在新(xin)一轮的房地产回(hui)稳周期下，购房者、房地产企业等应该如何踏准入市(shi)节点？本报采访七位行业知名(ming)专家，希望从他们的视角(jiao)中发掘更多有利于房地产市(shi)场各方的真知灼见，进一步提振房地产市(shi)场发展(zhan)信心。

冯佩云（合富辉(hui)煌广州公司市(shi)场首席(xi)分析(xi)师）：

2025年楼(lou)市(shi)仍将以(yi)“稳”字当头

尽(jin)管2024年第四季度，广州一手住(zhu)宅市(shi)场呈现“筑底(di)回(hui)稳”迹象，然而2025年中国经(jing)济仍面临诸多的挑战，同时还(hai)将面对房地产政策强(qiang)刺(ci)激边际(ji)效应逐渐减弱(ruo)、房企亏损(sun)扩大等问题。预计2025年政策仍以(yi)“维稳”为主，房地产市(shi)场要实现“止跌回(hui)稳”，不单(dan)是成交量(liang)，也包括价格(ge)；预计核心区(qu)域(yu)优质物业更容(rong)易实现“量(liang)价企稳”。

土地市(shi)场方面，预计2025年房企资金紧张的局面可能会进一步加剧，从而制约房企的拿地热情；同时保障性住(zhu)房供(gong)应的增加，房企拿地将更为审慎；预计2025年广州土拍(pai)市(shi)场分化(hua)持续，核心区(qu)住(zhu)宅用地更受(shou)追捧。（文/范晗越(yue)）

黄韬（广州中原地产项(xiang)目部总经(jing)理）：

广州楼(lou)市(shi)“价值回(hui)归”，2025年将是置业的好(hao)时机

2025年的广州楼(lou)市(shi)，正从“政策刺(ci)激”转向“价值回(hui)归”，毋庸置疑将是一个置业的好(hao)时机，购房者应密(mi)切(qie)关注市(shi)场动(dong)态(tai)，根据自(zi)身需求(qiu)和经(jing)济实力，适时做出明智(zhi)的购房决策。广州房价已回(hui)到8年前水平，政策底(di)、市(shi)场底(di)、价格(ge)底(di)“三底(di)叠加”，刚需买(mai)家不必等待“最低(di)点”，合适即(ji)可出手。

当前广州楼(lou)市(shi)存在诸多积极(ji)信号。一方面，购房咨询量(liang)和看房量(liang)大幅增加，表(biao)明市(shi)场信心在逐步恢复。另(ling)一方面，虽(sui)然整(zheng)体市(shi)场价格(ge)保持稳定，但已经(jing)出现分化(hua)，中心区(qu)的优质楼(lou)盘价格(ge)呈现回(hui)升态(tai)势，这(zhe)反(fan)映出市(shi)场对高品质房产的需求(qiu)依然强(qiang)劲。

2025年，政策效应将继续发挥作用，并且还(hai)有进一步优化(hua)调整(zheng)的空间，无论是刚需购房还(hai)是改善型需求(qiu)，在2025年都能在市(shi)场上找到合适的选择。

（文/黄士(shi)）

彭澎（广东省体制改革研究会执行会长）：

新(xin)增购买(mai)力成为2025年广州楼(lou)市(shi)的关键变量(liang)

2024年被(bei)称为广州楼(lou)市(shi)“政策松绑年”，政策转向直接释(shi)放了积压的购房需求(qiu)，2024年四季度，非户籍购房占比从28%跃升至41%，“新(xin)广州人”成为重要购买(mai)群体。在2025年，政策效应将持续释(shi)放，新(xin)增购买(mai)力成为广州楼(lou)市(shi)的关键变量(liang)。

此外，政策边际(ji)效应逐渐显(xian)现。当前成交量(liang)回(hui)升更多依赖经(jing)济复苏(su)带来的新(xin)增购买(mai)力。若2025年经(jing)济持续复苏(su)，居民(min)收入预期改善，楼(lou)市(shi)或(huo)迎来更稳固的“市(shi)场底(di)”。

尽(jin)管市(shi)场整(zheng)体回(hui)暖，但2025年广州楼(lou)市(shi)的区(qu)域(yu)分化(hua)或(huo)贯穿全年。其中，供(gong)应过剩与需求(qiu)收缩(suo)的矛盾在外围区(qu)域(yu)尤为突出，二手房挂牌量(liang)居高不下，非核心区(qu)房源流(liu)动(dong)性持续走低(di)，短期内(nei)难(nan)改“以(yi)价换量(liang)”态(tai)势。

（文/黄士(shi)）

肖文晓（克而瑞广佛区(qu)域(yu)首席(xi)分析(xi)师）：

开局表(biao)现超预期，楼(lou)市(shi)“小(xiao)阳春”行情可期

广州住(zhu)建局数据显(xian)示，2025年1月（统计周期为上月26日至当月25日）广州一手住(zhu)宅网签面积82.35万(wan)平方米，同比增长69%；按照(zhao)克而瑞发布的自(zi)然月数据来看，1月广州一手住(zhu)宅网签面积同样达到了48.64万(wan)平方米，同比增长21%，对比去年春节月（2月）更是大幅增长了93%。由此可见，尽(jin)管统计口径不同，但是数据结论是基本一致的：广州楼(lou)市(shi)在2025年首月实现了“开门红”。

