（来源：CREIS 中指数据）

与此同时，中指研究院发布(bu)的《2024年中国房地产(chan)代建企业排行榜》显示，2024年，28家典型代建企业代建新增规划(hua)建筑面(mian)积同比增长7.7%，这一增长速度相较于2018年至2023年的全国代建行业年平(ping)均增长速度均有所下(xia)滑。

很显然，代建行业在经历了(le)前几年的高速增长后，开始进入一个更为成熟和稳定(ding)的阶段，市场(chang)的竞争(zheng)也日益激烈。

尽管行业增速有所下(xia)滑，但不可否认，整个代建市场(chang)仍(reng)然具有较大的发展空间。根据中指研究院预计，代建市场(chang)规模行业占(zhan)比将以年均21.3%的速度高速增长，预计2025年代建行业渗透率达到12.5%。相比之(zhi)下(xia)，欧美国家成熟代建市场(chang)的行业渗透率达到20-30%，差距仍(reng)然明显。

其二，房企蜂拥涌入，市场(chang)竞争(zheng)加剧。

在房地产(chan)行业深度调整的背景下(xia)，近年来代建行业吸引(yin)了(le)大量房企的参与，市场(chang)竞争(zheng)愈发激烈。

根据克而瑞的监测数据，截至2024年9月(yue)，已有超百家房企涉足代建或承接相关业务。具体而言，在2024年上半(ban)年销售额排名(ming)前50的房企中，有46家已布(bu)局代建业务；而在销售额百强房企中，进军代建领(ling)域(yu)的企业占(zhan)比高达约80%。

很显然，代建行业已经从一个相对小(xiao)众的领(ling)域(yu)，迅速发展成为一个竞争(zheng)激烈的红海(hai)市场(chang)。究其根本来看，核心也在于房地产(chan)行业在经历了(le)多年的高速增长后，面(mian)临着市场(chang)饱和、政策调控和经济(ji)环境变化等多方面(mian)的挑战。代建业务得益于其轻资(zi)产(chan)、低风(feng)险(xian)、高回报的特点，成为众多房企转型的首选。而在这一趋势下(xia)，也持续带(dai)动着行业的“升温”扩容(rong)。

其三，市场(chang)集中度不断提(ti)升。

行业持续规模提(ti)升的同时，代建市场(chang)的集中度也在迎来提(ti)升，这一现象不仅体现在市场(chang)份额的集中，还体现在企业间的分化发展。

透过整个市场(chang)近年来的情况也可以看到，具备领(ling)先优势的代建企业借助其强大的资(zi)金(jin)优势和背景资(zi)源，通过并购重组实现规模化扩张，保证(zheng)行业领(ling)先地位。而中小(xiao)代建企业近年来则(ze)受困于资(zi)金(jin)压力、市场(chang)竞争(zheng)加剧等，逐步被市场(chang)淘汰或吞并，这种趋势使得行业内的资(zi)源进一步向优势企业集中。

CRIC数据显示，过去(qu)一年，行业新拓面(mian)积TOP3企业拓展面(mian)积总计6807万平(ping)方米，占(zhan)30强企业比重达33%。而TOP20企业新拓面(mian)积占(zhan)30强比重高达92%。

（来源：CRIC）

另外根据亿翰智(zhi)库统计，截至2024年底，在代建行业市场(chang)份额分布(bu)中，排名(ming)前10的企业占(zhan)据了(le)58%的份额，而其余近百家企业则(ze)共同瓜分了(le)剩余的42%的市场(chang)份额。由此来看，行业集中度的提(ti)升仍(reng)然还有较大的空间。

在上述行业趋势演变下(xia)，过去(qu)一年，作为行业先行者(zhe)的绿城管理则(ze)继续交出了(le)一份不错的年度成绩单。

公司(si)依(yi)然保持了(le)其在代建行业的领(ling)先地位，并且(qie)增速表现稳健。

根据中指院CREIS发布(bu)的《2024年中国房地产(chan)企业代建排行榜》，绿城管理以3649万平(ping)方米的新签(qian)约规划(hua)建筑面(mian)积稳居行业榜首。

