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界面新闻记者 | 王妤涵
界面新闻编辑 | 李慎
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界面新闻编辑 | 李慎
万科(ke)大股东深铁又出手(shou)了。
2月21日，万科(ke)发布了《关于深铁集团向公司提供股东借款暨关联交易的公告(gao)》，万科(ke)第一大股东深铁集团拟向万科(ke)提供股东借款，借款金额为42亿元，用于帮助万科(ke)偿还公司到期公开债务。
而就在11天前，，不到半个月的时(shi)间内，两(liang)次(ci)借款金额已达到70亿元，足以(yi)见得当前深圳国资方(fang)面对万科(ke)的托底决心。
图源：公告(gao)原(yuan)文(wen)
值得关注的是，此(ci)次(ci)深铁集团对万科(ke)的借款依旧延续此(ci)前28亿的“低利率+高质押率”的超(chao)常规支持模式。
期限仍为3年(nian)，质押率为70%，借款成本维持在2.34%的低利率，较全(quan)国银行间同业拆借中心公布的1年(nian)期贷款市场报价利率（LPR）低76个基点。
“通常情况下，股票质押融资业务的质押率越高，代价就越低，70%的高质押率远(yuan)超(chao)市场惯(guan)例的30%-60%水平，这也(ye)充分(fen)体现(xian)了深铁对万科(ke)的支持”，有关行业人士(shi)对界面新闻表(biao)示。
增信方(fang)面则由万科(ke)的3家全(quan)资子公司上海万科(ke)投资管理有限公司、深圳市万科(ke)发展有限公司、万科(ke)公寓管理有限公司提供保证担保。
不过，在未来三个月内， 万科(ke)需(xu)在取得股东大会审议通过后，提供不超(chao)过价值 60 亿元的资产进行抵押或质押，抵/质押率设定为70%，同时(shi)解除上述三家公司的保证担保安排。
从债务角度来看，当前阶段万科(ke)的还债压力较大。
根(gen)据(ju)万科(ke)三季(ji)度报数据(ju)，截至2024年(nian)9月，万科(ke)货币资金为797.45亿元，较2023年(nian)末减少200.6亿元；短期债务（一年(nian)内到期）约1168亿元，现(xian)金短债比仅为0.66，短期偿债覆(fu)盖率仅为68%，显示流动性高度承压。
Wind数据(ju)显示，万科(ke)当前境内债务共有427.42亿，其中一年(nian)以(yi)内到期的境内债务约277.46亿元，占比65%，未来12个月的兑付高峰在今年(nian)7月份，共有62.63亿元。
公开市场方(fang)面，2025年(nian)万科(ke)境内外累计(ji)债券到期债券共9只，总规模达215.9亿元，境外债的兑付高峰在今年(nian)5月，当月有4.55亿美元需(xu)要兑付。
最近的一笔为2月25日到期的“22万科(ke)MTN003”债券，该笔债券于2022年(nian)2月28日发行，发行金额20亿元，票面利率3.0%，期限3年(nian)。
此(ci)前在2月18日，万科(ke)在中国银行间市场交易商协会网(wang)站发布消息称，将在2月25日如期兑付“22万科(ke)MTN003”中期票据(ju)。
而这也(ye)将是万科(ke)2025年(nian)第三笔如期兑付完(wan)成的公开债偿还。
在此(ci)之前，万科(ke)已如期完(wan)成1月27日到期的境内中期票据(ju)“22 万科(ke) MTN001”和2月16日到期的“22万科(ke)MTN002”两(liang)笔债务本金及(ji)利息的全(quan)额兑付。
同时(shi)，万科(ke)还于1月发布了关于行使“20万科(ke)02”公司债券赎回选(xuan)择(ze)权的公告(gao)，将对该债券进行100%全(quan)额赎回。
“针对2025年(nian)将要到期的公开债务，万科(ke)会全(quan)力以(yi)赴，继续从经营端和融资端等多方(fang)面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快(kuai)非主营业务退出和持续争取融资资源等方(fang)式，应对相关债务兑付”，万科(ke)方(fang)面此(ci)前对界面新闻表(biao)示。
除了偿债方(fang)面的好消息外，近期万科(ke)在Pre-REIT基金方(fang)面也(ye)获得进展。
2月18日，万科(ke)发布公告(gao)称，携手(shou)中信金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石”Pre-REIT基金，投资万科(ke)旗下厦(sha)门泊寓院儿(er)·海湾(wan)社区项目。
公告(gao)显示，该基金总规模为16亿元，其中新华保险认缴59.94%，大家保险认缴30%，中信金石认缴0.06%，万科(ke)集团认缴10%。基金所(suo)投项目地处厦(sha)门岛内，全(quan)期保租房共规划7724套，是福建最大规模保障性租赁住房项目。
据(ju)万科(ke)方(fang)面透露，该项目一期开业首年(nian)就实现(xian)100%出租率，二期建成投入运营后，将成为泊寓全(quan)国单体规模最大的集中式长租公寓。
在本次(ci)交易完(wan)成后，预(yu)计(ji)将为万科(ke)提供正向现(xian)金流及(ji)利润。同时(shi)，万科(ke)也(ye)将继续负责该门店长期运营，实现(xian)由重资产持有转(zhuan)为轻资产运营。
整体来看，此(ci)次(ci)深铁集团的70亿元输血为万科(ke)在短期内赢得了喘息之机，但长期来看，万科(ke)仍需(xu)直面行业的结构(gou)性挑战，能否(fou)真正“活下去(qu)”，还需(xu)依赖销售端回暖与商业模式的转(zhuan)型。