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如果问深圳哪个区新房库存最难清理？
则坪山区不能不提。
打破下(xia)限
最近，位于坪山碧岭的深业山水东城以29293元/㎡的备案(an)均价，不仅打响2025年坪山新房供应的第(di)一枪，也重新定义了坪山新房的价格体系。
建面约85—243平，单价区间约2.51—5万(wan)/平，总价区间约213—1216万(wan)/套，1060套现(xian)房入市，精(jing)装交付。
这不仅比(bi)深业山水东城2022年7月以及2023年2月批次入市的房源(yuan)价格便(bian)宜，更是整个坪山2020年以来，备案(an)均价最便(bian)宜的一次。
要(yao)知道，坪山区域新房备案(an)价格高光的时候，均价去(qu)到约4.2万(wan)/平。
2021年8月位于坪山石井的中海万(wan)锦熙岸华庭开(kai)盘，264套约80—106平住宅(zhai)备案(an)均价约42746元/㎡，总价区间约320—478万(wan)/套；
2021年8月位于坪山马峦的金尊(zun)府开(kai)盘，592套约88—143平住宅(zhai)备案(an)均价约41689元/㎡，总价区间约361—621万(wan)/套；
2021年8月位于坪山马峦的龙光玖誉雅筑开(kai)盘，355套住宅(zhai)备案(an)均价约42572元/㎡，总价区间约358—500万(wan)/套。
就算是碧岭同(tong)片区的新房，如龙光玖榕府、蔚(wei)蓝左岸花园、深业山水东城前两批次新房，备案(an)均价都是维持约3.5—3.7万(wan)/平。
2023年8月入市的龙光玖榕府467套约96—117平住宅(zhai)备案(an)均价约36665元/㎡，总价区间约328—452万(wan)/套；
蔚(wei)蓝左岸花园(1栋)188套约75—93平住宅(zhai)备案(an)均价约36540元/㎡，总价区间约247—365万(wan)/套。
深业山水东城，2022年7月559套约81—188平住宅(zhai)开(kai)盘，备案(an)均价约37923元/㎡，总价区间约280—958万(wan)/套；
2023年2月804套约81—233平住宅(zhai)开(kai)盘，备案(an)均价约37902元/㎡，总价区间约277—1208万(wan)/套。
所(suo)以可以看(kan)到，深业山水东城1060套现(xian)房住宅(zhai)入市，正标志着坪山的新房价格正式迈向“2字头”。
和前两批次的住宅(zhai)房源(yuan)价格相比(bi)，备案(an)均价相差了约8600元/㎡。
假设2022年7月选择(ze)约81平的业主选择(ze)最便(bian)宜的户型，总价约280万(wan)，今年选择(ze)约85平最便(bian)宜户型，总价约213万(wan)，不仅户型面积更大(da)，总价也便(bian)宜了约67万(wan)。
而这也仅仅只是备案(an)价格，一般而言新房入市，还会(hui)有相应的折扣叠加。
去(qu)化之困
从市场的情(qing)况来看(kan)，虽然深圳新房市场2024年已经出现(xian)翘尾行情(qing)。
但对于坪山区域而言，新房去(qu)库存是每个项(xiang)目的大(da)难题。
在深圳各个区域中，虽然新房住宅(zhai)库存量的前三名一直是龙岗、龙华、宝安，但若(ruo)要(yao)问哪个区的新房去(qu)库存难度最大(da)，坪山是不能不提的。
因为其(qi)他区域的新房，顺销期的去(qu)化速(su)度要(yao)比(bi)坪山区域的新房整体去(qu)化速(su)度要(yao)快一些。
最明显的，位于龙华观澜的山水华庭，108套住宅(zhai)，备案(an)均价约47561元/㎡，2021年8月入市。
曾经一度被(bei)市场誉为开(kai)盘最惨淡新房，24批意向登(deng)记(ji)客户，成为当时入围人数最少的新房。
2021年的新房市场远(yuan)要(yao)比(bi)如今的新房市场好不少。
截至(zhi)2025年1月8日，山水华庭在深圳房地产信息(xi)平台上显示，只卖(mai)剩11套住宅(zhai)。
而位于坪山马峦的金尊(zun)府，2021年5月入市353套住宅(zhai)，市场反馈开(kai)盘当天是差不多卖(mai)光。
但时隔(ge)1328天，依然还有3套住宅(zhai)未网签(qian)，而2021年8月入市，市场反馈开(kai)盘之初卖(mai)了约54.38%，时隔(ge)1237天，592套房源(yuan)，依旧剩98套住宅(zhai)未网签(qian)。
而这几天深圳坪山碧岭片区，一次性供应1060套新房住宅(zhai)。
要(yao)知道目前整个坪山区域新房住宅(zhai)库存总量约7151套，深业山水东城一次性供应就占了整个坪山区新房库存约七分之一。
再加上深业山水东城前两批入市房源(yuan)，到目前为止仍存在不少房源(yuan)未出售(shou)。
2022年7月这一批，559套住宅(zhai)剩余269套，2023年2月这一批804套住宅(zhai)剩余533套。
更重要(yao)的是，开(kai)发商新房库存不小的情(qing)况下(xia)，还存在工抵房的情(qing)况。
在媒体社交平台上有网友在去(qu)年11月表示，“开(kai)发商没钱，还以房抵款抵了我一套，请款一直卡”，也有网友早在去(qu)年7月评论表示，“如果考虑深业山水这个小区的能不能买了我们公司(si)的工抵房呀，85折，公司(si)急卖(mai)”。
所(suo)以，新房去(qu)化困难不仅是整个坪山区域的难题，更是深业山水东城去(qu)化的难题。
面对这样的区域新房格局，或许价格让步才能真正获得一席市场。
作者 | 飞天小女警