（来源：中指研究院）

与此同时，根据公司(si)公布(bu)的2024年业务更新公告(gao)。去(qu)年绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面(mian)积同比增长约3.4%，新拓代建项目代建费预估达93.2亿元人民币。

此外，数据还显示，在2024年绿城管理完成了(le)118个代建项目交付，交付面(mian)积达1656万平(ping)方米，覆盖8万多户居民；与此同时，政府(fu)代建累计交付6390万平(ping)方米，累计为42.8万户原(yuan)住民改善居住环境。

透过上面(mian)的数据，不难看到，作为行业“老大哥”的绿城管理不仅在规模上领(ling)先，更在质量和效益上表现出色，可谓风(feng)采依(yi)旧。

2、踏浪(lang)前行风(feng)正(zheng)劲，谁主沉浮(fu)？

毫无(wu)疑问，整个代建行业仍(reng)然处(chu)在风(feng)口之(zhi)上，受益政策的支持、市场(chang)需求的旺盛，行业扩容(rong)潜力巨大。

政策视角来看，近年来，政府(fu)大力推动保障(zhang)性租赁住房建设和城市更新，多地出台代建管理办法，为代建行业提(ti)供(gong)了(le)广阔(kuo)市场(chang)空间和制(zhi)度保障(zhang)。

市场(chang)需求来看，除(chu)了(le)政府(fu)代建需求稳定(ding)增长，商业代建和资(zi)本代建的需求潜力同样不容(rong)小(xiao)觑。同时过去(qu)代建项目主要以住宅为主，如今项目类型也开始逐渐丰富(fu)，代建模式亦(yi)愈发多样，为行业发展带(dai)来了(le)巨大的想象空间。

数据范围说明：以企业实际签(qian)约的代建项目为口径。

（来源：亿翰智(zhi)库）

由此来看，绿城管理在这一行业风(feng)口之(zhi)上仍(reng)然有机会持续领(ling)跑。

一方面(mian)，公司(si)占(zhan)据了(le)行业领(ling)先地位，伴随市场(chang)集中度的提(ti)升，有望持续实现强者(zhe)恒强。

数据显示，过去(qu)的2024年，在行业整体承压的背景下(xia)，绿城管理实现合约销售额达1050亿元，合约建筑总面(mian)积1.25亿平(ping)方米，在建面(mian)积5400万平(ping)方米，市占(zhan)率连续九(jiu)年超20%，行业龙头地位可谓持续巩固。

另一方面(mian)，绿城管理有着深厚(hou)的行业积累，竞争(zheng)力突出。

具体则(ze)可以从如下(xia)几个层面(mian)来思考：

其一，产(chan)品力塑造能力强，市场(chang)覆盖面(mian)广而精。

代建行业竞争(zheng)的本质在于产(chan)品力和成本管控的平(ping)衡，核心是提(ti)供(gong)具有性价比的产(chan)品。作为行业长期深耕(geng)者(zhe)，绿城管理高度注重产(chan)品力的打造，形成了(le)多个产(chan)品体系，其开发的项目更是获得业界的诸多荣誉。

如其绿城·武(wu)汉桂(gui)湖雲翠、邗城·扬(yang)州柳岸晓(xiao)风(feng)、交投绿城·奉化望山澄庐三项作品，此前就分别获评“2024年全国十(shi)大优秀代建项目”、“2024全国十(shi)大优质精选作品”、“2024全国十(shi)大高端臻选作品”大奖；而包括(kuo)上述项目外，还有德(de)达绿城·德(de)州瑧月(yue)兰庭、绿城·平(ping)阳晓(xiao)风(feng)和月(yue)、绿城·慈溪晓(xiao)风(feng)印翠，也均入选“2024全国优居100项目”。可以说，这些都是市场(chang)公认的“好房子”，显示出绿城管理能够更加全面(mian)的满足委托方的多维诉求。

