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界面新闻记者 | 刘素楠(nan)
界面新闻编辑 | 彭朋(peng)
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在开(kai)年第一次(ci)就创下纪录(lu)的土拍之后，虹口(kou)北外(wai)滩区域(yu)离自己“都市新标(biao)杆”的战略定位又近了一步。
2025年2月(yue)20日，在上海开(kai)年首(shou)次(ci)土拍中，经过184轮报价，虹口(kou)区一幅地块最(zui)终以89.64亿元被拍下，溢价率38.2%，这一成交价刷新了上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录(lu)。此次(ci)共有中海、保利、招商&绿城、华润(run)&越秀、金(jin)茂&庆隆5家头部房企(qi)参与该地块竞买。最(zui)终金(jin)茂&庆隆联合体成功竞得(de)该地块，成交楼面地价117472元/平方米(mi)，冲榜全国第三，仅次(ci)于去(qu)年绿城徐汇滨江地块的13.1万元/平方米(mi)和宸嘉发展徐汇龙华地块的12.6万/平方米(mi)。
北外(wai)滩区域(yu)的开(kai)发进度一直受(shou)到外(wai)界关注。在接受(shou)界面新闻采访时(shi)，虹口(kou)区规划与自然资源局副局长孙懿俊表示，此次(ci)北外(wai)滩腹地地块的高价竞拍、高溢价率和外(wai)资加码“振奋人心(xin)”，对虹口(kou)区“上海北外(wai)滩、都市新标(biao)杆”的战略定位也很重(zhong)要。
界面新闻注意(yi)到，此次(ci)竞拍的庆隆集团来自新加坡，在上海设有子公司，曾(ceng)开(kai)发长风板块的沁和园(yuan)和新江湾城板块的沁风雅苑等项目，主打高端(duan)住宅产品。
上海开(kai)年土拍共有四幅地块，其中虹口(kou)区地块最(zui)为瞩目。
此次(ci)出让的地块为虹口(kou)区C080302单元hk329-11地块，东(dong)至曲阳南(nan)路(lu)，南(nan)至新宏星小学和规划公共绿地，西至规划公共绿地，北至四平路(lu)，出让土地面积19318.86平方米(mi)，土地用途为普通商品房，容(rong)积率为3.95，建筑限高100米(mi)，容(rong)积率为3.95，建筑面积76310平方米(mi)，起价64.86亿元，起始楼面价85000元/平方米(mi)。
从(cong)地理位置(zhi)来看，该地块位于虹口(kou)区瑞虹新城板块，具有双轨交优势，临(lin)近地铁10号线和4号线，周边拥有太阳宫、月(yue)亮湾等商业综合体，南(nan)邻(lin)新宏星小学，距(ju)离上海市第一人民医院较(jiao)近，前(qian)往人民广场(chang)和陆家嘴也十分方便，交通、商业、教育和医疗(liao)等资源配套较(jiao)为完善。中心(xin)城区超7万平米(mi)建面的住宅用地，在近年上海土拍市场(chang)中也十分稀缺。
孙懿俊透露，在北外(wai)滩今年的开(kai)发规划中，之所以会配置(zhi)住宅用地，是为了吸引产业人群居住，主打“产城融(rong)合”概念。他总结，此次(ci)出让的地块位于虹口(kou)中部，处于北外(wai)滩以北、北中环(huan)科创集聚带以南(nan)，其高端(duan)住宅建成后，既可向南(nan)服务北外(wai)滩的产业人群，又可往北辐射北中环(huan)科创集聚带。
产业办公楼和商办楼宇(yu)的出让也成了虹口(kou)区规资局的重(zhong)点工(gong)作之一，目前(qian)北外(wai)滩规划中提到的超高层建筑正在推进之中。白玉兰广场(chang)和来福士(shi)双塔均已投入运(yun)行；480米(mi)的浦西第一高楼已完成筑底(di)，该项目由(you)上实集团、上海城投、上海建工(gong)集团联合投资开(kai)发建设，自2023年3月(yue)开(kai)工(gong)，预计(ji)2030年竣工(gong)。
除此之外(wai)，还有研发用地的出让。“相比(bi)商用用地，研发用地的出让价格较(jiao)低，区委区政府计(ji)划在未来的产业部布局一些土地，用于产业建设。”孙懿俊说。
北外(wai)滩自2020年起开(kai)启(qi)了新一轮开(kai)发建设。该区域(yu)与陆家嘴隔江相望，南(nan)邻(lin)外(wai)滩，三者构成“浦江金(jin)三角”。北外(wai)滩拥有目前(qian)上海中心(xin)城区唯一一块可成片规划、深度开(kai)发的黄金(jin)地段。其840万平方米(mi)的总建设体量，是上海继1990年陆家嘴建设开(kai)发之后，最(zui)大规模的城市发展规划。
根据(ju)规划，北外(wai)滩总体结构为“一心(xin)两片”：“一心(xin)”，即中部核心(xin)区，围绕大型中央绿地形成超高层建筑集聚的高品质商务区；“两片”，即东(dong)部提篮桥片区和西部虹口(kou)港片区，展现低层高密度的空(kong)间格局。
孙懿俊对界面新闻表示，后续虹口(kou)还将推出多(duo)幅优质土地，涵盖住宅、办公、商业、研发等。
界面新闻查询(xun)上海市规资局《虹口(kou)区2025-2026年土地储备滚动计(ji)划地块基本情况表》发现，今明两年虹口(kou)区共有19幅地块储备，涉及(ji)四川北路(lu)、广中路(lu)、北外(wai)滩等多(duo)个街道。
图片来源：上海虹口(kou)
除了新建建筑，虹口(kou)区的城市更新也在同步进行。
由(you)8条里弄、60幢(zhuang)石库门和8幢(zhuang)独立建筑组成的石库门修缮保护街区，被注入艺(yi)术元素，改造为时(shi)尚休闲的网红打卡地今潮8弄；今年1月(yue)，滨港商业中心(xin)正式开(kai)业，重(zhong)塑四川北路(lu)商圈。“我们想要振兴(xing)四川北路(lu)，投入了大量精力在丰(feng)字形街道上进行改造，盘活周边的载体。”孙懿俊说。此外(wai)，电影《酱园(yuan)弄》带火了虹口(kou)区乍(zha)浦路(lu)，未来该地块有望改造成影视特色街区。
在北外(wai)滩等区域(yu)的助力下，虹口(kou)区多(duo)项经济(ji)数据(ju)攀(pan)上历史新高。2024年，虹口(kou)新引进新加坡鹏瑞利、德(de)国汉宏等外(wai)资企(qi)业90家，凯德(de)卓盈、市瑞能源等加大投资力度，实到外(wai)资增长35.46%、增速全市第一；2024年，虹口(kou)新增企(qi)业7726家，注册资金(jin)亿元以上65家、千万元以上548家。