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2月20日，上海土地市场迎来新春后首拍。4宗现场交易地块中，最高(gao)竞价轮数高(gao)达(da)180轮，溢价率均突破10%，土地市场热度攀升。
此次出让的地块包括4宗涉宅(zhai)用地，总出让面积约9.6万平(ping)方米，总起始价119.24亿元，最终(zhong)4宗地块均溢价成交，总成交价达(da)159.26亿元。
中指研究院上海分析师(shi)苏晓东点评称：“本(ben)轮土拍是春节后上海土拍市场的良好开端，稀(xi)缺(que)地块继续受到房企热捧。土拍市场高(gao)涨的热情或将传导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松的空间，有助稳定购房者预期，有利(li)于上海房地产市场整体企稳。”
180轮竞价，金茂携手新加坡(po)庆隆拿下虹口区热地
本(ben)批次土拍备受关注(zhu)的地块为(wei)虹口区C080302单元hk329-11地块。该地块周边相当成熟，地块北面就是地铁10号(hao)线邮电新村站，是内环内稀(xi)缺(que)的“黄金宝(bao)地”。
今(jin)日上午，虹口区地块共吸引五家房企主体参与竞价，分别是中海、保利(li)发展(zhan)、招(zhao)商+绿城、华润+越秀(xiu)、金茂+庆隆，竞价过程相当激烈。经过180多轮竞价，最终(zhong)被金茂联(lian)合体以89.63亿元拿下，溢价率38.2%，楼面价约为(wei)11.75万元/平(ping)方米。
上海中原地产资(zi)深(shen)分析师(shi)卢文(wen)曦表示：“近期金茂拿地较为(wei)积极。去年12月金茂拿下3幅地块，加大了在上海的土储力度。相比去年底在郊区拿地，这次其‘杀’到市中心(xin)，地块质量毋庸置疑(yi)，继续走高(gao)端路(lu)线，实现利(li)润最大化(hua)。”
值得一(yi)提的是，虹口区地块东南方向就是地标大盘瑞虹新城。当前瑞虹新城的二(er)手房价格已(yi)达(da)9万-14万元/平(ping)方米。对此，卢文(wen)曦也认为(wei)，以目前约11.75万元/平(ping)方米的楼面价来看(kan)，未来该楼盘售价可能达(da)到16万元/平(ping)方米。
此次拿地的房企主角金茂，去年全(quan)年销售额982.55亿元，在克而瑞统计的房企销售排(pai)行榜中位列第12位，相比2023年上升一(yi)位。而与金茂组成联(lian)合体的另外一(yi)家企业新加坡(po)庆隆集团，是一(yi)家以金融投(tou)资(zi)为(wei)主的投(tou)资(zi)机构，在住宅(zhai)开发领域以开发高(gao)端住宅(zhai)著称，它的背后站着新加坡(po)豪门之一(yi)的黄祖耀家族。此前，庆隆集团也在上海开发过项目，即普陀(tuo)长风板块的沁和园，其二(er)手房的房价在11.5万元/平(ping)方米左右。
苏晓东点评表示：“虹口瑞虹新城地块位于内环内，属于稀(xi)缺(que)地块，周边交通便利(li)、配套成熟，新房供应(ying)极少，未来或可有效填补板块内供应(ying)空缺(que)。地块最终(zhong)成交价89.64亿元，刷(shua)新上海实行‘双高(gao)双竞’政策以来的总价纪(ji)录。”
华润越秀(xiu)联(lian)合体补仓浦东，民企龙湖加码奉贤
今(jin)日另一(yi)宗溢价率较高(gao)的地块为(wei)浦东新杨思地块，位于中环线内，距离地铁6号(hao)线高(gao)青路(lu)站较近，周边生活配套成熟，且新杨思板块规划宅(zhai)地极少，因此该地块极具(ju)稀(xi)缺(que)属性。
该地块吸引了包括中海、建(jian)发、保利(li)发展(zhan)、浦发、招(zhao)商蛇(she)口、华润置地+越秀(xiu)联(lian)合体共6家竞买人(ren)参与，经过76轮竞价，最终(zhong)该地块由华润置地+越秀(xiu)联(lian)合体竞得，成交价50.9亿元，成交楼面价74695元/平(ping)方米，溢价率33.38%。
卢文(wen)曦分析：“今(jin)天(tian)成交的这块地之所以关注(zhu)度高(gao)，是因为(wei)就在新杨思上园的南面，其是区域的楼面价‘地王’，项目销售价格为(wei)9.9万元/平(ping)方米。新出让地块起始楼面价比隔壁‘地王’低1.8万元/平(ping)方米，板块热度也随之走高(gao)。”