（来源：公司(si)资(zi)料）

值得一提(ti)的是，2024年，绿城管理还升级发布(bu)确幸社区产(chan)品体系2.0、确幸工坊(fang)2.0体系等，当(dang)年确幸工坊(fang)2.0落地全国逾30个项目，以功(gong)能实用、高品质工艺为导向提(ti)升产(chan)品能力。

以全维实景示范区为例，2024年绿城管理全新升级全维实景示范区2.0，更加注重以人为本，以客(ke)户需求为基，将功(gong)能实用、微创(chuang)新和高品质工艺作为产(chan)品导向，链接工地开放现场(chang)，并融入确幸工坊(fang)2.0体系全面(mian)展示。2024年开放59个全维实景示范区，在前期设计速率、示范区整体展示效果、展示面(mian)积、营造速率等方面(mian)大升维。

作为代建行业的领(ling)军企业，可以说绿城管理始终以人为本，以客(ke)户需求为基，持续精进自身产(chan)品力，践行绿城“好房子”标准。产(chan)品系统坚持以B端及C端客(ke)户满意度为目标，聚焦经营兑现能力，强化产(chan)品提(ti)速提(ti)效，做大做强供(gong)应链，夯实产(chan)品力底盘。

与此同时，绿城管理的代建项目业已布(bu)局中国30个省、直辖市及自治区的130余座主要城市，市场(chang)覆盖面(mian)广而精。这种广泛的市场(chang)布(bu)局，使其能够深入了(le)解不同地区客(ke)户的需求和市场(chang)特点，进一步优化产(chan)品设计和服务，提(ti)升产(chan)品力，从而在各(ge)地市场(chang)中树(shu)立良(liang)好的口碑，吸引(yin)更多客(ke)户，形成良(liang)性循环，以此不断巩固其市场(chang)地位和影响力。

其二，品牌优势与客(ke)户信任积淀深厚(hou)。

绿城管理凭借其高品质的服务和良(liang)好的品牌声誉，赢得了(le)客(ke)户的高度信任。

就在2024中国房地产(chan)品牌价值研究成果发布(bu)会上，绿城管理还相继获得“2024中国房地产(chan)代建领(ling)先品牌”、“2024中国房地产(chan)政府(fu)代建领(ling)先品牌”等殊(shu)荣，显示出其受到业界的认可。

值得一提(ti)的是，作为绿城中国轻资(zi)产(chan)板块业务中专门从事代建业务的板块，绿城管理与绿城品牌一脉相承，绿城作为高品质品牌的代表，其品牌影响力在业界有目共睹，这一定(ding)程度也能够让绿城管理为委托方实现品牌赋能，进而能够给委托方项目带(dai)来更高品牌溢价机会和商业价值回报。基于此，这也有助于其持续获得客(ke)户的青睐，收(shou)获更多的业务机会。

其三，综合运营实力突出。

通过十(shi)余年的代建服务经验(yan)的积累，绿城管理构筑了(le)强大的综合运营实力，形成了(le)强大的产(chan)业链体系，并不断强化多元业务解题能力。这一点充分体现在其对行业的赋能上。

可以看到近年来绿城管理先后对外发布(bu)服务C端业主的“M确幸社区”及服务B端客(ke)户的“M登山模型”，以及在行业首发《绿城管理集采发展白皮书》及《绿城管理公建能力白皮书》，助力B端委托方经营诉求的兑现，提(ti)升整体的认可度及满意度。这些成果不仅展示了(le)绿城管理在代建领(ling)域(yu)的深厚(hou)积累，也为整个行业提(ti)供(gong)了(le)宝贵的参考和借鉴。

以其打造的“M登山模型”为例，该模型将代建服务细(xi)化为6大步骤和23个关键触点，实现了(le)服务的标准化、体系化、流程化。这种系统化的方法显著提(ti)升了(le)公司(si)运营效率和人均效能，确保了(le)项目经营过程的可控性和经营结果的实现，有效提(ti)高了(le)委托方的满意度。

