广(guang)州、茂名、梅州、中山、揭阳(yang)、济南、常(chang)州、贵阳(yang)等地发布城市更新计划，含老旧小(xiao)区改造、棚(peng)户区改造、城中村改造等。据观点指数(shu)观察，当下全国城市更新发展趋势呈现(xian)出加速推进、注重高质量与(yu)可持续发展的特点。

信心恢复，民企拿地占比上升

观点指数(shu)发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期(qi)内前50房企单月新增土地建筑面积813.78万(wan)平方米，环比下降23.64%。

数(shu)据来源：观点指数(shu)整(zheng)理

其中，江苏海润城发、华润置地、杭州航承置业新增的全口径土地储备分别为50万(wan)平方米、41.7万(wan)平方米、40.45万(wan)平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额(e)来看，1月土地投资(zi)力度最大的企业为华润置地、建发房产、滨江集团、中海地产及招商蛇口，权益拓储金额(e)分别为93.52、90.4、82.54、70.73和43.95亿(yi)元。另外(wai)，保利置业和保利发展紧随其后，权益拿地金额(e)分别为38.03亿(yi)元、32.88亿(yi)元。权益拿地金额(e)50亿(yi)以上的仅有4家企业。

从新增货值(zhi)来看，1月土地货值(zhi)增加最多的企业为华润置地、中海地产、招商蛇口、滨江集团及保利发展，新增货值(zhi)分别为158.4、158.16、155.97、117.29和112.85亿(yi)元。

1月，华润置地在北京、杭州、成都和大连接连拿下4宗地块，成交(jiao)价最高的地块为北京海淀区地块，成交(jiao)价91.52亿(yi)元，权益对价45.76亿(yi)元。

中海地产在北京和深圳竞得2宗地块。其中，深圳龙岗地块经过(guo)246轮激烈竞价，以总价30.65亿(yi)元竞得，成交(jiao)楼面价29611元/平方米，溢价率70.37%。

该地块土地出让面积为20838.77平方米，规划建筑面积103508平方米，容积率4.97，起始价17.99亿(yi)元人民币，起始楼面价17380元/平方米。此次土地出让吸引了华润、招商、中海、越(yue)秀、绿城、深业、建发以及南山地产等8家竞买人。

招商蛇口在北京竞得2宗地块。海淀区地块是由(you)中铁置业、招商蛇口与(yu)华润组成的联合(he)体(ti)，以高达91.52亿(yi)元的价格获(huo)得。楼面单价高达8.92万(wan)元/平方米，较起始价上浮了17.33%。

滨江集团主要集中在杭州，在湖野和北干西竞得2宗地块。保利发展于上海、石家庄和青岛获(huo)得3宗地块。

数(shu)据来源：观点指数(shu)整(zheng)理

观点指数(shu)统计1月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现(xian)，本(ben)月国企在招拍挂拿地市场上位居前列。从权益拿地金额(e)来看，期(qi)内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为56.93%、17.82%、22.73%和2.52%。民企拿地占比上升，说明企业拿地信心恢复。

供应住宅规划建面环比下降64.95%，广(guang)东收储动作(zuo)较多

据观点指数(shu)监测，报告期(qi)内一二三线城市供应住宅用地334宗，供应土地规划建筑面积1827.72万(wan)平方米，环比下降64.95%，同比下降11.29%；供应土地起始楼面价5125元/平方米，环比上升40.1%。

数(shu)据来源：Wind、观点指数(shu)整(zheng)理

报告期(qi)内，二线城市供应住宅用地78宗，供应土地规划建筑面积459.21万(wan)平方米，环比下降72.54%，同比下降4.15%；供应土地起始楼面价8675元/平方米，环比上升77.66%，同比上升4.8%。

三线城市供应住宅用地246宗，供应土地规划建筑面积1303.21万(wan)平方米，环比下降62.28%，同比下降12.81%；供应起始楼面价2263元/平方米，环比下降8.49%，同比下降9.2%。

苏州、天津(jin)等城市是报告期(qi)内的主要供地城市。苏州2月拟出让6宗涉宅地块，总起价34.7亿(yi)元。天津(jin)2025年(nian)土地市场首(shou)挂6宗宅地，起始总价近29亿(yi)元。

观点指数(shu)观察到，二三线城市供应持续缩量。对比去年(nian)过(guo)年(nian)的月份，可以发现(xian)今(jin)年(nian)1月供应的建筑面积呈现(xian)小(xiao)幅下降，供应楼面价基(ji)本(ben)维持不(bu)变。实际上，不(bu)仅供应减少(shao)，不(bu)少(shao)地方还对存量闲置土地实行专项债(zhai)收回(hui)。

2025年(nian)新年(nian)过(guo)后，广(guang)东省各地市发布收储公告。其中，广(guang)州、珠(zhu)海、惠州等地发布运用专项债(zhai)收回(hui)收购存量闲置土地的公告。

据了解，惠州以127.52亿(yi)元收回(hui)46宗国有建设用地土地使用权，土地面积合(he)计226.44万(wan)平方米，土地类型含涉宅地块、商服(fu)地块、工业用地等。

