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房子拆了，临迁费又停发了，该怎么办？
广(guang)州给(gei)出了范本——村民“自救”。
原(yuan)址回迁新模式
进入2025年，广(guang)州埔(pu)心村的村民，没能(neng)等(deng)来激动人(ren)心的回迁收房，反(fan)而等(deng)来了一纸自主拆建安置申(shen)报方案。
近日，广(guang)州黄埔(pu)龙湖(hu)街道发出一份《龙湖(hu)街道埔(pu)心村自主拆旧建新村民申(shen)报方案》。
作为广(guang)州黄埔(pu)区(qu)重点改造旧村，该《申(shen)报方案》一石激起(qi)千层浪。
无论是从《申(shen)报方案》阐述的具体缘(yuan)由，还是提出的拆旧建新标准(zhun)，都和原(yuan)来的拆迁补偿安置原(yuan)则及方案大相径庭。
新的《申(shen)报方案》中显示——
1、自主拆旧建新村民申(shen)报范围为埔(pu)心村整村村域范围
2、住宅建设申(shen)请以“一户一宅”为原(yuan)则。一户村民只能(neng)申(shen)请一块宅基地建设住房，无安置面积的除外。并(bing)且达到法定婚龄村民子女可独立算一户，未达到法定婚龄村民子女要与(yu)父母作为同一户。
3、申(shen)请建房，最大面积不能(neng)超过300平每户，不仅限制总层数，临街商铺以及自住层高也分别限制在了4米和3米。
4、多于300平可转让，少于300平可增购。
安置总面积超过300平部(bu)分，可以以1000元/平流转给(gei)村集体，不到300平部(bu)分，可以以1000元/㎡向(xiang)村集体增购，但(dan)增购面积不得超过100平，且增购后总面积不得超过 300平。
已签订《广(guang)州市黄埔(pu)区(qu)龙湖(hu)街埔(pu)心村旧村改造房屋(wu)补偿安置协议》且回迁安置建筑面积不小于200平的村民，只可申(shen)请建设1栋住宅，不足(zu)300平部(bu)分可增购，多出部(bu)分流转给(gei)村集体，价格同样(yang)都是1000元/㎡。
5、置换比例3:1。安置面积超过300平的，不选择转让给(gei)村集体可以按照300平回迁面积换100平自建面积。
6、签约才具备选房资格，先支付建房款先选回迁房。
拿出10%位置好，商业(ye)价值高的房源竞标选房，剩下的90%房源根(gen)据建房款的支付时间顺序，选房。
7、临迁费停止计发，住房补贴发12个月，18元/㎡。
8、自主拆旧建新签约奖励金500元/㎡，但(dan)奖金直接拨给(gei)施工单位。
根(gen)据原(yuan)来的补偿安置方案，村民可以获(huo)得—一层主体的房屋(wu)补偿2层；同一栋房屋(wu)首(shou)层建筑存在两种或两种以上结(jie)构的，按照每种结(jie)构对应的面积计算回迁安置面积；首(shou)层梯间面积不足(zu)首(shou)层房屋(wu)建筑面积三分之(zhi)一按一层计；二层及以上主体房屋(wu)一至四层按实测面积计算，不足(zu)四层部(bu)分可按首(shou)层建筑面积补足(zu)四层。
超建面积按 1500 元/㎡计算材料损失补偿，不作回迁安置。
弃产实测面积补偿8000元/㎡，权益(yi)面积补偿6500元/㎡，临迁费起(qi)5年内25元/㎡/月，第六年临迁费每年按上一的标准(zhun)递增10%。
总的来看(kan)，对比过去《广(guang)州市黄埔(pu)区(qu)龙湖(hu)街埔(pu)心村旧村全面改造补偿安置方案》，村民不仅临迁费少了，回迁的面积以及奖励金也少了，还要自主出资一部(bu)分费用建房。
旧改新模式——业(ye)主出资
虽然广(guang)州龙湖(hu)街道埔(pu)心村的自主拆旧建新安置方案已经遭到村民业(ye)主们的驳(bo)回，但(dan)从方案文件的内容中也透露出未来房地产的几大变化(hua)趋势——
1、好房子建设、发展新模式已经铺开，将会从方方面面落实，包(bao)括推进老旧住宅更新改造，把(ba)老房子、旧房子变成好房子。
这一点从埔(pu)心村的自主拆旧建新安置方案的建房标准(zhun)可以看(kan)到，自建新房不仅采取“别墅”的形式，还约束(shu)了层数、层高以及总建筑面积，基本都以别墅的形式设定建筑标准(zhun)。
2、旧改困局扭转，未来不仅需要依赖开发商的拆改力量，更需要依赖村民业(ye)主自身筹建的力量。
具体的解(jie)决方式是开发商贷款建设+村民业(ye)主自筹资金。
并(bing)且广(guang)州已经有旧改项目这条路子走成功。
一是位于广(guang)州花都区(qu)的新华街丰盛社区(qu)，业(ye)主自筹经费近800万元拆除重建，二是埔(pu)心村隔壁的迳下村，村民业(ye)主也同样(yang)经历了自主拆旧建新。
而去年6月，位于深圳(chou)罗湖(hu)清水河街道的红岗花园也成为自筹旧改的案例。
由街道办牵头(tou)摸底小区(qu)自筹改造资金的情(qing)况。
再往前推是杭(hang)州。
2024年1月杭(hang)州市中心的浙工新村自筹4.7亿原(yuan)拆原(yuan)建，每户约100万，同年3月底，杭(hang)州多个老旧小区(qu)几乎同时启动自主更新民意调研(yan)，4月浙江(jiang)多部(bu)门便联合发布《关于稳(wen)步推进城镇老旧小区(qu)自主更新试点工作的指(zhi)导意见(jian)（试行）》，从2024年5月1日起(qi)实施。
作为一线或者新一线城市，已经在摸索试点中寻求老旧小区(qu)或村落重建由业(ye)主自筹资金的模式。
所以城市中的老旧小区(qu)或者村庄，未来资金来源除了政(zheng)府(fu)或者开发商以外，业(ye)主共同承担改造成本也会是一种大趋势。
3、市场需求萎缩，无法实现盈利(li)的旧改项目，揭不开锅(guo)的开发商选择了躺平。
《龙湖(hu)街道埔(pu)心村自主拆旧建新村民申(shen)报方案》提到非常关键的一点，揭开了房地产如今旧改的局面。
一是市场终端萎缩，二是开发商无法盈利(li)，难以经营平衡，已经无有力措施推进旧改项目，三是大量旧改项目陷入停滞，四是旧改项目只能(neng)寻求新的解(jie)决出路。
因为《申(shen)报方案》中提到，多地三旧改造项目已经陷入困局，开发商也已经没有任(ren)何有力的措施，并(bing)且黄埔(pu)区(qu)域内多村项目已经拖欠临迁费。
根(gen)据公开资料统计，广(guang)州黄埔(pu)区(qu)临迁费用拖欠超过9个月的就多达十几个，如埔(pu)心村、莲潭村、萝(luo)峰村、凤尾村、贤江(jiang)村等(deng)。
甚至广(guang)州有的村落，只能(neng)短期搬回原(yuan)址，比如贤江(jiang)村、群星村等(deng)。
所以，未来拆不动的老旧小区(qu)或者村落，业(ye)主自主筹集是破局的重要路径之(zhi)一。
作者 | 醉酒大鲨鱼