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高开低走的新房(fang)，也印证了前期市(shi)场(chang)真实的心态。
新房(fang)市(shi)场(chang)接受度如何(he)，在开盘后(hou)的第一天，也会揭(jie)晓。
开价埋下伏笔
位于前海(hai)妈(ma)湾(wan)的湾(wan)啟紫荆(jing)府开盘结果(guo)出(chu)炉(lu)。
上周末开盘，320套房(fang)源，共321批客户入围，根据案场(chang)传出(chu)的去(qu)化(hua)情(qing)况来看，开盘当天卖了约168套，去(qu)化(hua)率约53%。
这意味着，湾(wan)啟紫荆(jing)府未能延(yan)续新政新房(fang)的热度。
在这之前，市(shi)场(chang)预期的是(shi)，认筹(chou)比达到了1:1，去(qu)化(hua)表现应该能到七八成。
而这样的去(qu)化(hua)成绩，还是(shi)建立在项目提前冻资，释放出(chu)约“95折”，折后(hou)总价约894万起的情(qing)况下。
还比不上光明中心的振业天境云庭(ting)第二批次去(qu)化(hua)表现。
振业天境云庭(ting)109套住宅，备案均价约4.89万/㎡，220批客户入围，开盘当天去(qu)化(hua)约8成。
但这也是(shi)前海(hai)罕(han)见的一次去(qu)化(hua)表现。
上一次去(qu)化(hua)表现不佳(jia)的是(shi)位于前海(hai)前湾(wan)的一湾(wan)臻邸。
当初(chu)一湾(wan)臻邸是(shi)因为有竞(jing)品抢先入市(shi)，位置上距离近，价格(ge)上也相对便宜了，所以分流了一些客户。
2023年(nian)6月24日，深业云海(hai)湾(wan)共推(tui)出(chu)住宅919套住宅，备案均价约91294元(yuan)/㎡，单价区间(jian)约8—10.5万/平，总价区间(jian)约900-1931万/套，意向登记(ji)批次1460批，最终成交900套，开盘当日去(qu)化(hua)率超98%，当天销售额超100亿元(yuan)。
而2023年(nian)6月28日，一湾(wan)臻邸共推(tui)出(chu)645套住宅，备案均价约106661元(yuan)/㎡，单价区间(jian)约9.1—11.9万/平，总价区间(jian)约901—1785万/套，意向登记(ji)批次540批，开盘当天销售约33亿元(yuan)，约240套，去(qu)化(hua)率约37%。
如今看来，湾(wan)啟紫荆(jing)府备案均价约107828元(yuan)/㎡，单价区间(jian)约9.24—11.82万/平，总价区间(jian)约949—1689万/套，即使推(tui)售的货量比较少，仅有319套，是(shi)一湾(wan)臻邸当年(nian)的一半，但也难逃去(qu)化(hua)不畅的情(qing)况。
新房(fang)的背后(hou)
湾(wan)啟紫荆(jing)府的去(qu)化(hua)结果(guo)，也折射出(chu)几个事实。
第一，市(shi)场(chang)的暖意还是(shi)很脆(cui)弱，并且经不起一丁(ding)点考验(yan)。
即使是(shi)前海(hai)这样的热门区域，市(shi)场(chang)的韧性也经不起价格(ge)的考验(yan)。
从备案价格(ge)的水平可(ke)以看到，项目的价格(ge)门槛相比过(guo)去(qu)前海(hai)的新房(fang)，高出(chu)一些。
虽(sui)然后(hou)续项目可(ke)以通过(guo)折扣的方式，把价格(ge)压下来，但意向购房(fang)者的心态也会动(dong)摇。
第二，对于存在短板的项目，手拿资金的潜在购房(fang)者，依旧很挑剔。
即使在回暖的背景下，项目的推(tui)盘心态高了起来，但购房(fang)者心态依旧保守。
第三，9月底(di)的新政的边际效力已经出(chu)现衰减，对于原本挤压的购房(fang)需求，已经在10月以及11月集中消耗(hao)了一批。
最明显(xian)的，11月深圳新房(fang)住宅的网签量达到了8076，比2021年(nian)1月以来，任何(he)单月的网签量都要高。
要知道，2020年(nian)—2021年(nian)深圳牛市(shi)阶段，新房(fang)住宅单月网签量超过(guo)8000套的，也就只有2021年(nian)1月。
但深圳12月，新房(fang)推(tui)售加速，开盘密(mi)集，1-23日新房(fang)网签住宅套数(shu)为5033套，而12月剩余一个星期收尾，绝大概率整个月度新房(fang)住宅网签的总量是(shi)达不到8000+套了。
第四，竞(jing)品面前，价格(ge)才是(shi)王道。
同样位于妈(ma)湾(wan)的观山海(hai)项目，258套110—116平住宅，虽(sui)然位置，地(di)段，周边配套不如湾(wan)啟紫荆(jing)府，但备案均价约84912元(yuan)/㎡，单价区间(jian)约7.14—9.55万/平，总价区间(jian)约788—1105万/套。
而项目开盘在前，在价格(ge)吹风上就已经提前透支(zhi)了购房(fang)者的预期，给出(chu)9字头的价格(ge)预期。
但实际价格(ge)不仅高于9字头的预期，也远高于观山海(hai)8字头的备案均价。
而两个项目步行距离约3.3公里。
所以，湾(wan)啟紫荆(jing)府去(qu)化(hua)不及预期，也在预料之内。
不过(guo)，根据一湾(wan)臻邸的备案结果(guo)，尽(jin)管(guan)开盘的初(chu)始(shi)去(qu)化(hua)表现一般，但项目在经过(guo)五百多天的顺销期后(hou)，645套住宅，在深圳房(fang)地(di)产信息平台上显(xian)示，仅剩1套住宅期房(fang)待售。
这就意味着，尽(jin)管(guan)湾(wan)啟紫荆(jing)府开盘去(qu)化(hua)一般，后(hou)续顺销清盘也只是(shi)时间(jian)问题(ti)。
作者 | 骑醉酒大鲨鱼