元宵节前后，广州房企和楼(lou)盘已经(jing)纷(fen)纷(fen)行动(dong)起来，积极(ji)进行营销造势，而来自(zi)天河、海珠、荔湾的数个焦点新(xin)盘都会在2月份开放入市(shi)，冲刺(ci)小(xiao)阳春。南(nan)粤春来早，奋楫正当时。乘着政策发力和市(shi)场回(hui)稳的春风，广州更应积极(ji)有为，从供(gong)需两(liang)侧持续用力，为接下来的房地产“小(xiao)阳春”营造良好(hao)的市(shi)场氛围。

（文/范晗越(yue)）

徐(xu)建平（广州中地行投资咨询有限公司董事长）：

市(shi)中心优质项(xiang)目入市(shi)对广州楼(lou)价有引(yin)领作用

2025年，将是广州市(shi)中心优质项(xiang)目集中入市(shi)的年份，包括天河区(qu)南(nan)方面粉厂(chang)、绢麻厂(chang)地块(kuai)，海珠区(qu)琶洲地块(kuai)，越(yue)秀区(qu)广州大道中地块(kuai)等都将转化(hua)成高端项(xiang)目入市(shi)，是市(shi)场改善客户置换的好(hao)机会，它们也会对整(zheng)个市(shi)场的价格(ge)起到引(yin)领作用。

2025年，广州一二手楼(lou)市(shi)可能会出现更进一步的分化(hua)现象。一手住(zhu)宅凭着销量(liang)及新(xin)产品使用率的优势，成交还(hai)有一定的上升空间。二手住(zhu)宅，特别是“老破小(xiao)”产品房价上涨空间已不大，为了加快出货还(hai)可能会出现局部降价情况，二手房的置换潮，将会促使二手房交投活跃。

2025年，大湾区(qu)之间的互联互通(tong)将会进一步突破，加上限购政策解除、入户放松等政策，将持续吸引(yin)人才和资本流(liu)入，广州作为粤港澳大湾区(qu)的核心城市(shi)，具有多重优势，“我对广州的楼(lou)市(shi)发展(zhan)还(hai)是很有信心的”。 （文/陈玉霞）

姚育宾（华南(nan)城市(shi)研究会常务副会长）：

2025年广州楼(lou)价将回(hui)正轨，降价呈现“虎头蛇尾”

广州楼(lou)市(shi)去年四季度的成交面积节节攀(pan)升，已经(jing)呈现止跌回(hui)稳迹象，进入2025年1月，不仅(jin)没有受(shou)到春节假期影(ying)响(xiang)，而且还(hai)呈现出逆(ni)势热销现象。由此可见，楼(lou)市(shi)经(jing)过深度调整(zheng)后，重新(xin)回(hui)到正轨，预计2025年全年广州楼(lou)市(shi)成交量(liang)有望持续走高。

广州楼(lou)市(shi)房价还(hai)会持续处于市(shi)场博弈状态(tai)，但随着去库存的加速推进，市(shi)场供(gong)需关系逐步平衡，从而带动(dong)房价重回(hui)正轨，楼(lou)市(shi)降价将上演“虎头蛇尾”行情，预计将在2025年年底(di)（即(ji)蛇年尾期）结束降价，实现楼(lou)价筑底(di)回(hui)升。整(zheng)体看，2025年广州楼(lou)市(shi)将呈现先量(liang)后价、以(yi)量(liang)带价的稳健发展(zhan)态(tai)势，主要通(tong)过增加交易量(liang)来带动(dong)价格(ge)回(hui)升。

在新(xin)的一年，房企应该抓住(zhu)广州取消限购、加力推出优质地块(kuai)以(yi)及大力推动(dong)城中村改造和危旧房改造等重要契机，加速去库存，重点布局城市(shi)更新(xin)项(xiang)目，获取优质土地资源。（文/陈玉霞）

张波（58安居客研究院院长）：

改善性需求(qiu)占比上升趋势显(xian)著

2024年，我国房地产行业在政策引(yin)导下经(jing)历了从优化(hua)调整(zheng)到全面托举(ju)的转变，未来，随着政策的不断完善和落实，房地产行业有望实现更加健康、稳定的发展(zhan)。

过去一年，新(xin)房市(shi)场改善性需求(qiu)维持上升态(tai)势，保持着良好(hao)的韧性，2025年改善性需求(qiu)占比的提升依然是一个相对明确的趋势。由于2024年全国土拍(pai)量(liang)比2023年减少了将近两(liang)成，同时目前市(shi)场上大量(liang)库存集中在去化(hua)难(nan)度大的三四线(xian)城市(shi)或(huo)一二线(xian)城市(shi)的外围区(qu)域(yu)，预测2025年商品房销售比2024年将下探10%-15%。

对购房者而言，2025年是一个比较合适的入市(shi)时机，因为政策的调整(zheng)和首付、利率的下降等利好(hao)显(xian)而易见，并且2025年房地产政策调整(zheng)空间已有限，预计未来3-5年，一二线(xian)核心城市(shi)的房价仍处于底(di)部，而中小(xiao)城市(shi)的房价可能上涨。（文/徐(xu)炜(wei)伦）