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2025年开年，首只“日光基”REIT诞生了，公众认购倍数创(chuang)公募REITs发行以来历史新高。
1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，截至2025年1月6日，旗下国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效(xiao)认购基金份额数量为(wei)122.02亿份，为(wei)公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创(chuang)公募REITs公众认购倍数历史新高。
公众投资者有效(xiao)认购申请实际确认比例也刷新历史新低，比例为(wei)0.12293446%。
国泰君安济南能源供热REIT本次(ci)募集的基金份额总额为(wei)2亿份，由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。
按照(zhao)发售价格(ge)计算，网下发售比例配售前的募集规模约为(wei)369.03亿元；战略配售基金份额数量为(wei)1.5亿份，认购规模为(wei)11.22亿元。据此计算，国泰君安济南能源供热REIT此次(ci)发售吸(xi)金规模达1292.93亿元（含(han)战略配售、网下发售和公众发售），是其首发募集规模（14.96亿元）的86.43倍。
REIT 即不动(dong)产投资信(xin)托(tuo)基金（Real Estate Investment Trusts） ，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托(tuo)管机构进行托(tuo)管，并委托(tuo)专门的投资机构进行房(fang)地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信(xin)托(tuo)基金。
REITs 投资组合通常包含(han)多类房(fang)地产资产，地域(yu)和类型分散，降低单一房(fang)地产项目对整体投资的影响(xiang)。如同时投资写字楼、酒店、住宅等不同类型物业(ye)。
上市交易的REITs允许投资者在证券市场上随(sui)时买卖(mai)，与直接投资房(fang)地产相比，极大地提高了资产的流动(dong)性。
REITs 主要收入来源于租金、房(fang)地产增值或抵押贷款利息，收益相对稳定。例如，商业(ye)地产 REITs，只要租户稳定经营并按时支付租金，就能为(wei)投资者持续带来现金流。
以本次(ci)的国泰君安济南能源供热REIT为(wei)例，其底层资产为(wei)济南热力集团持有的位于历下区、历城区的 232 段供热管网资产的所有权及其对应的经营权利。供热行业(ye)作为(wei)城市公共服务的重要组成部分，具有需(xu)求较为(wei)刚性、运营较为(wei)稳定的特(te)点，能够产生持续稳定的现金流，为(wei)投资者提供稳定的收益预期。
这是全国首单市政基础设施公募 REITs，也是全国首单供热基础设施公募 REITs，具有一定的创(chuang)新性和稀缺性，吸(xi)引了众多投资者的关注(zhu)。
目前，在资产荒背景下，公募REITs凭借其高分红，中低风险优(you)势，仍受到市场较高关注(zhu)，具备一定性价比和配置机会。
2024年12月以来，在利率1.0时代的“资产荒”和股市无(wu)明显突破的行情下，REITs资产作为(wei)稳健投资的优(you)选品种越来越受到各方投资者的关注(zhu)。
此外，REITs实时指数发布，后续可以期待(dai)指数产品的推(tui)出。随(sui)着市场规模、流通市值限制等问题的解决，市场将迎来布局机会。
中国自2020年正式推(tui)出公募 REITs 试(shi)点，已发行多只产品，底层资产涵盖(gai)产业(ye)园区、仓储(chu)物流、保障性租赁住房(fang)、收费公路(lu)等多种类型，2024年REITs新发产品数量、规模创(chuang)历史新高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达到58单，去年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元，今年新发数量等于过去三年总和。
中泰证券认为(wei)，REITs是稳健现金流资产叠(die)加预期收益率下降，后续有望持续受益。从固收角度看，国债收益率持续下行，12月2日跌(die)破2%大关，进入“1时代”，低利率时代意(yi)味着低投资收益率时代，全市场预期收益率下降，为(wei)REITs市场带来增量资金。从权益角度看，在低利率环境下，红利资产因(yin)其稳定的现金流和相对较高的股息收益率表现优(you)异，权益将进一步夯实低波红利策略。