“房地产市场的积(ji)极变化，并不是交易量稳定单维度(du)的考(kao)核(he)，而是多重目(mu)标的实现(xian)。”广东省住房政策(ce)研究(jiu)中心首席研究(jiu)员李宇嘉在接受中国网财经记者采(cai)访时表示(shi)。

在李宇嘉看来，房地产市场的积(ji)极变化既体现(xian)在市场止跌回稳，也(ye)体现(xian)在防风险，既有需(xu)求端降门(men)槛等传(chuan)统纾困措施，也(ye)有白名单机制、城中村改造(zao)等纾困创新模(mo)式，既有传(chuan)统模(mo)式稳市场，也(ye)需(xu)要新模(mo)式……

此外，会议上还提出，好房子建设有序推进，举办中国建筑科技展，集中展出167项数字化、工(gong)业化、智能化发展的新成果(guo)、新技术、新应用，重点展示(shi)新建好房子、旧改好房子样板。发布《好住房技术导则》，引导房企积(ji)极建设好房子。

“这是未来住房发展增量空间的重要内容。”李宇嘉认为，2024年，住建部一直在探索好房子的技术指标，建设导则等，目(mu)前取得了积(ji)极的进展，基础制度(du)和标准初步形成。下(xia)一步将在各地落地，满足最广泛(fan)群体的改善型住房需(xu)求。

2025年“止跌回稳”仍排任务(wu)首位

本次会议明确了2025年全国住建工(gong)作的五项重点任务(wu)，分别为持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模(mo)式，大力实施城市更新，打造(zao)“中国建造(zao)”升级版和建设安全、舒适(shi)、绿色、智慧的好房子。

值(zhi)得一提的是，“持续用力推进房地产市场止跌回稳”位居五大任务(wu)之(zhi)首。

具体来看，会议从供需(xu)两方面(mian)明确了具体举措发力稳住楼市。需(xu)求方面(mian)，会议强调要把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策(ce)和增量政策(ce)坚决落实到位。

大力支持刚性和改善性住房需(xu)求。中指研究(jiu)院(yuan)政策(ce)研究(jiu)总监陈文静预计(ji)，核(he)心城市限制性政策(ce)有望进一步优化，北上深继续放松限购政策(ce)；降低房贷利率、核(he)心城市降低首付比例(li)、降低交易税费等均具备空间。

有效发挥住房公积(ji)金支持作用。据(ju)中指监测，2024年各地出台公积(ji)金相关政策(ce)超400条，从提高贷款额度(du)上限、支持支付首付款、延长(chang)还款期限、优化套数认定等方面(mian)进行优化调整，其中，针对多孩家庭提高贷款额度(du)上限是多城公积(ji)金政策(ce)的侧(ce)重点之(zhi)一。

“此次会议，关于住房公积(ji)金的提法被明显单列，意味(wei)着 2025 年住房公积(ji)金的政策(ce)会持续发力，是各地要明确的重点方向。”上海易居房地产研究(jiu)院(yuan)副院(yuan)长(chang)严跃进指出。

“如各地继续提高公积(ji)金贷款额度(du)、延长(chang)贷款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度(du)或(huo)更大。”在陈文静看来，全国层面(mian)降低公积(ji)金贷款利率也(ye)存在一定预期。

加力实施城中村和危旧房改造(zao)，推进货(huo)币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造(zao)规模(mo)。

“2025年城中村改造(zao)的配(pei)套政策(ce)有望继续完善，加快城中村改造(zao)节奏。”陈文静谈到，“随着各项配(pei)套政策(ce)跟进落实，货(huo)币化安置城中村改造(zao)或(huo)将在2025年新房销售中发挥实质性带动作用，将是促进新房销售止跌回稳的关键举措之(zhi)一。”

记者了解到，近(jin)期部分城市已通过城中村改造(zao)专项借款、房票安置结合的方式，实现(xian)了较好的新房销售去化，如郑州。

供给(gei)方面(mian)，本次会议继续强调商(shang)品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，重点提及要增加保障房供给(gei)。

从政策(ce)强调的排序来看，严跃进认为，商(shang)品房的工(gong)作要比保障房的工(gong)作更需(xu)要重视。他还指出，商(shang)品房的工(gong)作也(ye)发生(sheng)了重大变化，从增量转向了存量。

展望2025年，陈文静认为应完善存量商(shang)品房收储政策(ce)。在收购主体、收购价格和住房用途方面(mian)给(gei)予城市政府更大自主权。同时，多措并举盘活商(shang)办用房，存量商(shang)办用房转为租赁房或(huo)是重要方向。

此外，陈文静还表示(shi)落实专项债收购存量闲置土地政策(ce)，继续完善相关配(pei)套政策(ce)，加速推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状(zhuang)况也(ye)将是供给(gei)端明年的重点工(gong)作之(zhi)一。

推动构建房地产发展新模(mo)式

本次会议还明确了推动构建房地产发展新模(mo)式的五个方面(mian)，包括：一是加快发展保障性住房，增加改善性住房特(te)别是好房子供给(gei)；二是建立“人房地钱”要素联动机制；三是有力有序推行现(xian)房销售，优化预售资金监管(guan)；四是加快建立房屋全生(sheng)命周期安全管(guan)理制度(du)；五是完善房地产全过程监管(guan)。

“2024年对于改善型需(xu)求，更多从需(xu)求端或(huo)购房端入手。但此次会议比较明确提及改善性住房的供给(gei)，尤其是和好房子进行结合。”在严跃进看来，完善住房供应体系是房地产发展新模(mo)式5项工(gong)作的首要内容。相关房企应积(ji)极研究(jiu)一系列涉及改善型住房的拿地和开发投(tou)资等内容，持续优化产品设计(ji)。

值(zhi)得一提的是，根据(ju)中指研究(jiu)院(yuan)监测，目(mu)前全国已有多地在新供应地块中持续优化容积(ji)率和计(ji)容规则，引导和鼓励房企打造(zao)更优质的产品，提升购房者居住体验。

陈文静预计(ji)后续将有更多城市继续优化供给(gei)端政策(ce)，为“好房子”供给(gei)提供支持。而“好房子”不断放量，也(ye)有望进一步引导改善性住房需(xu)求释放，促进市场修复。

“未来商(shang)品房和保障房都要以需(xu)定供。”对于推动建立“人房地钱”要素联动新机制，李宇嘉认为，目(mu)的是摸清底数(有多少房、有多少人)厘清需(xu)求，这样供应出来的房子才不会过剩。

展望2025年，根据(ju)“中国房地产业中长(chang)期发展动态模(mo)型”测算，中性情形下(xia)，陈文静预计(ji)2025年全国商(shang)品房销售面(mian)积(ji)同比小幅下(xia)降；乐观情形下(xia)，若城中村改造(zao)及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商(shang)品房销售面(mian)积(ji)或(huo)可实现(xian)止跌。(作者：谭梦桐)