（来源：网络）

也就是(shi)说，无论是(shi)降价还是(shi)出于买家的个(ge)人喜好，不想要(yao)了，都可以退房(fang)。

只是(shi)降价理(li)由退房(fang)，仅(jin)限(xian)12月31日前，无理(li)由退房(fang)仅(jin)限(xian)12月31日前购房(fang)，但项目封顶前。

这也开创了深圳新房(fang)“无理(li)由退房(fang)”的先例，把电商网购无理(li)由退货运用得(de)娴熟自如(ru)。

可以说，为了卖房(fang)，回笼资金，营销(xiao)策(ce)划团队们都拼了。

过去深圳虽然有新房(fang)为了去化，结(jie)合市场购房(fang)者的心态，也曾推出过“保价的对赌”邀约，但也仅(jin)限(xian)于承诺“降价补差(cha)价”的层面，并不会承诺无理(li)由退房(fang)的条件。

比如(ru)位于光明(ming)的满京华金硕华府曾经推出保价营销(xiao)方案——

信心承诺保价，降价补差(cha)价

保价的对象仅(jin)限(xian)在满京华金硕华府首批推售(shou)单(dan)位集中(zhong)选(xuan)房(fang)当天成交的客户(hu)

客户(hu)签署《满京华·金硕华府销(xiao)售(shou)价格保价协议》之日起(qi)，至满京华·金硕华府全部(bu)住宅房(fang)源售(shou)罄之日止

这样(yang)的做法，在新房(fang)价格起(qi)伏不定，降价打(da)折趋势的环境下，无异于是(shi)给了市场购房(fang)者一颗定心丸。

而(er)实(shi)际上，在约两个(ge)月前开放营销(xiao)中(zhong)心展厅的时候，远洋城就已(yi)经放出了“降价包退、无理(li)由退房(fang)”以及其(qi)他优(you)惠计(ji)划。

根据了解，远洋城启家园开展当天推出“开盘当周购买远洋城额(e)外99折、降价包退、无理(li)由退房(fang)权益”。

这样(yang)的营销(xiao)策(ce)略，大(da)概率冻资数据都不会太难看。

一方面，龙岗已(yi)经属于非限(xian)购区，另一方面，封顶前无理(li)由可退房(fang)，无论是(shi)出于购房(fang)消费冲(chong)动，还是(shi)好奇心理(li)，都是(shi)一次心理(li)保障。

但项目也并非百分(fen)百放开兜底(di)底(di)线。

针对降价包退邀约，仅(jin)限(xian)12月31日前，这就意(yi)味着远洋只承诺开盘期间不降价，之后的顺销(xiao)期如(ru)何，并不承诺。

按照目前新房(fang)环境，大(da)概率也会顺应市场，若销(xiao)售(shou)不畅，加(jia)入(ru)新房(fang)调价队伍，在所难免。

而(er)针对无理(li)由退房(fang)邀约，仅(jin)限(xian)12月31日前购房(fang)，且在规定在项目封顶前，才能无理(li)由退房(fang)，这就意(yi)味着，购房(fang)者须开盘期购房(fang)签约，并且留意(yi)项目实(shi)际建设进(jin)度(du)。

根据项目实(shi)地建设进(jin)度(du)来看，主体已(yi)经出地面接近20层，而(er)项目1栋1-4单(dan)元最高(gao)层数为47层，交房(fang)时间预计(ji)是(shi)2027年上半(ban)年。

天量(liang)供应

无论是(shi)相比四年前同地段(duan)的新房(fang)项目，还是(shi)同片(pian)区相近地段(duan)近一两年入(ru)市的项目，远洋城启家园都是(shi)价格最卷(juan)的一个(ge)。

要(yao)知道，1年前平湖的新房(fang)均(jun)价还挺在“4”字头，而(er)4年前平湖新房(fang)的均(jun)价高(gao)峰去到约4.6万/平。

如(ru)今远洋城启家园无论是(shi)备案均(jun)价，还是(shi)起(qi)步单(dan)价，又(you)或者总价门槛，都是(shi)最低的一次。

3.57万/平的备案均(jun)价，相比步行(xing)约1.9公(gong)里的融湖盛世花园开盘备案均(jun)价还便宜约0.73万/平，而(er)这还不算项目给出的开盘折扣。

若算上真正的开盘折扣优(you)惠，价格还要(yao)更便宜。

而(er)值得(de)注意(yi)的是(shi)，项目处于平湖中(zhong)心的范(fan)围，距离(li)平湖枢纽站步行(xing)约2.2公(gong)里，距龙岗平湖上一个(ge)体量(liang)达到百万级的综合体融湖中(zhong)心城步行(xing)约1.7公(gong)里，位置上相近。