苏晓东补充表示：“该地块邻近去年七批次新杨思地王，也是由中能建(jian)、华润置地、越秀(xiu)联(lian)合体竞得，拟打造建(jian)筑面积约115-140平(ping)方米的小高(gao)层以及约170-220平(ping)方米的叠墅。未来，华润置地或将两个地块联(lian)合打造，提供高(gao)层、小高(gao)层、叠墅等多种产品(pin)，带动新杨思板块房价上涨。”
此外，松江新城西区地块虽(sui)位于外环外，距离地铁较远，但邻近大学城、广富林公园、泰晤(wu)士小镇等优质配套，周边别墅楼盘林立但基本(ben)无新房供应(ying)，同时(shi)该地块容积率仅1.2，未来或可有效增加区域内高(gao)品(pin)质低密产品(pin)，该地块最终(zhong)由国贸、金地、星狮组成的联(lian)合体竞得，成交价8.15亿元，成交楼面价26216元/平(ping)方米，溢价率13.98%。
同样位于外环外的奉贤区南桥新城地块，距离地铁5号(hao)线奉贤新城站较近，周边生活配套较为(wei)完(wan)善，且分布有多块去年成交的宅(zhai)地。该地块最终(zhong)由龙湖与建(jian)华联(lian)合体竞得，成交价10.57亿元，成交楼面价20473元/平(ping)方米，溢价率16.54%。
值得一(yi)提的是，此番拿地是龙湖连续第5年落子上海。2021年，龙湖通过联(lian)合拿地方式获(huo)取上海江桥商住办地块及自贸区临港新片(pian)区纯宅(zhai)地；2022年，龙湖独资(zi)竞得松江广富林纯宅(zhai)地，打造了龙湖松江御湖境；2023年，龙湖拿下嘉(jia)定江桥商住办地块，打造龙湖虹桥青云阙；2024年，龙湖建(jian)华联(lian)合体竞得奉贤新城一(yi)地块即去年的“日光盘”龙湖奉贤观萃。
而龙湖此次加仓奉贤新城也和其去年销售业绩相关。2024年，龙湖在上海奉贤的项目均取得了不错的市场表现。其中，龙湖奉贤观萃项目首开即“日光”，同时(shi)也是上海为(wei)数不多的外环外因认筹爆满(man)触发积分的代表楼盘之一(yi)，去年全(quan)年销售额达(da)到27亿元，目前已(yi)经清盘。此外，龙湖奉贤天(tian)街2024年全(quan)年客流1850万人(ren)次，全(quan)年销售额约16.5亿元。由此，今(jin)日龙湖加仓也体现了其深(shen)耕(geng)上海的思路(lu)。
图/中指研究院
业内：土拍热度上升或助力“小阳春”行情
今(jin)天(tian)是上海新春首场土拍，4宗地块均高(gao)溢价成交，溢价率最低为(wei)13.98%，最高(gao)为(wei)38.2%，其热度可见一(yi)斑(ban)。
苏晓东表示：“本(ben)轮土拍是春节后上海土拍市场的良好开端，稀(xi)缺(que)地块继续受到房企热捧。土拍市场高(gao)涨的热情或将传导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松的空间，有助稳定购房者预期，有利(li)于上海房地产市场整体企稳。”
对于今(jin)天(tian)的土拍，卢文(wen)曦点评称：“今(jin)天(tian)成交的四幅地块均有溢价产生，说明房企在拿地的积极性上继续保持(chi)不错的信(xin)心(xin)，也显示出对未来市场的信(xin)心(xin)。今(jin)天(tian)最大特点是4块地都是联(lian)合拿地。虹口、浦东地块总价高(gao)，联(lian)合拿地可以理解，但两幅郊区地块也联(lian)合拿地，则显示出房企谨慎的一(yi)面，小股投(tou)资(zi)、分散资(zi)金压力，即便遇到去化(hua)压力也可以尽可能降低对企业营收的影响。”
“当然(ran)，此次土拍结果还是显示出了分化(hua)，市区的两幅地块热闹程度要高(gao)于郊区地块，国企、央企拿地的坚决程度相当高(gao)。一(yi)方面预示未来市区房价还会向上突破，另一(yi)方面，提升楼市持(chi)续好转的预期。有了高(gao)楼面价的烘托，接(jie)下来的‘小阳春’行情更值得市场期待。”卢文(wen)曦补充说。
新京报贝壳财(cai)经记者 徐(xu)倩
编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