珠(zhu)海市宣(xuan)布2025年(nian)第一批土地储备领域(yu)申报地方政府专项债(zhai)券项目用地收储价格，涉及香洲区、金湾区、高新区、斗(dou)门区及万(wan)山区共14宗地块，总占地面积约41.47万(wan)平方米，收储价格合(he)计约66.5亿(yi)元人民币。拟对8宗国有建设用地使用权进行收回(hui)收购，全部位于惠城区，均为商住用地，涉及2021年(nian)至2023年(nian)间拍出的地块。

除此之外(wai)，广(guang)东省云浮、佛山、肇(zhao)庆、茂名等城市也有相(xiang)关的收储动作(zuo)。观点指数(shu)认为，本(ben)轮收储闲置的土地，主要在于企业无力开发或是此前地块规划与(yu)当下的市场行情不(bu)匹配，导致存量土地闲置。通过(guo)专项债(zhai)政策(ce)实现(xian)闲置土地库存出清，可以改善市场的供求关系(xi)。

成交(jiao)方面，报告期(qi)内一二三线城市成交(jiao)住宅用地341宗，成交(jiao)土地规划建筑面积2566.98万(wan)平方米，环比下降81.28%，同比下降3.17%；成交(jiao)总价1187亿(yi)元，环比下降79.02%，同比上升19.32%；成交(jiao)楼面均价4624.14元/平方米，环比上升12.04%，同比上升23.22%；平均溢价率为11.41%。

数(shu)据来源：Wind、观点指数(shu)整(zheng)理

二线城市住宅用地成交(jiao)的土地规划建筑面积为486.66万(wan)平方米，环比下降87.07%，同比下降41.31%；成交(jiao)总价为341.4亿(yi)元，环比下降82.21%，同比下降26.56%；成交(jiao)楼面价7015.19元/平方米，环比上升37.56%，同比上升25.13%。

三线城市成交(jiao)的住宅用地规划建筑面积为1998.16万(wan)平方米，环比下降79.34%，同比上升14.87%；成交(jiao)总价为467.61亿(yi)元，环比下降84.38%，同比上升36.72%；成交(jiao)楼面价2340.21元/平方米，环比下降24.37%，同比上升19.02%。

期(qi)内二三线主力土地成交(jiao)城市包括天津(jin)、徐州等。无锡市2025年(nian)首(shou)批次开拍的5宗宅地总成交(jiao)金额(e)29.96亿(yi)元，总占地面积21.7万(wan)平方米，所(suo)有地块均以底价成交(jiao)。徐州市第二场土拍共成交(jiao)9块宅地，总金额(e)超过(guo)23亿(yi)元，最高成交(jiao)楼面地价达到7767元/平方米。扬州仪征市7宗地块成交(jiao)，总成交(jiao)价约12.52亿(yi)元。

对比去年(nian)新年(nian)月份来看，今(jin)年(nian)新年(nian)月份二三线城市成交(jiao)建面反而增加了130%以上，比2023年(nian)高20%以上。今(jin)年(nian)新年(nian)月份没有创下新年(nian)成交(jiao)历(li)史低点，反而有所(suo)回(hui)升。观点指数(shu)认为，很可能与(yu)地方推出的地块有关。去年(nian)自然资(zi)源部对土地供应做了明确表(biao)述(shu)，即对于去化周期(qi)过(guo)长的城市实行暂停或减少(shao)土地供应，主要在于某些地方供应与(yu)市场需求不(bu)匹配，导致土地闲置。而现(xian)在地方通过(guo)优化土地供应的方式，提(ti)升供应土地与(yu)市场的适配性，从而达到高效利用土地，减少(shao)资(zi)源浪费的效果，也刺(ci)激了企业拿地。

从溢价率来看，今(jin)年(nian)1月二线城市溢价率达到22.16%，是近三年(nian)来的月度最高点。观点指数(shu)认为，可能是不(bu)少(shao)城市放(fang)开土拍条件，放(fang)开限价以及推出优质地块，从而促(cu)动企业争(zheng)夺优质板块的地块，推高溢价率。

重点城市土拍冷(leng)热不(bu)均，杭州关注度上升

根据2025年(nian)北京供地计划，“以需定供，加快构建房地产发展新模式”是今(jin)年(nian)土地供应的导向之一。今(jin)年(nian)，北京商品住宅用地首(shou)次采用了弹性指标，即计划供应240到300公顷。往年(nian)，北京商品住宅用地计划供应量的提(ti)法均为“不(bu)低于300公顷”，而今(jin)年(nian)明确了浮动范围，并且商品住宅用地供应量下限下调了60公顷。

北京土地供应总量下降，存在明显控制供应的趋势。实际上，北京的土拍市场也呈现(xian)降温。监测期(qi)内北京成交(jiao)4宗，仅有1宗溢价成交(jiao)。

2月杭州市区14宗涉宅地待出让，总起价130亿(yi)。监测期(qi)内挂牌进行中的有6宗地块，出让面积为18.98万(wan)平方米，起始总价67.68亿(yi)元。这是六个重点城市中，挂牌宗数(shu)最多的。

