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等待了八年，深圳最牛街道的住房格局即将更(geng)新。
据最新消息，位于科(ke)技园翰(han)熙典居预计(ji)将会在年后(hou)开(kai)放(fang)展(zhan)厅，并且计(ji)划3-4月入(ru)市(shi)。
而一旦入(ru)市(shi)，这也将会成(cheng)为(wei)深圳最牛街道又一标志性(xing)项目。
重构格局
2025年整个深圳南山有看(kan)头的项目不少。
如深圳湾的中(zhong)信深圳湾、华润(run)&中(zhong)海T107-0107地块，一直拖了很多年的半岛城邦五期，再(zai)比如前(qian)海天(tian)健K104-0049地块，后(hou)海的饼干厂旧改等。
但入(ru)市(shi)节奏释放(fang)得相对比较(jiao)明确的是位于南山科(ke)技园的翰(han)熙典居。
翰(han)熙典居前(qian)身是南山桂(gui)庙新村旧改，周边不仅汇(hui)聚了腾(teng)讯、百度、大疆等科(ke)技公司，还是毗邻深圳最强(qiang)的学府(fu)，从立项到动工，历经了8年，预计(ji)首批住宅将在2025年一季度入(ru)市(shi)，首推约247套105-120-130-155平(ping)住宅。
整个南山桂(gui)庙新村旧改分为(wei)3个地块，分3期开(kai)发，其中(zhong)翰(han)熙典居位于02地块，共4个单元。
目前(qian)最新的建设进度最高的已经有二十(shi)多层，最低的也有十(shi)层。
并且项目已经在做蓄客准备。
这意味(wei)着，一旦入(ru)市(shi)，整个南山核心片(pian)区的住宅体系(xi)将重构一次。
一方面(mian)项目周边新房稀(xi)缺，片(pian)区范围内的新房不算多，2024年仅有卓越九(jiu)珑一个项目入(ru)市(shi)，2023年仅有绿景(jing)白石洲璟庭入(ru)市(shi)，再(zai)往前(qian)追溯是华润(run)城润(run)玺的一二期。
并且项目整体的改造建设体量足够大。
分三期开(kai)发，改造的用地总面(mian)积(ji)达(da)到41659.44平(ping)方米，01地块住宅规划总户(hu)数达(da)到859 户(hu)，其中(zhong)保障性(xing)住房 612 户(hu)，02地块规划总户(hu)数达(da)到328 户(hu)，其中(zhong)保障性(xing)住房0户(hu)，03地块规划总户(hu)数139 户(hu)，其中(zhong)保障性(xing)住房0户(hu)。
所有地块将可诞生714套可售商品房。
这样(yang)的供应体量，对于整个科(ke)技园片(pian)区来说已经不少。
另(ling)一方面(mian)，项目周边全是2011左右以前(qian)的小区，十(shi)几二十(shi)年的楼龄，大部分小区无论从外观还是内部花园，都看(kan)得出岁月的洗礼。
而且无论是楼龄还是小区格局，很多都是过去的款(kuan)式和设计(ji)，甚至有些还是板楼的格局，已经有些跟不上深圳人的居住需求(qiu)。
比如与项目一路(lu)之隔的厚德品园，2008年建成(cheng)，小区为(wei)板楼结构分为(wei)A、B、C、D座，无论是小区花园公共设施还是整体的外观视角，都给人空间局促感和年代感，并且由于小区规模小，停车位不够1:1。
更(geng)重要的是，小区由于地理位置和户(hu)型设计(ji)的原因，内部租客数量较(jiao)多，整体的居住氛围就(jiu)不够纯粹。
比如项目南向一路(lu)之隔的锦隆花园，1998年建成(cheng)，是整个深大南最老的小区，外观是纯绿色，小区地面(mian)停车比较(jiao)多。
再(zai)比如宏观苑(yuan)、学林雅苑(yuan)、海文花园、创世纪滨海花园等小区，与项目距离同样(yang)不远，基本都是2000—2002年左右建成(cheng)的小区。
