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房子拆(chai)了，临迁(qian)费又停发了，该怎么办？
广州给(gei)出(chu)了范本(ben)——村民“自救”。
原址回迁(qian)新模式
进入2025年，广州埔心村的(de)村民，没(mei)能等来激动人心的(de)回迁(qian)收房，反而等来了一纸自主拆(chai)建安置申报方案。
近日，广州黄埔龙湖街道发出(chu)一份《龙湖街道埔心村自主拆(chai)旧建新村民申报方案》。
作为广州黄埔区(qu)重点改造旧村，该《申报方案》一石激起千(qian)层浪。
无论是从《申报方案》阐述的(de)具体缘由，还是提(ti)出(chu)的(de)拆(chai)旧建新标准，都和原来的(de)拆(chai)迁(qian)补(bu)偿(chang)安置原则及方案大相径庭。
新的(de)《申报方案》中显示——
1、自主拆(chai)旧建新村民申报范围为埔心村整村村域范围
2、住(zhu)宅建设(she)申请以“一户一宅”为原则。一户村民只能申请一块宅基地建设(she)住(zhu)房，无安置面积(ji)的(de)除外(wai)。并且达到法定婚龄村民子女可(ke)独立算一户，未达到法定婚龄村民子女要与父(fu)母作为同一户。
3、申请建房，最大面积(ji)不能超过300平每户，不仅限制总层数(shu)，临街商(shang)铺以及自住(zhu)层高也分别限制在了4米和3米。
4、多(duo)于300平可(ke)转让，少于300平可(ke)增购。
安置总面积(ji)超过300平部(bu)分，可(ke)以以1000元/平流转给(gei)村集体，不到300平部(bu)分，可(ke)以以1000元/㎡向村集体增购，但增购面积(ji)不得超过100平，且增购后总面积(ji)不得超过 300平。
已签订《广州市黄埔区(qu)龙湖街埔心村旧村改造房屋补(bu)偿(chang)安置协(xie)议(yi)》且回迁(qian)安置建筑面积(ji)不小(xiao)于200平的(de)村民，只可(ke)申请建设(she)1栋住(zhu)宅，不足300平部(bu)分可(ke)增购，多(duo)出(chu)部(bu)分流转给(gei)村集体，价格(ge)同样都是1000元/㎡。
5、置换(huan)比例3:1。安置面积(ji)超过300平的(de)，不选择转让给(gei)村集体可(ke)以按照(zhao)300平回迁(qian)面积(ji)换(huan)100平自建面积(ji)。
6、签约才具备选房资格(ge)，先支付建房款先选回迁(qian)房。
拿出(chu)10%位置好，商(shang)业价值高的(de)房源竞标选房，剩下的(de)90%房源根据建房款的(de)支付时间顺序，选房。
7、临迁(qian)费停止计发，住(zhu)房补(bu)贴发12个月，18元/㎡。
8、自主拆(chai)旧建新签约奖励(li)金500元/㎡，但奖金直接(jie)拨给(gei)施(shi)工单位。
根据原来的(de)补(bu)偿(chang)安置方案，村民可(ke)以获得—一层主体的(de)房屋补(bu)偿(chang)2层；同一栋房屋首(shou)层建筑存在两(liang)种或两(liang)种以上结构的(de)，按照(zhao)每种结构对应的(de)面积(ji)计算回迁(qian)安置面积(ji)；首(shou)层梯间面积(ji)不足首(shou)层房屋建筑面积(ji)三分之一按一层计；二层及以上主体房屋一至四层按实测面积(ji)计算，不足四层部(bu)分可(ke)按首(shou)层建筑面积(ji)补(bu)足四层。
超建面积(ji)按 1500 元/㎡计算材料(liao)损失补(bu)偿(chang)，不作回迁(qian)安置。
弃产实测面积(ji)补(bu)偿(chang)8000元/㎡，权益面积(ji)补(bu)偿(chang)6500元/㎡，临迁(qian)费起5年内25元/㎡/月，第(di)六年临迁(qian)费每年按上一的(de)标准递(di)增10%。
