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2025年开年，首只“日光基”REIT诞(dan)生了，公众认购倍数创公募(mu)REITs发行以来历史新高。
1月9日，国泰君安济南(nan)能源供热REIT发售结果公告显(xian)示(shi)，截至2025年1月6日，旗下国泰君安济南(nan)能源供热REIT发售结果公告显(xian)示(shi)，公众投(tou)资(zi)者(zhe)有效认购基金份(fen)额(e)数量为122.02亿份(fen)，为公众发售初(chu)始基金份(fen)额(e)数量的813.44倍，创公募(mu)REITs公众认购倍数历史新高。
公众投(tou)资(zi)者(zhe)有效认购申请实际确认比例也(ye)刷新历史新低，比例为0.12293446%。
国泰君安济南(nan)能源供热REIT本次募(mu)集的基金份(fen)额(e)总额(e)为2亿份(fen)，由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。
按照发售价格计算，网下发售比例配售前的募(mu)集规模约为369.03亿元；战略配售基金份(fen)额(e)数量为1.5亿份(fen)，认购规模为11.22亿元。据此计算，国泰君安济南(nan)能源供热REIT此次发售吸金规模达1292.93亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是(shi)其首发募(mu)集规模（14.96亿元）的86.43倍。
REIT 即(ji)不动产投(tou)资(zi)信托基金（Real Estate Investment Trusts） ，是(shi)一种通过发行股份(fen)或受益凭证汇(hui)集资(zi)金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投(tou)资(zi)机构进行房地产投(tou)资(zi)经营管理(li)，将投(tou)资(zi)综合收益按比例分配给投(tou)资(zi)者(zhe)的一种信托基金。
REITs 投(tou)资(zi)组合通常包含多类房地产资(zi)产，地域和类型分散，降低单一房地产项目对(dui)整体投(tou)资(zi)的影响。如同时(shi)投(tou)资(zi)写(xie)字楼、酒(jiu)店、住宅等不同类型物业。
上市交易的REITs允(yun)许投(tou)资(zi)者(zhe)在证券市场上随(sui)时(shi)买(mai)卖，与直接投(tou)资(zi)房地产相比，极大地提高了资(zi)产的流动性。
REITs 主要收入来源于租金、房地产增(zeng)值(zhi)或抵押(ya)贷款利息，收益相对(dui)稳定。例如，商(shang)业地产 REITs，只要租户稳定经营并按时(shi)支(zhi)付租金，就能为投(tou)资(zi)者(zhe)持续带(dai)来现(xian)金流。
以本次的国泰君安济南(nan)能源供热REIT为例，其底层(ceng)资(zi)产为济南(nan)热力集团持有的位于历下区、历城区的 232 段(duan)供热管网资(zi)产的所有权及其对(dui)应的经营权利。供热行业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求较(jiao)为刚性、运营较(jiao)为稳定的特(te)点，能够产生持续稳定的现(xian)金流，为投(tou)资(zi)者(zhe)提供稳定的收益预期。
这是(shi)全国首单市政基础设施公募(mu) REITs，也(ye)是(shi)全国首单供热基础设施公募(mu) REITs，具有一定的创新性和稀缺(que)性，吸引(yin)了众多投(tou)资(zi)者(zhe)的关注。
目前，在资(zi)产荒背景(jing)下，公募(mu)REITs凭借其高分红，中低风险优势，仍受到市场较(jiao)高关注，具备一定性价比和配置机会(hui)。
2024年12月以来，在利率1.0时(shi)代的“资(zi)产荒”和股市无明显(xian)突破的行情下，REITs资(zi)产作为稳健投(tou)资(zi)的优选品种越来越受到各方投(tou)资(zi)者(zhe)的关注。
此外，REITs实时(shi)指数发布，后续可以期待指数产品的推出(chu)。随(sui)着市场规模、流通市值(zhi)限制等问题的解决，市场将迎来布局机会(hui)。
中国自(zi)2020年正式(shi)推出(chu)公募(mu) REITs 试点，已发行多只产品，底层(ceng)资(zi)产涵盖产业园(yuan)区、仓储(chu)物流、保障性租赁住房、收费公路等多种类型，2024年REITs新发产品数量、规模创历史新高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达到58单，去年发行的公募(mu)REITs数量高达29只，募(mu)资(zi)规模655亿元，今年新发数量等于过去三年总和。
中泰证券认为，REITs是(shi)稳健现(xian)金流资(zi)产叠加预期收益率下降，后续有望持续受益。从固收角度看，国债收益率持续下行，12月2日跌破2%大关，进入“1时(shi)代”，低利率时(shi)代意味着低投(tou)资(zi)收益率时(shi)代，全市场预期收益率下降，为REITs市场带(dai)来增(zeng)量资(zi)金。从权益角度看，在低利率环(huan)境下，红利资(zi)产因其稳定的现(xian)金流和相对(dui)较(jiao)高的股息收益率表现(xian)优异，权益将进一步夯实低波红利策略。