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“2024年，物业类(lei)纠纷收案3469起，调解成功3201起，调解成功率提升至(zhi)92%，最大限度(du)将物业纠纷化解在前端。”2月6日，河(he)南省新乡市红旗区人民法院院长吴俊喜指(zhi)着(zhe)手头的一组数据向《法治日报》记者介绍说。
红旗区法院辖区内有141个住(zhu)宅小(xiao)区和43家物业公司，过去，涌入(ru)法院的物业类(lei)纠纷让办案法官不堪重负，给社区治理带(dai)来很大难度(du)。2024年以来，法院依托区综治中心，聚力联动解纷，探寻(xun)物业纠纷治理“最优解”。
多方(fang)联动
物业纠纷涌现，已成为影(ying)响城市基层社会秩(zhi)序与市民“获得感(gan)”的一个重要因素。如何化解小(xiao)区的物业纠纷，维护居民生活安宁(ning)和小(xiao)区和谐(xie)稳定，成为社区治理中亟待破解的课题。红旗区法院从涉案小(xiao)区平均缴(jiao)费、成诉率和败诉率等情况入(ru)手，绘制成物业纠纷分布图，运用(yong)红、黄、绿三种色彩标准划分小(xiao)区，实施“一色一策”：“红色”小(xiao)区矛盾多发，业主对物业服务质量不满，需要加大治理力度(du)；“黄色”小(xiao)区则需要动态跟踪适时引导；“绿色”小(xiao)区是最终(zhong)的治理目(mu)标，需要提炼经验、复制推广。
红旗区法院经实地走访调查发现，“红色”小(xiao)区多数业主对物业服务不满意，业主和物业公司之间的对立情绪严重。找到“病(bing)灶”后，红旗区法院依托红旗区综治中心，协调城建(jian)、街道、居民委员会、水(shui)电(dian)热力等相关单位形成联动机制，扩(kuo)展纠纷化解链条(tiao)。
某小(xiao)区房屋漏水(shui)、外墙(qiang)瓷砖脱落，业主向物业公司反映，却迟迟得不到有效(xiao)解决，大批业主拒缴(jiao)物业费，业主与物业公司对立情绪严重。红旗区法院邀请住(zhu)建(jian)、物业公司、开发商、业委会、业主代表坐(zuo)在一起协商调解，承办法官通(tong)过释法析理，促成双方(fang)达成和解协议，业主同意补交物业费用(yong)，物业公司配合(he)协助(zhu)找开发商限期解决漏水(shui)、瓷砖脱落等问(wen)题。
一小(xiao)区因业主拒交物业费而产(chan)生大规模物业纠纷，涉诉业主多达483户(hu)，红旗区法院将其中一户(hu)业主的案件进入(ru)诉讼程序，通(tong)过“示范诉讼+多元调解”解决纠纷问(wen)题。法院判决后，人民调解员及时跟进调处，多数业主接受调解，实现“审理一个、调解一批、教育一片”的效(xiao)果。
“电(dian)动车能不能在楼(lou)道里充电(dian)？物业公司应该尽到怎(zen)样(yang)的提醒义务？”红旗区法院挑选有典型意义的案件，到小(xiao)区内开展巡回审判，邀请小(xiao)区居民、人大代表、政协委员等现场观摩。同时采用(yong)“庭(ting)审+普(pu)法”的模式，由(you)审判法官现场答疑，讲解典型的物业纠纷案例，为业主普(pu)及法律知(zhi)识，起到以点带(dai)面(mian)的辐射效(xiao)果，提高业主和物业公司的法治意识。
及时化解
2014年，某小(xiao)区业主韩(han)某家里刚(gang)装修好，地下室就遭水(shui)淹(yan)，损失较大。经过协商，原物业公司负责人口头承诺(nuo)，暂不用(yong)缴(jiao)纳物业费，但并未签订(ding)协议。2024年，物业公司负责人更换，要求韩(han)某补交欠费。双方(fang)因此产(chan)生纠纷，物业公司将其诉至(zhi)法院。
在法院调解下，双方(fang)各(ge)让一步，物业公司减免业主部(bu)分物业费，业主一次(ci)性补缴(jiao)剩余欠费，承诺(nuo)今后不再以此为由(you)拒缴(jiao)物业费。
红旗区法院将成诉率介于业主总数的1%-5%之间、上(shang)年度(du)败诉率不高于成诉案件的10%的小(xiao)区标记为“黄色”。这类(lei)小(xiao)区虽未产(chan)生大规模集体诉讼，但小(xiao)区内仍不时产(chan)生纠纷。红旗区法院把梳理出的相关情况通(tong)报给红旗区综治中心，区综治中心分区域指(zhi)定调解员为小(xiao)区定向联络员，联络员对物业公司服务管理实施动态跟踪，督促物业公司提升管理水(shui)平，同时通(tong)过定期实地走访和线上(shang)交流，向居民了解小(xiao)区动态，捕捉(zhuo)到矛盾纠纷后及时分析研判，及时进行化解。
2024年12月1日，红旗区综治中心集中约谈25家物业企(qi)业负责人，红旗区法院相关负责人通(tong)报物业纠纷案件立案、调解和审判情况。当月，法院收录物业类(lei)案件527件，案件调解成功率达67%，得到物业公司和业主的认可。
源头预(yu)防
“真是太感(gan)谢咱们的调解员了，为我们物业公司成功化解了多起物业纠纷起诉案件，还(hai)促使200多户(hu)未起诉的业主主动缴(jiao)纳物业费……”1月22日，某物业公司负责人专程来到红旗区综治中心表示感(gan)谢。
某小(xiao)区部(bu)分业主以未入(ru)住(zhu)为由(you)拒绝缴(jiao)纳物业费。调解员田文生上(shang)门了解到，业主对物业公司的管家态度(du)、保(bao)安服务礼(li)仪等比较满意，但因为未入(ru)住(zhu)而产(chan)生心理不平衡。他释法说理解开业主“心结(jie)”，矛盾成功化解。
“我们划分的‘绿色’小(xiao)区，业主总体上(shang)对物业服务比较满意，绝大多数业主能及时缴(jiao)纳物业费，如果发生物业纠纷，由(you)调解员调解，调解不成则进入(ru)诉讼程序，由(you)速(su)裁团队(dui)进行快速(su)审理并判决结(jie)案。”吴俊喜说。
针对“绿色”小(xiao)区的治理经验，红旗区法院发挥“府(fu)院联动”机制作用(yong)，与区综治中心、区住(zhu)建(jian)局建(jian)立联席(xi)会议、信息通(tong)报交流等制度(du)，并就物业服务问(wen)题多次(ci)与市住(zhu)建(jian)局、市物业协会商讨深(shen)化物业服务类(lei)案件的治理，健全完(wan)善物业纠纷化解机制，从源头预(yu)防物业纠纷，实现社区治理常态化和规范化，全面(mian)推进平安社区建(jian)设。（记者 赵红旗）