总的(de)来看，对比过去(qu)《广州市黄埔区(qu)龙湖街埔心村旧村全(quan)面改造补(bu)偿(chang)安置方案》，村民不仅临迁(qian)费少了，回迁(qian)的(de)面积(ji)以及奖励(li)金也少了，还要自主出(chu)资一部(bu)分费用建房。
旧改新模式——业主出(chu)资
虽然(ran)广州龙湖街道埔心村的(de)自主拆(chai)旧建新安置方案已经遭(zao)到村民业主们的(de)驳回，但从方案文件的(de)内容(rong)中也透露出(chu)未来房地产的(de)几大变化(hua)趋势——
1、好房子建设(she)、发展新模式已经铺开，将会从方方面面落实，包括推进老旧住(zhu)宅更新改造，把老房子、旧房子变成好房子。
这一点从埔心村的(de)自主拆(chai)旧建新安置方案的(de)建房标准可(ke)以看到，自建新房不仅采取(qu)“别墅”的(de)形式，还约束了层数(shu)、层高以及总建筑面积(ji)，基本(ben)都以别墅的(de)形式设(she)定建筑标准。
2、旧改困局扭转，未来不仅需要依赖(lai)开发商(shang)的(de)拆(chai)改力量，更需要依赖(lai)村民业主自身筹建的(de)力量。
具体的(de)解决方式是开发商(shang)贷款建设(she)+村民业主自筹资金。
并且广州已经有旧改项目这条路子走成功。
一是位于广州花都区(qu)的(de)新华街丰盛社区(qu)，业主自筹经费近800万元拆(chai)除重建，二是埔心村隔(ge)壁的(de)迳(jing)下村，村民业主也同样经历了自主拆(chai)旧建新。
而去(qu)年6月，位于深圳罗湖清水河街道的(de)红岗花园也成为自筹旧改的(de)案例。
由街道办牵头摸底小(xiao)区(qu)自筹改造资金的(de)情况。
再往前(qian)推是杭州。
2024年1月杭州市中心的(de)浙工新村自筹4.7亿原拆(chai)原建，每户约100万，同年3月底，杭州多(duo)个老旧小(xiao)区(qu)几乎同时启动自主更新民意调(diao)研，4月浙江多(duo)部(bu)门便联合(he)发布(bu)《关于稳步(bu)推进城镇老旧小(xiao)区(qu)自主更新试点工作的(de)指导意见(jian)（试行(xing)）》，从2024年5月1日起实施(shi)。
作为一线(xian)或者新一线(xian)城市，已经在摸索试点中寻求老旧小(xiao)区(qu)或村落重建由业主自筹资金的(de)模式。
所以城市中的(de)老旧小(xiao)区(qu)或者村庄，未来资金来源除了政府或者开发商(shang)以外(wai)，业主共同承担改造成本(ben)也会是一种大趋势。
3、市场需求萎缩，无法实现盈(ying)利的(de)旧改项目，揭不开锅的(de)开发商(shang)选择了躺平。
《龙湖街道埔心村自主拆(chai)旧建新村民申报方案》提(ti)到非常关键的(de)一点，揭开了房地产如今旧改的(de)局面。
一是市场终端萎缩，二是开发商(shang)无法盈(ying)利，难以经营平衡(heng)，已经无有力措施(shi)推进旧改项目，三是大量旧改项目陷入停滞，四是旧改项目只能寻求新的(de)解决出(chu)路。
因为《申报方案》中提(ti)到，多(duo)地三旧改造项目已经陷入困局，开发商(shang)也已经没(mei)有任何有力的(de)措施(shi)，并且黄埔区(qu)域内多(duo)村项目已经拖欠临迁(qian)费。
根据公开资料(liao)统计，广州黄埔区(qu)临迁(qian)费用拖欠超过9个月的(de)就多(duo)达十几个，如埔心村、莲潭村、萝峰村、凤尾村、贤江村等。
甚至广州有的(de)村落，只能短(duan)期搬回原址，比如贤江村、群星村等。
所以，未来拆(chai)不动的(de)老旧小(xiao)区(qu)或者村落，业主自主筹集是破(po)局的(de)重要路径之一。
作者 | 醉酒大鲨(sha)鱼