改造更新单元(yuan)需要时间逐步兑现，在这样的背景下，难免需要长期面对施工噪音(yin)、粉尘以及道路规划需完善的情(qing)况。
其次区位方面，项目(mu)位于(yu)观澜，这个区位一直以来都不是深圳楼市的热点板块(kuai)，过去无(wu)论新房(fang)销售还是二手房(fang)交易都相对平淡。
更重要的是，整个观澜接下来很大概率是旧(jiu)改的集中供应期，因为3～5年区域内将超(chao)过20个旧(jiu)改项目(mu)陆续兑现。
另(ling)外，项目(mu)是超(chao)高层设计，已经建设的地块(kuai)，容积率偏高，放眼望去，密密麻麻，无(wu)论是楼栋之(zhi)间的对视情(qing)况，还是未来居住电梯的使用效率，都有一定(ding)风险。
而以大城改造的居住体验(yan)来看，虽然后期商业配套、各类设施可以逐一兑现，但以龙华中心(xin)的壹成中心(xin)作为样本，居住体验(yan)也有目(mu)共睹。
当(dang)然了，大体量的项目(mu)也有突出的地方。
比如项目(mu)规划周边包含5个公园，两所9年制学校，40万方商业等，同时4 号线观澜站近在咫(zhi)尺。
所以，2025年龙华的新房(fang)重头戏大概率会放在观澜板块(kuai)，竞品拼刺刀的场面也有可能会更明显。
总之(zhi)，卖不完，根本卖不完。
作者 | 醉酒大鲨鱼