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中国网财经1月21日讯 日前，国家统计局发布(bu)了2024年全国房地产市(shi)场基(ji)本情况，多个指标有所改善。国家统计局局长康义17日在国新(xin)办举行(xing)的新(xin)闻发布(bu)会上表示，近期房地产市(shi)场在政策组合拳作用下积极变化(hua)增(zeng)多，市(shi)场信(xin)心在逐步(bu)提振。随着存量政策和增(zeng)量政策的有效落实(shi)，下阶段房地产市(shi)场有望继(ji)续改善。
2024年房地产销(xiao)售端、投资(zi)端、融资(zi)端表现如何？2025年房地产行(xing)业前景(jing)如何？针对上述问题，中国网财经记者(zhe)采访多位专家进(jin)行(xing)解读(du)。
销(xiao)售端：乐观情形下商品房销(xiao)售面(mian)积或可(ke)止跌
国家统计局数据显示，2024年，新(xin)建商品房销(xiao)售面(mian)积97385万(wan)平方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大(da)4.4个百分点。新(xin)建商品房销(xiao)售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大(da)10.6个百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房分流等多因素影响继(ji)续下移，销(xiao)售额降幅更大(da)主要受价格(ge)冲击(ji)。”天风研究房地产联合首席(xi)分析师王雯表示，“但从时间维度(du)看，对比2023年，得(de)益于政策积极引导，单(dan)月销(xiao)售增(zeng)速整体呈修复趋势，一三季度(du)末为基(ji)本面(mian)边(bian)际转折点，量价企稳已具备基(ji)础。”
具体来看，2024年房地产行(xing)业继(ji)续呈调整态势，上半(ban)年的“517”新(xin)政和下半(ban)年的“924”新(xin)政，为市(shi)场注入信(xin)心，行(xing)业呈阶段性回(hui)温态势，核心城市(shi)恢复尤为明显。
随着“517”新(xin)政出(chu)台，6月商品房销(xiao)售额降幅大(da)幅收窄，随后政策利好效应边(bian)际递减，市(shi)场迅速回(hui)落，7、8月跌幅有所扩大(da)。9月末以来房地产利好政策频出(chu)，中央政治局会议首次提出(chu)促进(jin)房地产市(shi)场止跌回(hui)稳的表述，旨在提振市(shi)场信(xin)心、改善预期，推(tui)动房地产市(shi)场积极变化(hua)，10、11月销(xiao)售数据持续改善，其中11月单(dan)月商品房销(xiao)售面(mian)积和销(xiao)售额同比全年首次回(hui)正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下半(ban)年以来，全国新(xin)建商品房销(xiao)售额、销(xiao)售面(mian)积累计同比降幅持续收窄，其中销(xiao)售面(mian)积累计同比降幅已连续7个月收窄，销(xiao)售额降幅连续8个月收窄，尤其是四季度(du)以来累计降幅较快收窄，市(shi)场信(xin)心有所修复。
重点城市(shi)来看，据中指研究院，10月重点100城新(xin)房销(xiao)售面(mian)积同比结束16连跌，四季度(du)销(xiao)售持续回(hui)升，12月在“减税(shui)”政策及集中网签推(tui)动下，多个重点城市(shi)市(shi)场成交规模出(chu)现“翘尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为新(xin)房销(xiao)售恢复仍面(mian)临一些(xie)挑战，如：居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给(gei)不足、二手房市(shi)场对新(xin)房“替代效应”等问题。
根据中指研究院预测，中性情形下，预计2025年全国商品房销(xiao)售面(mian)积同比下降6.3%，乐观情形下，若货币化(hua)安置100万(wan)套城中村改造、收储存量房等政策加快落实(shi)，2025年全国商品房销(xiao)售面(mian)积或可(ke)实(shi)现止跌。同时宏观经济运行(xing)企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回(hui)稳的必要条件。
投资(zi)端：提供“好房子”的房企才会脱颖而出(chu)
国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资(zi)100280亿元，比上年下降10.6%，降幅较上月扩大(da)0.6个百分点，较2023年降幅扩大(da)1.1个百分点。开发投资(zi)连续31个月负增(zeng)长，开发投资(zi)水平仍处于历史(shi)低位。
