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（文/孙梅(mei)欣 编辑/张广凯）
2月20日，上(shang)海迎来(lai)2025年首场土拍，当天共有虹口、浦东新区、松江和奉贤4宗地块出让。最终4宗地块被金茂+庆隆联(lian)合体(ti)、华(hua)润(run)+越(yue)秀联(lian)合体(ti)、国贸+金地+星狮(shi)联(lian)合体(ti)、龙(long)湖+建华(hua)联(lian)合体(ti)分别斩获，本场土拍共计(ji)揽金159.26亿元。
其中最获瞩目(mu)的，是(shi)上(shang)午拍出的虹口C080302单元hk329-11地块地块。央企金茂+庆隆联(lian)合体(ti)在竞(jing)价184轮之后，以(yi)89.64亿元的价格，拿下虹口地块，以(yi)38.2%的溢价、楼面地价11.74万元/平(ping)方(fang)米的价格，成为(wei)上(shang)海虹口“新地王(wang)”。按(an)照这一成本价，预计(ji)可售楼面价为(wei)12.5万元/平(ping)方(fang)米。
这一楼面地价，仅次于去年8月绿城(cheng)拿下的上(shang)海徐汇(hui)斜土地块，和去年末宸嘉发展拿下的徐汇(hui)龙(long)华(hua)地块。斜土地块的楼面地价为(wei)13.1万元/平(ping)方(fang)米，龙(long)华(hua)地块为(wei)12.6万元/平(ping)方(fang)米，分列(lie)全国第单价第一、第二。
开(kai)年首场土拍，上(shang)海虹口地块就刷新了区域纪录，也让市场对从(cong)去年末延续的市场表现为(wei)之期(qi)待。上(shang)海中原地产市场分析师卢文曦分析认为(wei)，有了高楼面地价的烘托(tuo)，让市场更期(qi)待小阳春的到来(lai)。
竞(jing)拍184轮！上(shang)海内环再出稀缺地块
虹口地块位于曲阳板块，在曲阳南路以(yi)西，属于内环内位置(zhi)。地块周边相当成熟，东南方(fang)是(shi)地标大盘瑞虹新城(cheng)，生活配套齐全，太阳宫、月亮湾是(shi)板块内重要的商业中心，由于地块发展成熟有稀缺性，虹口地块在出让之前，市场就有高价预期(qi)。
目(mu)前周边可以(yi)参照的楼盘价格如瑞虹新城(cheng)，二手(shou)房(fang)售价超过16万元/平(ping)方(fang)米，中粮(liang)瑞虹海景壹号价格约为(wei)17万元/平(ping)方(fang)米，价格水平(ping)无疑给虹口地块预留了充足空间。
优越(yue)的区位也让虹口地块颇具竞(jing)争力，除了金茂+庆隆联(lian)合体(ti)之外，还有中海、招(zhao)商+绿城(cheng)联(lian)合体(ti)、保利发展、华(hua)润(run)+越(yue)秀联(lian)合体(ti)参与竞(jing)拍，现场竞(jing)争颇为(wei)激烈，最终现场竞(jing)拍次数达到184轮。
值得注意的是(shi)，近期(qi)金茂出手(shou)频繁，拿地颇为(wei)积极。在12月上(shang)海2024年的最后一场土拍上(shang)，金茂和宝冶、招(zhao)商分别组成联(lian)合系，一举拿下3宗地块，成交金额超过百亿，展现了资金实(shi)力和加(jia)快在上(shang)海土地储(chu)备的决心。
事(shi)实(shi)上(shang)去年金茂在上(shang)海的在售项目(mu)已经基(ji)本售完，今年只有早前和华(hua)润(run)、建发联(lian)合拿下的桃浦地块，因(yin)此在去年末加(jia)快补仓。而在年初就重仓市中心的虹口地块，区域位置(zhi)较年末郊区地块更为(wei)优越(yue)，可以(yi)看出金茂今年想走高端路线，实(shi)现利润(run)最大化的目(mu)标。