期(qi)内DeepSeek和宇树科技的火爆，也点燃了对杭州这个城市讨论。典型企业的上升，会带(dai)动相(xiang)关产业链配套企业的入驻。产业升级和发展，对人口持续流入有积极(ji)影响，亦(yi)会带(dai)来居住需求和开发项目的上涨。

1月，成都市主城区2025年(nian)首(shou)场土拍共出让2宗住宅用地，分别位于成华区和青羊区，总建设用地面积达3.96万(wan)平方米，总规划建筑面积9.58万(wan)平方米，两宗地块均以溢价成交(jiao)，总成交(jiao)额(e)高达19.61亿(yi)元人民币。

其中，成都成华区槐树店路16号(hao)，规划建筑面积8.27万(wan)平方米。该地块最终由(you)华润置地以20.4万(wan)元/平方米的楼面价竞得，成交(jiao)总价16.87亿(yi)元，溢价率51.11%。

观察此前的成都土拍，除了少(shao)数(shu)的国央企之外(wai)，更多的是本(ben)地企业拿地，如城投企业。

据观点指数(shu)不(bu)完全统计，2024年(nian)1月21日(ri)-2025年(nian)1月19日(ri)期(qi)间，六个重点城市一共有10宗涉宅地成交(jiao)，成交(jiao)价233.95亿(yi)元，面积38.03万(wan)平方米。

观点指数(shu)观察到，6个重点城市土拍冷(leng)热不(bu)均。成都有溢价地块的成交(jiao)，但是参拍企业中民企偏少(shao)。北京、上海、广(guang)州中心的优质地块依然抢手，但是由(you)于地块价格较高，很多民企资(zi)金有限，也因此拿地占比不(bu)多。而杭州则表(biao)现(xian)不(bu)同，各类型企业都在涌入，期(qi)内有内蒙古的企业拿地。

加速推进，2024年(nian)全国城市更新项目完成投资(zi)额(e)约2.9万(wan)亿(yi)

2024年(nian)我国城市更新项目取得显著(zhu)进展，共实施超过(guo)6万(wan)个项目，完成投资(zi)约2.9万(wan)亿(yi)元。

从城市来看，北京市支持企业盘活存量土地，降低城市更新参与(yu)门槛，允(yun)许企业“腾笼换鸟”优化存量用地，结合(he)土地储备新规划定更新片区。

期(qi)内，北京发行了一批地方政府债(zhai)券，包括101亿(yi)元一般债(zhai)券和462.9亿(yi)元专项债(zhai)券，均为新增债(zhai)券。其中，462.9亿(yi)元新增专项债(zhai)券的募集资(zi)金主要用于棚(peng)户区改造、城中村改造、土地储备、园区基(ji)础设施、环境整(zheng)治、新型基(ji)础设施等领域(yu)。使用专项债(zhai)推动城市更新是解决资(zi)金问题(ti)的方法之一。

广(guang)东省住房建设厅公布2024年(nian)全省老旧小(xiao)区改造进展，并部署(shu)2025年(nian)相(xiang)关改造任务，今(jin)年(nian)广(guang)东省已下达用于老旧小(xiao)区改造的中央财政资(zi)金15.8亿(yi)元，预计下达省级补助资(zi)金1.3亿(yi)元，共计17.1亿(yi)元。

2025年(nian)广(guang)东省全省计划开工改造老旧小(xiao)区1289个，预计惠及居民约20.33万(wan)户。其中，广(guang)州、茂名、梅州、中山、揭阳(yang)的计划改造的小(xiao)区数(shu)位列全省前五，分别为156个、137个、136个、110个、109个。

据了解，广(guang)州明确居民可通过(guo)“直接出资(zi)+让渡(du)小(xiao)区公共收益+提(ti)取公积金”等方式出资(zi)参与(yu)老旧小(xiao)区改造。具体(ti)类型可分为“拆除重建、楼栋本(ben)体(ti)和后续管养”三类。

这种出资(zi)方式可以缓(huan)解政府的资(zi)金压力，也可以调动被改造居民的积极(ji)性，更好利用沉淀的公积金。

济南全年(nian)实施城市更新、城中村改造以及危旧房改造项目约150个；开工城镇老旧小(xiao)区改造项目12个。常(chang)州2025年(nian)将实施40个城中村改造项目 全面推广(guang)房票安置。 西安市启动城市更新三年(nian)行动计划，打造宜居宜业现(xian)代化大都市，2025-2027年(nian)重点推进青龙寺片区改造。

贵阳(yang)贵安新区2025年(nian)城市更新行动计划，投资(zi)规模超460亿(yi)元，涵盖棚(peng)改83.57万(wan)平方米、城中村更新380万(wan)平方米、老旧小(xiao)区改造247万(wan)平方米等，惠及5万(wan)户居民。

据观点指数(shu)观察，当下全国城市更新发展趋势呈现(xian)出加速推进、注重高质量与(yu)可持续发展的特点。

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来源：观点网