“房地产市场的积(ji)极变化，并不是(shi)交易量稳定单维度的考核(he)，而是(shi)多重目(mu)标的实现。”广东省住房政策研(yan)究中(zhong)心首席研(yan)究员李宇嘉在接受中(zhong)国网财经记者采访时表示。

在李宇嘉看来，房地产市场的积(ji)极变化既体现在市场止跌(die)回(hui)稳，也体现在防风险，既有需求端降门槛(kan)等传统纾困措施，也有白名单机制、城中(zhong)村改造等纾困创新(xin)模式，既有传统模式稳市场，也需要新(xin)模式……

此外，会议上还提出(chu)，好房子建设(she)有序(xu)推进，举办中(zhong)国建筑科技展，集(ji)中(zhong)展出(chu)167项数字化、工业化、智能(neng)化发展的新(xin)成果、新(xin)技术、新(xin)应用，重点展示新(xin)建好房子、旧改好房子样板。发布《好住房技术导(dao)则》，引(yin)导(dao)房企积(ji)极建设(she)好房子。

“这是(shi)未来住房发展增量空间的重要内容。”李宇嘉认为，2024年，住建部一直在探索(suo)好房子的技术指标，建设(she)导(dao)则等，目(mu)前取得了积(ji)极的进展，基础制度和标准初步形成。下一步将在各地落(luo)地，满足最广泛群体的改善型住房需求。

2025年“止跌(die)回(hui)稳”仍排任务首位

本次会议明确(que)了2025年全国住建工作的五项重点任务，分别为持续用力推动房地产市场止跌(die)回(hui)稳，推动构建房地产发展新(xin)模式，大(da)力实施城市更新(xin)，打造“中(zhong)国建造”升级(ji)版和建设(she)安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

值得一提的是(shi)，“持续用力推进房地产市场止跌(die)回(hui)稳”位居五大(da)任务之(zhi)首。

具体来看，会议从供需两方面明确(que)了具体举措发力稳住楼市。需求方面，会议强调要把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落(luo)实到位。

大(da)力支持刚性和改善性住房需求。中(zhong)指研(yan)究院(yuan)政策研(yan)究总监陈文静预计，核(he)心城市限制性政策有望进一步优化，北(bei)上深继续放(fang)松限购政策；降低房贷利率、核(he)心城市降低首付(fu)比例、降低交易税费(fei)等均具备(bei)空间。

有效发挥(hui)住房公积(ji)金支持作用。据中(zhong)指监测，2024年各地出(chu)台公积(ji)金相关(guan)政策超400条，从提高贷款(kuan)额度上限、支持支付(fu)首付(fu)款(kuan)、延长还款(kuan)期限、优化套数认定等方面进行(xing)优化调整，其(qi)中(zhong)，针对多孩家(jia)庭提高贷款(kuan)额度上限是(shi)多城公积(ji)金政策的侧重点之(zhi)一。

“此次会议，关(guan)于住房公积(ji)金的提法被明显单列，意味着 2025 年住房公积(ji)金的政策会持续发力，是(shi)各地要明确(que)的重点方向。”上海易居房地产研(yan)究院(yuan)副院(yuan)长严跃进指出(chu)。

“如各地继续提高公积(ji)金贷款(kuan)额度、延长贷款(kuan)期限等，多孩家(jia)庭、人才(cai)等人群的支持力度或更大(da)。”在陈文静看来，全国层面降低公积(ji)金贷款(kuan)利率也存在一定预期。

加力实施城中(zhong)村和危旧房改造，推进货币化安置，在新(xin)增100万套的基础上继续扩大(da)城中(zhong)村改造规模。

“2025年城中(zhong)村改造的配套政策有望继续完善，加快城中(zhong)村改造节奏(zou)。”陈文静谈到，“随着各项配套政策跟进落(luo)实，货币化安置城中(zhong)村改造或将在2025年新(xin)房销售(shou)中(zhong)发挥(hui)实质性带动作用，将是(shi)促进新(xin)房销售(shou)止跌(die)回(hui)稳的关(guan)键举措之(zhi)一。”

记者了解到，近期部分城市已(yi)通过城中(zhong)村改造专项借款(kuan)、房票(piao)安置结合的方式，实现了较好的新(xin)房销售(shou)去化，如郑(zheng)州(zhou)。

供给(gei)方面，本次会议继续强调商品房建设(she)要严控增量、优化存量、提高质量，重点提及要增加保障房供给(gei)。

从政策强调的排序(xu)来看，严跃进认为，商品房的工作要比保障房的工作更需要重视。他还指出(chu)，商品房的工作也发生了重大(da)变化，从增量转向了存量。

展望2025年，陈文静认为应完善存量商品房收储政策。在收购主体、收购价格和住房用途方面给(gei)予城市政府(fu)更大(da)自主权。同时，多措并举盘活商办用房，存量商办用房转为租(zu)赁房或是(shi)重要方向。

此外，陈文静还表示落(luo)实专项债收购存量闲置土(tu)地政策，继续完善相关(guan)配套政策，加速推动土(tu)地“去库存”，改善市场供求关(guan)系及企业资金状况也将是(shi)供给(gei)端明年的重点工作之(zhi)一。

推动构建房地产发展新(xin)模式

本次会议还明确(que)了推动构建房地产发展新(xin)模式的五个方面，包括(kuo)：一是(shi)加快发展保障性住房，增加改善性住房特别是(shi)好房子供给(gei)；二是(shi)建立“人房地钱”要素联动机制；三(san)是(shi)有力有序(xu)推行(xing)现房销售(shou)，优化预售(shou)资金监管；四是(shi)加快建立房屋(wu)全生命周期安全管理制度；五是(shi)完善房地产全过程监管。

“2024年对于改善型需求，更多从需求端或购房端入手(shou)。但此次会议比较明确(que)提及改善性住房的供给(gei)，尤其(qi)是(shi)和好房子进行(xing)结合。”在严跃进看来，完善住房供应体系是(shi)房地产发展新(xin)模式5项工作的首要内容。相关(guan)房企应积(ji)极研(yan)究一系列涉及改善型住房的拿地和开发投资等内容，持续优化产品设(she)计。

值得一提的是(shi)，根据中(zhong)指研(yan)究院(yuan)监测，目(mu)前全国已(yi)有多地在新(xin)供应地块中(zhong)持续优化容积(ji)率和计容规则，引(yin)导(dao)和鼓励房企打造更优质的产品，提升购房者居住体验(yan)。

陈文静预计后续将有更多城市继续优化供给(gei)端政策，为“好房子”供给(gei)提供支持。而“好房子”不断放(fang)量，也有望进一步引(yin)导(dao)改善性住房需求释放(fang)，促进市场修复(fu)。

“未来商品房和保障房都(dou)要以需定供。”对于推动建立“人房地钱”要素联动新(xin)机制，李宇嘉认为，目(mu)的是(shi)摸清底(di)数(有多少(shao)房、有多少(shao)人)厘清需求，这样供应出(chu)来的房子才(cai)不会过剩(sheng)。

展望2025年，根据“中(zhong)国房地产业中(zhong)长期发展动态模型”测算，中(zhong)性情形下，陈文静预计2025年全国商品房销售(shou)面积(ji)同比小幅下降；乐观情形下，若城中(zhong)村改造及收储存量房等加快落(luo)实，居民置业意愿(yuan)提升，2025年全国商品房销售(shou)面积(ji)或可实现止跌(die)。(作者：谭梦桐)