“受土地供给(gei)量价齐跌、销(xiao)售持续下滑、库存规模高企等因素影响，2024年行(xing)业土地投资(zi)与开发规模仍处于低位。”中诚信(xin)国际企业评级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出(chu)，2024年以来，大(da)部分房企仍采取谨慎的开发及投资(zi)策略，整体土地投资(zi)及项目开发呈收缩(suo)态势，央国企仍是市(shi)场投资(zi)主力，城投托(tuo)底土拍市(shi)场的情况较为明显。拿地开工率整体偏(pian)低，但房企出(chu)于稳健性考虑，新(xin)开盘的项目大(da)多能够实(shi)现盈利。
“2024年，二手房成交比重进(jin)一步(bu)上升，受制(zhi)于市(shi)场需求转向二手房市(shi)场，房企开发企业面(mian)临较大(da)考验。”麟评居住大(da)数据研究院首席(xi)分析师王小嫱谈到(dao)，“未来房地产开发企业的集中度(du)将会继(ji)续提升，市(shi)场对新(xin)房的产品要求越来越高，只有提供‘好房子’的房企才会在市(shi)场调整中脱颖而出(chu)。”
“最近两年房企优胜(sheng)劣汰(tai)，一些(xie)拿地和新(xin)开工房企的资(zi)金状况是不错的，所以对于2025年房地产新(xin)开工指标应持乐观态度(du)。”新(xin)开工方面(mian)，上海易(yi)居房地产研究院副(fu)院长严跃进(jin)举例2025年1月各地出(chu)现了积极拿地现象，说明一些(xie)优质房企在后续拿地新(xin)开工方面(mian)动力依(yi)然很足。
竣工方面(mian)，受开发投资(zi)和拿地等指标的影响，竣工量也在收缩(suo)。严跃进(jin)指出(chu)，2025年要从好房子的角度(du)持续做好保交房工作，同时加大(da)对优秀案(an)例的积极宣传。
展望2025年，严跃进(jin)预测房地产开发投资(zi)类指标跌幅可(ke)控。同时，在系列金融和财政政策支持下，房地产开发投资(zi)指标有结构方面(mian)的优化(hua)，积极落实(shi)好“严控增(zeng)量、优化(hua)存量、提高质量”的导向。
曹晶晶认为，盘活闲置存量土地将是2025年促进(jin)投资(zi)开工“止跌回(hui)稳”的关键，只有投资(zi)开工恢复，才能增(zeng)加市(shi)场有效供应，推(tui)动市(shi)场进(jin)入新(xin)的循环。
融资(zi)端：更倚重企业自身经营能力
2024年房地产开发企业到(dao)位资(zi)金107661亿元，比上年下降17.0%，虽然行(xing)业到(dao)位资(zi)金降幅连续收窄9个月，但降幅较2023年扩大(da)4.6个百分点，整体行(xing)业资(zi)金压力仍存。
2024年以来行(xing)业融资(zi)政策进(jin)一步(bu)宽松，“白名单(dan)”等政策亦不断推(tui)进(jin)，行(xing)业融资(zi)环境(jing)持续改善。
从政策方面(mian)来看，2024年1月，中央推(tui)动建立(li)房地产融资(zi)协调机制(zhi)，并要求各地政府积极落实(shi)，并在“924”新(xin)政中进(jin)一步(bu)提出(chu)加大(da)“白名单(dan)”项目贷款投放力度(du);截至 2024年 11 月末，全国房地产“白名单(dan)”项目的投放金额已经超过(guo) 3.6万(wan)亿元，预计全年将超过(guo)4万(wan)亿元。
公募(mu)REITS方面(mian),2024年7月26日，国家发展改革委公布(bu)《关于全面(mian)推(tui)动基(ji)础设施领域不动产投资(zi)信(xin)托(tuo)基(ji)金(REITS)项目常态化(hua)发行(xing)的通知》(1014号文)，部署推(tui)进(jin)REITS常态化(hua)发行(xing)工作，2024年新(xin)成立(li)REITS产品数量达到(dao)29只，发行(xing)规模超640亿元，创(chuang)历年新(xin)高;截至2024年末，公募(mu)REITS产品数量已达58只，合计发行(xing)规模达1609.69亿元。
此外,9月24日，央行(xing)将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策延期至2026年末，该举措(cuo)有利于进(jin)一步(bu)缓解房企在保交楼、现金流及偿债等方面(mian)的压力。
王雯认为，2024年融资(zi)端信(xin)用收缩(suo)力度(du)较轻，更倚重企业自身经营能力。他具体分析，2024年房企到(dao)位资(zi)金继(ji)续缩(suo)减，较国内贷款，预收款、按揭贷同比降幅更大(da)，反映信(xin)用收缩(suo)力度(du)相对较轻，主要或源于供给(gei)侧(ce)出(chu)清(qing)程度(du)已较高、白名单(dan)等融资(zi)政策对冲等因素，也反映自身经营回(hui)款能力对企业现金流影响逐步(bu)加大(da)。
展望2025年，王小嫱表示随着政策的持续发力，如“白名单(dan)”项目贷款审批通过(guo)金额的增(zeng)加等，房企的资(zi)金面(mian)总体压力或改善，但仍难(nan)以扭转下行(xing)态势，预计2025年房企到(dao)位资(zi)金降幅有望收窄至8%左(zuo)右。(作者(zhe)：谭梦(meng)桐)