相较于其他房(fang)企，联(lian)合体(ti)之一的庆隆集团知名(ming)度相对较低，但实(shi)际则是(shi)投资界“老钱”。庆隆集团是(shi)新加(jia)坡老牌投资公司，是(shi)新加(jia)坡知名(ming)房(fang)企，实(shi)控的黄(huang)氏家族是(shi)新加(jia)坡银行(xing)业巨贾，在新加(jia)坡、马来(lai)西亚、中国等地都有投资。
庆隆集团早年就在上(shang)海设(she)立投资公司，在上(shang)海长(chang)风、新江湾有沁和园(yuan)、沁风雅苑等住宅项目(mu)，以(yi)高端住宅产品为(wei)主，但近年来(lai)较少出现在土地市场上(shang)。
有意思的是(shi)，本场土拍拿地的新加(jia)坡“含量”颇高，除了拿下虹口的庆隆，联(lian)合国贸、金地拿下松江地块的星狮(shi)地产，也是(shi)新加(jia)坡知名(ming)房(fang)企。早年金地商置(zhi)收购(gou)了星狮(shi)股份，但近期(qi)星狮(shi)已经多次以(yi)资金方(fang)的形式，出现在上(shang)海土拍市场。
在一定程度上(shang)也表明，当价格回归到合理范围时，上(shang)海这样一线城(cheng)市的优质土地，仍然会(hui)获得资金的高度青睐。
房(fang)企积极补仓释放回暖信号
除了虹口地块，浦口新区地块也是(shi)当天的热门地块，有中海、建发、浦发、保利发展、招(zhao)商、华(hua)润(run)+越(yue)秀等6家拍卖主体(ti)参与。最终，华(hua)润(run)+越(yue)秀联(lian)合体(ti)以(yi)50.9亿元价格、33.4%的溢价拿下该宗地块，楼面地价约为(wei)7.47万元/平(ping)方(fang)米。
这也是(shi)华(hua)润(run)和越(yue)秀在浦东新区新杨思板块内合作拿下的第二宗宅地。去年11月，华(hua)润(run)、越(yue)秀、中能建三家联(lian)合体(ti)以(yi)总价78.969亿元拿下了临近地块，当时的楼面地价为(wei)7.44万元/平(ping)方(fang)米。由此来(lai)看，年初这宗地块虽然容积率更高，但单价和去年基(ji)本持平(ping)。
在出让之前，浦东新城(cheng)地块曾被市场寄(ji)予更高期(qi)望，市场普遍(bian)认为(wei)该宗地块也会(hui)打破(po)区域纪录。但从(cong)最终出让结果来(lai)看，并未达到更高预期(qi)。
国贸+金地+星狮(shi)则以(yi)8.15亿元的总价、2.62万元/平(ping)方(fang)米单价，拿下了松江新城(cheng)地块。这宗地块也是(shi)当日出让总价和容积率最低的地块，预计(ji)未来(lai)主打改善型住房(fang)群体(ti)。
另(ling)外龙(long)湖+建华(hua)以(yi)约10.56亿元总价，拿下了奉贤新城(cheng)商住混用地块，楼面地价2.047万元/平(ping)方(fang)米，为(wei)当日单价最低地块。
4宗地块悉数拍出揽金超过159亿元，其中1宗还突破(po)区域单价纪录，跻身全国榜单，上(shang)海首场土拍结果也让市场为(wei)之提振。加(jia)上(shang)2月19日公布的1月全国70城(cheng)房(fang)价中，上(shang)海二手(shou)房(fang)价格环比(bi)涨幅达到0.4%位居(ju)全国之首，似乎也给市场带(dai)来(lai)一丝“止跌回稳”的气息。
卢文曦表示，这场土拍释放了一些积极信号：“市场在转暖向好，尤其对于高总价的高端改善产品，市场预期(qi)较为(wei)乐观(guan)，这一点在去年末的二手(shou)房(fang)市场交易表现中也有所呈现，也促使房(fang)企拿地更为(wei)积极。”
“首场土拍4宗地块均溢价出让，也显示出对未来(lai)市场的信心。”卢文曦表示，从(cong)结果来(lai)看仍有分化表现，市区2幅地块关注程度高于郊区地块，国企、央企拿地的坚决程度也更高：“一方(fang)面预示未来(lai)市区房(fang)价还会(hui)向上(shang)突破(po)，另(ling)一方(fang)面，提升楼市持续好转的预期(qi)。”