同时，绿城管理在2024年对内也持续进行“改革、改变、改进”，聚焦组织变革，提(ti)升组织能力建设，强化团队(dui)战斗力。公司(si)稳经营、优管理，重塑竞争(zheng)优势，坚守行业领(ling)先地位，值得一提(ti)的是，绿城管理已连续八年蝉联“中国房地产(chan)代建运营引(yin)领(ling)企业”第一名(ming)，过去(qu)一年更是荣获30余项行业TOP1荣誉，展现了(le)业界对其综合运营实力的高度肯定(ding)。

（来源：公司(si)资(zi)料）

由上也不难看到，在长期的探索和耕(geng)耘中，绿城管理已经构建了(le)差异化竞争(zheng)优势，而这也保障(zhang)了(le)其能够在激烈的市场(chang)竞争(zheng)中持续站(zhan)稳脚跟。

3、资(zi)本市场(chang)启新颜，后市价值看点几何？

站(zhan)在当(dang)下(xia)来看，新的一年中国资(zi)产(chan)牛市预期的潜力正(zheng)愈发清晰，在各(ge)大重磅政策的有力提(ti)振下(xia)，资(zi)金(jin)正(zheng)大举做多中国资(zi)产(chan)，市场(chang)活力被显著激发。

而就在近期，高盛、摩根大通等知(zhi)名(ming)投资(zi)机构纷纷发布(bu)研报，上调中国资(zi)产(chan)评级，看好2025年中国资(zi)本市场(chang)。外资(zi)机构普遍认为，2025年企业盈利(li)复(fu)苏将为中国市场(chang)的上行提(ti)供(gong)支撑，增量资(zi)金(jin)有望持续涌入。

在此背景下(xia)，寻找市场(chang)的确定(ding)性与预期差中，代建行业的潜力也变得颇为乐观。

一方面(mian)，代建行业的逆周期增长过去(qu)已经受到了(le)市场(chang)的认可，因此优秀的代建企业有望在顺周期中进一步放大基本面(mian)优势和市场(chang)潜力。

过去(qu)传统的重资(zi)产(chan)开发模式尽管在行业上升期间收(shou)获颇丰，但在应对行业周期性风(feng)险(xian)方面(mian)呈现出明显的缺陷(xian)，而代建模式下(xia)，通过品牌和管理的输出，一定(ding)程度降低了(le)房地产(chan)市场(chang)周期性波动带(dai)来的系统风(feng)险(xian)，具有一定(ding)的穿(chuan)越周期的能力。这在当(dang)下(xia)不确定(ding)性持续升温的大环境下(xia)，显得难能可贵。因此，这也将有助于其在资(zi)本市场(chang)获得更多的溢价机会，同时考虑行业外部环境的向好预期，也将令其在资(zi)本市场(chang)的表现更具估值弹(dan)性。

另一方面(mian)，绿城管理作为行业头部企业同时，也是“中国代建第一股”，在市场(chang)具有高辨识度，其稀缺性优势也将让其更加具备看点和吸引(yin)力。

再者(zhe)，伴随当(dang)前宏观环境的向好，行业的企稳复(fu)苏，有利(li)于公司(si)长期稳健的发展，同时公司(si)过往(wang)具有良(liang)好的经营性现金(jin)流和高于地产(chan)行业的派息(xi)能力、高管多次增持展现对公司(si)长期发展的信心，也将更有助于其获得市场(chang)资(zi)金(jin)的青睐。

4、结语

总的来看，在当(dang)前房地产(chan)市场(chang)的波动环境中，代建行业的潜力持续受到市场(chang)的关注。在此背景下(xia)，绿城管理展现出了(le)其业务模式的韧性和管理层的战略眼光，公司(si)不断构筑差异化的优势，赢得客(ke)户信赖，控制(zhi)经营风(feng)险(xian)，综合竞争(zheng)力表现突出。

不难预期，未来在行业持续的空间扩容(rong)中，绿城管理还将不断收(shou)获成长机遇，并在资(zi)本市场(chang)迎来更好的表现。