但即便是(shi)这样(yang)，也无法避免需(xu)要(yao)通过价格让利的方式获取市场份额(e)。

一方面，整个(ge)平湖的供应实(shi)在太大(da)了。

无论是(shi)竞品项目，还是(shi)项目自身的后续(xu)开发以及其(qi)他城市更新项目的陆续(xu)开发，未来必(bi)定是(shi)“天量(liang)”供应的存在。

在远洋平湖的在建项目版图中(zhong)可以看到，城启家园周边的施工(gong)和空地范(fan)围非常大(da)。

远洋城前身为平湖街道山厦旧村城市更新单(dan)元，总占地面积约22.3万㎡，总规划建面69.3万㎡，其(qi)中(zhong)住宅分(fen)6个(ge)地块开发，规划1所九年制54班学校，全部(bu)建成后有22栋33-48层的住宅，2所18-43层高(gao)的办公(gong)。

而(er)远洋城启家园只是(shi)一期的三个(ge)地块之一，6栋建筑，其(qi)中(zhong)住宅4栋，共1032户(hu)，可售(shou)商品房(fang)688套，车位923个(ge)。

加(jia)上其(qi)他两个(ge)地块，总规划房(fang)源3661套，其(qi)中(zhong)商品房(fang)2641套（包含回迁房(fang)）。

除此以外，还有2期4个(ge)地块待建，总规模超6600套住宅。

除此以外，从深圳平湖片(pian)区的城市更新计(ji)划来看，整个(ge)更新版图中(zhong)，远洋城更是(shi)占地面积扎(zha)眼的项目，后期加(jia)上金地山厦项目、旭日工(gong)业区项目、特发辅城坳片(pian)区的更新改造，后续(xu)供应规模基本可以预见。

并且更不要(yao)忘了，眼下平湖片(pian)区已(yi)经入(ru)市的融湖盛世花园、合正新悦润(run)园、融湖盛景花园、凤凰(huang)九里慧苑这几个(ge)新房(fang)项目，共计(ji)还有1246套住宅库存。

二手房(fang)的实(shi)际成交价也挺在3.5万—3.7万/平左右。

另一方面，这样(yang)的项目，不管是(shi)放在整个(ge)深圳，还是(shi)对远洋自身来说，都是(shi)重量(liang)级项目。

山厦项目不仅(jin)在平湖片(pian)区占据了重要(yao)的一席之地，更是(shi)占据了远洋集团华南地区土地储(chu)备不小的比例，还是(shi)远洋在深圳除了龙华区德爱电子厂项目之外，土地储(chu)备规模最大(da)的项目。

（来源：远洋集团2024年中(zhong)期报告）

所以，对远洋来说，无论如(ru)何，首批住宅的入(ru)市表现，都意(yi)义重大(da)。

若去化表现良好，则验证了市场对项目的接受度(du)，更代表了整个(ge)平湖当前的新房(fang)市场风向。

若去化表现一般(ban)，则不管是(shi)对后续(xu)的住宅加(jia)推，还是(shi)远洋的资金都是(shi)一种考验。

毕竟(jing)首推住宅体量(liang)不算多，并且已(yi)经向市场释(shi)放出了超预期的价格和销(xiao)售(shou)条件。

第三是(shi)，项目自身的短板也明(ming)显(xian)。

项目紧邻广深铁路和广九铁路，自然少不了轨道长期带来的噪音影响，尽管可以加(jia)装双层中(zhong)空玻璃，隔音，但室(shi)内长期居住的情况下，也需(xu)要(yao)自然通风。

项目距离(li)地铁，超出步行(xing)的舒适范(fan)围，地图导航显(xian)示最近的10号线平湖地铁站距离(li)是(shi)步行(xing)约2.2公(gong)里，未来虽然会有17号线山厦站（在建中(zhong)），约直线800米，并且开通时间需(xu)要(yao)等(deng)待。

项目这次推售(shou)虽然是(shi)479套住宅，但远洋城启家园规划总户(hu)数为1032户(hu)，而(er)停车位仅(jin)923个(ge)。

除此以外，项目周边还存在大(da)量(liang)的开发建设项目，片(pian)区配套设施兑现落地还需(xu)要(yao)不少时间。

项目周边目前基本以居民房(fang)和工(gong)厂为主，城市面貌看起(qi)来一般(ban)。

所以，面对这些(xie)问(wen)题，很(hen)考验远洋城启家园的控盘能力。

作者 | 飞天小女警