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界面新(xin)闻记者(zhe) | 刘素(su)楠
界面新(xin)闻编辑 | 彭朋
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在开年第一次就创下纪录的土(tu)拍之后(hou)，虹口北(bei)外滩区域离(li)自己“都市新(xin)标杆”的战略定位又近(jin)了一步。
2025年2月20日，在上海开年首(shou)次土(tu)拍中，经过184轮报价，虹口区一幅地块最终以89.64亿元被拍下，溢价率38.2%，这一成交价刷新(xin)了上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录。此次共有中海、保利(li)、招商&绿城、华润&越秀(xiu)、金茂&庆(qing)隆5家头(tou)部房企参与该(gai)地块竞买。最终金茂&庆(qing)隆联合体(ti)成功竞得该(gai)地块，成交楼面地价117472元/平方米，冲榜全国第三(san)，仅次于去年绿城徐汇滨江地块的13.1万元/平方米和宸嘉发展徐汇龙华地块的12.6万/平方米。
北(bei)外滩区域的开发进度一直受到(dao)外界关注。在接受界面新(xin)闻采访时，虹口区规划与自然资源局(ju)副局(ju)长孙懿俊表示，此次北(bei)外滩腹地地块的高价竞拍、高溢价率和外资加码“振奋(fen)人心”，对虹口区“上海北(bei)外滩、都市新(xin)标杆”的战略定位也很重(zhong)要。
界面新(xin)闻注意到(dao)，此次竞拍的庆(qing)隆集团来自新(xin)加坡(po)，在上海设(she)有子公司，曾开发长风板块的沁和园和新(xin)江湾(wan)城板块的沁风雅苑等项目，主打高端住(zhu)宅产品。
上海开年土(tu)拍共有四幅地块，其中虹口区地块最为瞩(zhu)目。
此次出(chu)让的地块为虹口区C080302单(dan)元hk329-11地块，东至(zhi)曲阳南路，南至(zhi)新(xin)宏(hong)星小学和规划公共绿地，西(xi)至(zhi)规划公共绿地，北(bei)至(zhi)四平路，出(chu)让土(tu)地面积(ji)19318.86平方米，土(tu)地用途为普通商品房，容积(ji)率为3.95，建筑限高100米，容积(ji)率为3.95，建筑面积(ji)76310平方米，起价64.86亿元，起始楼面价85000元/平方米。
从地理位置来看，该(gai)地块位于虹口区瑞虹新(xin)城板块，具有双轨交优势，临近(jin)地铁(tie)10号线(xian)和4号线(xian)，周边(bian)拥有太阳宫、月亮(liang)湾(wan)等商业综合体(ti)，南邻新(xin)宏(hong)星小学，距离(li)上海市第一人民医院较近(jin)，前(qian)往人民广场和陆(lu)家嘴也十分方便，交通、商业、教育和医疗等资源配套较为完善。中心城区超7万平米建面的住(zhu)宅用地，在近(jin)年上海土(tu)拍市场中也十分稀缺。
孙懿俊透露，在北(bei)外滩今年的开发规划中，之所以会配置住(zhu)宅用地，是为了吸引产业人群居住(zhu)，主打“产城融合”概念。他总结，此次出(chu)让的地块位于虹口中部，处于北(bei)外滩以北(bei)、北(bei)中环科创集聚带以南，其高端住(zhu)宅建成后(hou)，既可向南服(fu)务北(bei)外滩的产业人群，又可往北(bei)辐射(she)北(bei)中环科创集聚带。
产业办公楼和商办楼宇的出(chu)让也成了虹口区规资局(ju)的重(zhong)点工作之一，目前(qian)北(bei)外滩规划中提(ti)到(dao)的超高层建筑正在推(tui)进之中。白玉(yu)兰广场和来福士双塔均已投入运行；480米的浦(pu)西(xi)第一高楼已完成筑底，该(gai)项目由上实集团、上海城投、上海建工集团联合投资开发建设(she)，自2023年3月开工，预计2030年竣工。
除此之外，还有研发用地的出(chu)让。“相比商用用地，研发用地的出(chu)让价格较低，区委区政府(fu)计划在未来的产业部布局(ju)一些(xie)土(tu)地，用于产业建设(she)。”孙懿俊说(shuo)。
北(bei)外滩自2020年起开启了新(xin)一轮开发建设(she)。该(gai)区域与陆(lu)家嘴隔江相望(wang)，南邻外滩，三(san)者(zhe)构成“浦(pu)江金三(san)角”。北(bei)外滩拥有目前(qian)上海中心城区唯一一块可成片规划、深度开发的黄金地段。其840万平方米的总建设(she)体(ti)量，是上海继(ji)1990年陆(lu)家嘴建设(she)开发之后(hou)，最大(da)规模的城市发展规划。
根据规划，北(bei)外滩总体(ti)结构为“一心两片”：“一心”，即中部核心区，围绕(rao)大(da)型中央绿地形成超高层建筑集聚的高品质商务区；“两片”，即东部提(ti)篮桥片区和西(xi)部虹口港(gang)片区，展现低层高密度的空间格局(ju)。
孙懿俊对界面新(xin)闻表示，后(hou)续虹口还将推(tui)出(chu)多幅优质土(tu)地，涵盖住(zhu)宅、办公、商业、研发等。
界面新(xin)闻查询上海市规资局(ju)《虹口区2025-2026年土(tu)地储备滚动计划地块基本情况表》发现，今明两年虹口区共有19幅地块储备，涉及四川北(bei)路、广中路、北(bei)外滩等多个街道。
图片来源：上海虹口
除了新(xin)建建筑，虹口区的城市更新(xin)也在同步进行。
由8条里弄、60幢石库门和8幢独立建筑组成的石库门修缮保护街区，被注入艺(yi)术元素(su)，改造为时尚休闲的网红打卡地今潮8弄；今年1月，滨港(gang)商业中心正式开业，重(zhong)塑四川北(bei)路商圈。“我们想(xiang)要振兴四川北(bei)路，投入了大(da)量精力在丰字形街道上进行改造，盘活周边(bian)的载(zai)体(ti)。”孙懿俊说(shuo)。此外，电影《酱园弄》带火了虹口区乍浦(pu)路，未来该(gai)地块有望(wang)改造成影视特色街区。
在北(bei)外滩等区域的助(zhu)力下，虹口区多项经济数据攀上历史新(xin)高。2024年，虹口新(xin)引进新(xin)加坡(po)鹏瑞利(li)、德国汉宏(hong)等外资企业90家，凯德卓盈(ying)、市瑞能源等加大(da)投资力度，实到(dao)外资增长35.46%、增速全市第一；2024年，虹口新(xin)增企业7726家，注册资金亿元以上65家、千万元以上548家。