所以，整体上看(kan)，项目周边基本是老旧社区，加上有些小区车位不够，一些小区是地面(mian)停车位，也导致整个区域看(kan)上去路(lu)面(mian)停车较(jiao)多，居住会给人一种凌乱的感觉。
如今翰(han)熙典居即将要入(ru)市(shi)，也将会是整个片(pian)区内备受关(guan)注的新房。
不过，整个深大南片(pian)区，虽然位置优越，但片(pian)区内缺少大型的购物中(zhong)心，深大南大型的购物中(zhong)心需要步行到约1公里左右的海岸城商圈，并且整个片(pian)区对应的学府(fu)中(zhong)学也在海岸城商圈附近，同样(yang)有一点距离。
关(guan)键看(kan)价格
新房入(ru)市(shi)，除(chu)了重构区域内的住宅格局，更(geng)会重构区域内的价格体系(xi)。
比如光明曾经新房稀(xi)缺，标杆(gan)项目龙光玖龙台入(ru)市(shi)后(hou)便成(cheng)为(wei)当(dang)时的住宅风(feng)向标，二手房源价格也一度引领整个区域的二手住宅价格走势。
再(zai)比如南山深圳湾的标杆(gan)楼盘，基本引领了整个南山区甚至是深圳的二手房价格趋势。
所以，作为(wei)核心区少有的新项目，自然也少不了市(shi)场的关(guan)注。
目前(qian)整个大科(ke)技园片(pian)区，按照市(shi)场的共识以及代表(biao)性(xing)小区，又可以分为(wei)北和南区域，对应的是高新区域、深大南与大冲(chong)润(run)府(fu)、松坪村片(pian)区。
而翰(han)熙典居属(shu)于科(ke)技园南山区的深大南小区域，价格虽然还未公布(bu)，但入(ru)市(shi)后(hou)，无论价格如何，也将大大改写周边住宅的价格格局。
目前(qian)无论是北片(pian)区还是南片(pian)区，项目周边都存在参考的新房样(yang)本。
科(ke)技园片(pian)区的新房市(shi)场中(zhong)，华润(run)城润(run)玺在价格方面(mian)以约13.2万(wan)/平(ping)的备案均价成(cheng)为(wei)区域内的风(feng)向标，而去年入(ru)市(shi)的卓越九(jiu)珑，8.68万(wan)/平(ping)的备案均价。
但翰(han)熙典居无论是开(kai)发、设计(ji)还是社区规模、位置、供应体量、用地成(cheng)本等都与华润(run)城润(run)玺以及卓越九(jiu)珑有明显不同。
那么将如何定价？
目前(qian)项目周边的二手住宅包括了厚德品园、学林雅院、海文花园、创世纪滨海花园、宏观苑(yuan)、锦隆花园等。
从中(zhong)介(jie)渠道来看(kan)，周边二手房小区成(cheng)交鲜有活(huo)跃。
整体看(kan)，翰(han)熙典居周边二手房价格水平(ping)在6.5万(wan)—10.4万(wan)/平(ping)。
比如厚德品园去年12月以及2月曾经分别成(cheng)交一套950万(wan)的114.55平(ping)户(hu)型以及一套763万(wan)的73.42平(ping)户(hu)型；
比如学林雅院去年曾经成(cheng)交4套房源，分别为(wei)550万(wan)的82.95平(ping)户(hu)型、538万(wan)的82.81平(ping)户(hu)型、868万(wan)的112.8平(ping)，1181万(wan)的180.1平(ping)户(hu)型；
再(zai)比如锦隆花园去年则成(cheng)交过3套，一套88平(ping)658万(wan)，一套89.63平(ping)728万(wan)，还有一套是89.69平(ping)689万(wan)。
所以，项目性(xing)价比如何，关(guan)键在价格。
作者 | 飞(fei)天(tian)小女警